דרוש: צעיר סימפטי עם ניקוד גבוה אלפי זוגות צעירים - חילוניים, דתיים- לאומיים, חרדים וערבים - רוכשים מדי שנה דירה ראשונה * התחלה קשה שי אליאש 05/01/01 ארבעה זוגות ­ חרדי, חילוני, דתי וערבי ­ הולכים לקנות דירה... זה אולי נשמע כמו התחלה של בדיחה, אולם בשוק הנדל"ן, זאת מציאות כמעט יומיומית. שוק הזוגות הצעירים בארץ גדל בשנים האחרונות בהתמדה. בשנת 99', לדוגמא, התחתנו בישראל כ­38 אלף זוגות, מתוכם כ­23 אלף חילונים, כ­4,000 חרדים, 3,000 דתיים­לאומיים וכ­8,000 בני המגזר הערבי ומיעוטים אחרים. כ­%80 מהזוגות הצעירים רוכשים דירה חדשה, או יד שניה, בתוך חמש שנים מיום שנישאו. בכל שנה רוכשים כ­30 אלף זוגות צעירים דירה, מתוך כ­86 אלף יחידת דיור הנמכרות בשנה.זוגות צעירים מקבלים הלוואות מיוחדות לזכאים באמצעות הבנקים למשכנתאות. הזכאות נקבעת בהתאם לרמת הניקוד של בני הזוג, על­פי קריטריונים שונים של משרד השיכון, ובהם: תקופת הנישואין, מספר הילדים, מספר האחים והאחיות של כל אחד מבני הזוג ועוד. ככל שרמת הניקוד עולה, כך גדל סכום ההלוואה הניתנת בריבית הנמוכה מריבית השוק. אחים, ילדים ופז"מ כך לדוגמא, התוספת עבור אחים היא 50 נקודות לכל אח ­ עבור שלושת האחים הראשונים, אך האח הרביעי כבר מזכה ב­100 נקודות. אם יש ילדים, נוספות 350 נקודות לילד הראשון ו­150 נקודות לכל ילד עד הרביעי. מהילד החמישי ואילך מקבלים 100 נקודות לכל ילד.הסיוע הבסיסי לזכאים (ללא תוספת על שירות צבאי או לאומי) נע בין 48 ל­148 אלף שקל. עבור שירות צבאי מקבלים %1 מגובה הזכאות עבור כל חודש שירות, עד לסכום מקסימלי של 236 אלף שקל.בנוסף, יכול הזוג הצעיר ליהנות גם מהלוואת מקום. רוכשי דירות ביישוב הנהנה ממעמד של אזור עדיפות לאומית א' יקבלו מענק והלוואה בסכום של כ­80 אלף שקל. רוכשי דירות ביישובים של אזורי עדיפות לאומית ב' נהנים ממענק והלוואה של כ­60 אלף שקל. בין היישובים באזור עדיפות ב': בית שמש, מגדל העמק ומודיעין עלית. הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית ג' נהנים מהלוואה בתנאים נוחים של 30 אלף שקל בלבד, ללא מענקים. ההלוואה ניתנת בין היתר באלעד, ירושלים, עתלית, מודיעין ונתניה.ריבוי האחים והאחיות במשפחה מעניק נקודות רבות לזוגות צעירים מהמגזר הערבי ומהמגזר החרדי, ואלה גדלות עם מספר הילדים של הזוג הצעיר. לעומת זאת, אוכלוסיות אלה אינן נהנות ברוב המקרים מניקוד עבור השירות הצבאי, שאותו מקבלים המגזר החילוני והדתי­לאומי.מהלוואות המקום נהנים בעיקר רוכשי דירות בפריפריה, כלומר ישובים ערבים ויישובים מעבר לקו הירוק, שבהם מתגוררים בעיקר דתיים­לאומיים וחרדים. הציבור הדתי הוא למעשה המרוויח הגדול בשוק המשכנתאות. השירות הצבאי ומספר האחים והאחיות מגדילים את נפח המשכנתא לעומת המגזרים האחרים. מימון עצמי לכל מגזר יש מאפיינים יחודיים באשר לאזור המגורים וסוג הדירה המועדפים עליו, ואף על פי שלכל זוג צעיר שרוכש דירה, ולא חשוב אם הוא חילוני, דתי, חרדי, או ערבי, ישנן העדפות משלו, ננסה בכל זאת לאפיין כל אחד מהמגזרים.לדברי מאיר נחשון, מנכ"ל אנגלו סכסון, האוכלוסיה החילונית היא הקשה ביותר לאיפיון, שכן מדובר בפלח השוק ההטרוגני ביותר מבין אוכלוסיית הזוגות הצעירים. "הם מפוזרים ברחבי הארץ ומגיעים משכבות סוציו­אקונומיות וחברתיות שונות", אומר נחשון. "אם ננסה לאפיין את המגזר הזה, ניתן לומר בהכללה כי הוא מעדיף בדרך כלל דירות חדשות, בנות 3­4 חדרים, שמחירן הממוצע כ­130 אלף דולר. לצורך רכישת הדירה, נעזרים מרביתם ב­%10­%30 הון עצמי, שמגיע בעיקר מההורים ומחסכונות, ומשכנתא של %70­%90".לדברי סולי ענף, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, העובדה שמרבית הזוגות הצעירים הם חסרי מקורות מימון עצמי גבוהים לרכישת דירה, הביאה לכך שהחברה החליטה לצאת במבצע של עד %100 מימון ברכישת דירה בחלק מהפרויקטים הנבנים על­ידה."ההיענות למבצע היתה גבוהה בעיקר בפלח שוק זה, שכן בעוד שמשפרי דיור נעזרים בכסף שהם מקבלים עבור דירתם הישנה על מנת לרכוש דירה חדשה, הזוגות הצעירים מתקשים לעיתים להשיג את המימון ההתחלתי הדרוש", הוא מסביר.כך לדוגמא, בפרויקט שמורת מודיעין של החברה, ששיווקו החל בימים אלה, נהנים הרוכשים מאפשרות מימון זו, עובדה המושכת אליו זוגות צעירים רבים. הפרויקט כולל 112 יחידות דיור בנות 3­4.5 חדרים. המחירים: 3 חדרים, 91 מ"ר ­ 138 אלף דולר, 4 חדרים, 114 מ"ר ­ 157 אלף דולר.מודיעין הפכה בשנים האחרונות לאחד היישובים המבוקשים ביותר על­ידי זוגות צעירים, וזאת בעיקר בזכות הקרבה היחסית לתל­אביב וירושלים, לצד מחירי דירות נמוכים יחסית. חברת מליבו שיווקה דירות רבות בפרויקט פסגות מודיעין לזוגות צעירים. הפרויקט כולל 390 יחידות דיור, מתוכן כ­240 דירות בנות 3­4 חדרים. המחירים: 3 חדרים, 95 מ"ר + גינה של 80 מ"ר ­ 160 אלף דולר, 4 חדרים, 115 מ"ר + גינה של 120 מ"ר וגג של 60 מ"ר ­ 185 אלף דולר.שכונת נווה סביון של חברת א.מ.ת באור יהודה היוותה אף היא מוקד משיכה לאוכלוסיית הזוגות הצעירים החילוניים. הפרויקט כולל כ­2,500 יחידות דיור. דירות 4 חדרים נמכרות בכ­180 אלף דולר. לדברי יעקב ברכה, מנכ"ל החברה, בניגוד למצב שהיה נהוג בעבר, כשזוגות צעירים רכשו דירה ראשונה בת 3 חדרים, כיום מעדיפים כ­%30 מהזוגות הצעירים החילוניים לרכוש דירה ראשונה של 4 חדרים, גם אם הדבר מצריך משכנתא גדולה יותר."הזוגות הצעירים של היום מתכוננים מהר למחר, כלומר להולדת הילדים. לכן, הם מעדיפים לקחת משכנתא גדולה יותר, אבל להתגורר בדירה מספר שנים רב יותר, מאשר לרכוש דירת 3 חדרים, ובעוד שנים ספורות בלבד לעבור לדירה גדולה יותר", אומר ברכה.חברות הבנייה מודעות לחשיבות של שוק הזוגות הצעירים. חברת לור"ם, לדוגמה, בונה ומשווקת כיום את פרויקט מעוז העיר ברמלה, המיועד לחיילים משוחררים וזוגות צעירים, וזאת באמצעות משכנתא של עד %100 ממחיר הדירה. הפרויקט יכלול 221 דירות בנות 3­4 חדרים, 92­117 מ"ר, במחירים של 420­480 אלף שקל. שיקולים אידיאולוגים רוב הזוגות הצעירים במגזר הדתי­לאומי רוכשים דירה זמן קצר יחסית לאחר נישואיהם, או לכל המאוחר לאחר שנולד הילד הראשון. האוכלוסיה הדתית­לאומית נחלקת לשניים: אלה הבוחרים לרכוש דירה ביישוב מסוים משיקולים אידיאולוגים (מעבר לקו הירוק, לדוגמה), ואלה המעדיפים שכונה בעיר גדולה, שבה מתגוררת אוכלוסייה דתית, וזאת לצד שיקולים דומים לאלה של המגזר החילוני (מחיר, קרבה להורים ולמקום העבודה ועוד).לדברי שמואל בירנבאום, מנכ"ל חברת הבנייה משהב, אשר מתמחה בבנייה לציבור הדתי, הרצון של האוכלוסיה הזו להתגורר בשכונות דתיות נובע בעיקר משיקולי חינוך, קרבה לשירותי דת, וכן הרצון לחיות בסביבה שקטה, שלא תופרע במהלך שבתות וחגים."הבנייה לציבור הדתי­לאומי שונה במספר מובנים", הוא אומר. "כל שכונה דתית חייבת לכלול בית כנסת ומקווה, גן ילדים ובית ספר דתי. גם לדירה עצמה ישנם מספר מאפיינים יחודיים, כגון מרפסת סוכה, כיורים כפולים במטבח ומעלית שבת".איציק אלוני, מנהל מערך הפיתוח והשיווק של בנק אדנים למשכנתאות, אומר כי ניתן למצוא ציבור דתי­לאומי גם בשכונות "חילוניות" או "מעורבות", אך אחוז גבוה מהציבור הדתי נוטה בכל זאת להעדיף שכונות או פרויקטים המיועדים לאוכלוסייה מהמגזר שלו בלבד."יחד עם זאת, ולמרות הרצון להתגורר בשכונה או אזור נפרדים, בעלי הכיפה הסרוגה אינם רוצים לגור ביישוב שבו מתגוררים רק דתיים, אלא מעוניינים גם במגע עם החברה ה'כללית'", אומר אלוני. "זוג צעיר דתי מעדיף לרוב לרכוש דירה חדשה בת 4 חדרים, מאחר שברור כי בתוך שנים ספורות יהיו להם לפחות שני ילדים. בדומה למגזר החילוני, המימון הראשוני מגיע בעיקר מההורים, והיתרה, כ­%70 בממוצע, משכנתא".כך לדוגמא, שכונת נוף סביון של אפריקה ישראל בגני תקווה כוללת 203 יחידות דיור בנות 3.5­5 חדרים ופנטהאוזים. כל הדירות מותאמות לצרכי המגזר דתי. עבור מחצית מדיירי השכונה, מדובר בדירה הראשונה שרכשו. חלק מהדירות נרכשו על­ידי הוריהם של הזוגות הצעירים, עוד לפני שילדיהם נישאו. דירות 4 חדרים בפרויקט נמכרות בכ­213 אלף דולר.חברת משהב בונה בימים אלה בגבעת שמואל את פרויקט משכנות אילן, הכולל 212 יחידות דיור בנות 3­5 חדרים. הפרויקט כולל שתי מעליות שבת, חניה תת­קרקעית, חיפוי באבן ירושלמית ומפרט טכני המותאם לצורכי המגזר הדתי. דירות 3 חד רים, 100 מ"ר, נמכרות ב­185 אלף דולר, ודירות 4 חדרים, 120 מ"ר, נמכרות ב­235 אלף דולר.פרויקטים רבים המיועדים לאוכלוסיה הדתית נבנים בתקופה האחרונה באזור הדרום, כגון ניצנים ליד אשדוד ואחוזת אתרוג בסמוך לקיבוץ עין צורים. פרויקטים דומים אפשר למצוא גם בהרחבות של מושבים, דוגמת בית גמליאל הסמוך ליבנה ובני ראם. היעד החדש: אלעד המגזר החרדי מאופיין בהעדפת אזורי מגורים המיועדים אך ורק עבורו. נדיר מאוד למצוא משפחות חרדיות המתגוררות לצד משפחות חילוניות, אך לעיתים ישנם מקרים בהם מתגוררות, זו לצד זו, משפחות חרדיות עם משפחות דתיות.לדברי איציק אלוני מבנק אדנים, רוב הזוגות החרדים רוכשים דירה מיד עם ההחלטה על החתונה. לכן, נוצר מצב בו הורים לילדים מתבגרים נאלצים לקחת כמה משכנתאות במקביל. הבנק נערך לספק את צרכיה של אוכלוסיה זו במסלולי הלוואה מיוחדים, בפיצול הוראות הקבע מחשבונות ההורים ועוד."האוכלוסייה החרדית רוכשת מדי שנה למעלה מ­4,000 דירות, כשני שליש מהן חדשות", אומר אלוני. "מבחינת פיזור האוכלוסיה, כשליש מתגוררים בירושלים וסביבותיה, כ­%20 בבני ברק והשאר ביישובים שונים, דוגמת אלעד, ביתר עלית ורמת בית שמש. הביקוש לדירות במגזר זה הוא קשיח ­ הוא פחות מושפע ממצב המשק, ובכך טמון גם יתרונו. האוכלוסייה החרדית מעדיפה את הבנקים למשכנתאות הנמצאים בסמוך לאזור מגוריה, ולכן אפשר למצוא הרבה סניפי בנקים למשכנתאות סמוך לשכונות חרדיות".אחד היעדים הפופולריים בשנים האחרונות בקרב הציבור החרדי היא העיר החדשה אלעד. עיר זו מהווה כיום תחליף לישובים כגון בני ברק, שם קיים מחסור בדירות, וגם המחירים גבוהים יחסית לאיכות הדירות. בשנת 2000 הופסקו אמנם המענקים לרוכשי דירות באלעד ­ עובדה שגרמה להאטה במכירות ­ אך למרות זאת, המחירים האטרקטיביים וההיצע הגדול עושים את שלהם. דירות 3 חדרים בישוב נמכרות בכ­105­115 אלף דולר, ודירות 4 חדרים בכ­140 אלף דולר. לשם השוואה, דירת 3 חדרים יד שניה בבני ברק נמכרת כיום בכ­140 אלף דולר, ו­4 חדרים בכ­190 אלף דולר.גם ביתר עלית הפכה בשנים האחרונות ליעד מבוקש ביותר על­ידי הציבור החרדי, בעיקר מצד זוגות צעירים שמשפחתם מתגוררת בירושלים. רוכשי דירות בביתר, חדשות ויד שניה כאחד, נהנים ממענקים ומפיתוח סביבתי. חברות הבנייה שמקימות כיום כ­1,000 יחידות דיור בביתר, דיווחו החודש על מכירת כ­40 דירות, שרובן ככולן נרכשו על­ידי זוגות צעירים. דירת 3 חדרים חדשה נמכרת כיום בכ­90­110 אלף דולר. נחלות משפחתיות במגזר הערבי, המצוקה העיקרית היא המחסור בקרקעות ­ קובע ד"ר דני גרא, מנכ"ל משותף בקבוצת מרקטסט, המתמחה במחקר ופיתוח עסקי במגזר הערבי. הנסיונות להקים בשנים האחרונות בתי דירות ביישובים הערביים (למעט נצרת) לא עלו יפה."בשל הקושי להגיע למגורים עצמאיים, הולכת וגוברת בשנים האחרונות התופעה של מגורים בצוותא עם ההורים", אומר ד"ר גרא. "דירות 4 חדרים בנצרת, לדוגמה, נמכרות כיום בכ­140­150 אלף דולר. בשנים האחרונות גובר גם הביקוש למגורים בשכירות כחלופה להיעדר קרקע זמינה לבניית מגורים. תופעה זו שכיחה יותר ככל שהישוב גדול והיצע הקרקעות הזמינות למגורים קטן. הדבר בא לידי ביטוי במיוחד בנצרת וכן בשכונות בחיפה, רמלה ולוד. לדוגמה, דירות 3 חדרים בנצרת מושכרות בכ­450 דולר לחודש".ביישובים הערביים הכפריים מתמקדת הבנייה בקרקע של נחלות משפחתיות והרחבות של בנייה קיימת. הבנייה היא בדרך כלל עצמית, או באמצעות קבלן קטן יחסית. עלות הבנייה מסתכמת בכ­500 דולר למ"ר בממוצע, לעומת כ­1,000 דולר למ"ר בבנייה למגזר היהודי.וישנן גם כאמור הערים המעורבות. בחיפה למשל, זוגות צעירים מהמגזר הערבי מתמקדים באזור הרחובות המגינים ואלנבי. ואילו בלוד, מאכלסת ובונה כיום חברת לור"ם את פרויקט נווה שלום, המהווה למעשה פרויקט 'בנה דירתך' לאוכלוסייה הערבית. לדברי יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל לור"ם, השכונה מיועדת למפוני שכונות הרכבת וס"ח בעיר. הפרויקט יכלול עם סיומו 267 יחידות דיור בנות 80­130 מ"ר על מגרשים של 250 מ"ר. 100 בתים כבר אוכלסו.קשה מאוד לזוגות צעירים במדינת ישראל לרכוש דירה חדשה ולעמוד בקלות בהחזרי המשכנתה. יחד עם זאת, סיוע של ההורים והחסכונות, מאפשרים בכל זאת לרבים מהזוגות הצעירים להגשים את החלום של מגורים בדירה משלהם. ואם אתם זוג צעיר העומד לרכוש דירה ­ הכי משתלם להשתייך למגזר הדתי, לפחות על סמך שקלול כל ההטבות הניתנות לכם על­ידי המדינה. הסיבה לכך היא פשוטה ­ כמות גדולה יחסית של אחים ואחיות, ושירות צבאי מלא של שני בני הזוג, מאפשרים קבלת משכנתא מסובסדת גדולה יותר מהמדינה.