כלל נהוג בידי מומחי מדיניות: כתיבת נהלים ותקנות סביב אירוע ממוקד יוצרת מדיניות גרועה. וככל שהסיפור מתוקשר ומזעזע יותר, כך המדיניות שתיקבע תהיה נרחבת ונוקשה יותר. השרפה בכרמל גרמה לאסון שנספו בו 44 בני אדם? רשות הכבאות מאמצת תקן אמריקני לבטיחות מבנים (מה הקשר בין שרפת יער למבנים?). מטפלת אחת נתפסה מתעללת בילדים? כל מעונות היום יזכו לרגולציה מקיפה ופיקוח אינטנסיבי, וכמובן לתוספת תקציבים דרמטית.
לפני 23 שנים, חוק המתווכים במקרקעין עשה בדיוק את זה לתחום התיווך בנדל"ן. העלייה הגדולה מבריה"מ בשנות ה-90 הביאה עמה כמיליון עולים חדשים, שלא דיברו את השפה ונדרשו לדירות. כמה מקרים מתוקשרים של ניצול ועושק עולים בידי מתווכים הביאו את המחוקקים הנמרצים שלנו לחוקק את חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו־1996.
כדי לפתור בעיה שהייתה פלילית בעיקרה – הונאה, עושק ומרמה – בחר המחוקק להפעיל פטיש חמישה קילו על התחום כולו, ולדרוש חובת רישוי לכל מי שעוסק בתיווך נדל"ן. מאז, כל מי שרוצה לתווך בין מוכרי דירות לרוכשיהן נדרש להוציא רישיון לתיווך מקרקעין, לאחר שעבר בחינה כתובה שסדריה ותוכנה נקבעים על ידי שר המשפטים.
כדי להתמודד עם כמה מקרים מבודדים, שהיו ממוקדים לתקופה מסוימת וחריגה יחסית של עלייה מסיבית לישראל, יצרה המדינה חסם כניסה לתחום שלם, פגעה בחופש העיסוק של אזרחיה, תרמה לעליית מחירי הדיור (מכיוון שעלות התיווך מגולגלת לצרכן בסופו של יום) ויצרה מנגנון ממשלתי של בחינה, רישוי, מועצה מייעצת וכמובן גילדה של מתווכי המקרקעין.
ומה שהכי מתסכל: ההתערבות של המדינה לא באמת פותרת את הבעיה המקורית. רישיון לא היה מונע את הפגיעה בעולים החדשים ההם, כפי שחוק הפיקוח על הפעוטונים לא היה מונע את מקרי ההתעללות בידי מטפלות שלא היה להן רישום פלילי ממילא.
הסיכונים הקיימים בעסקת נדל"ן קשורים בעיקר לצד המשפטי והתכנוני של העסקה, ואלה נעשים באמצעות עורך דין. ב-95 אחוזים מעסקאות הנדל"ן מי שמנסח את שטר המכר הוא עורך דין, והוא שמתמקצע בתחום ונושא באחריות החוקית על טעויות. למתווך אסור בחוק לעסוק בצד המשפטי של העסקה או לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי, אך למרבה האירוניה אלו בדיוק התחומים שהוא נבחן עליהם בבחינת הרישוי: דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה ודיני מיסוי מקרקעין.
מאז שנות ה-90 שינתה המהפכה הדיגיטלית את תחום הנדל"ן מיסודו. באמצע עשור זה, טרום עידן האינטרנט, למתווך היה תפקיד מרכזי במסירת מידע על הנכס, והקונים הסתמכו עליו במידה רבה. כיום עומדים לרשות הצרכנים אינסוף מקורות נגישים לקבלת מידע על נכס לרכישה או שכירות. קבוצות ייעודיות ברשתות החברתיות ואתרים חינמיים מספקים פירוט נרחב על דירות פנויות לרכישה או להשכרה. מי שמחפש מידע על מצבו התכנוני או המשפטי של הנכס ימצא אותו באופן מקוון באתר לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), במרכז למיפוי ישראל ובמקרים רבים גם ברשויות המקומיות. מידע על סביבת הנכס (למשל מצב תחבורתי, מעמד סוציו־אקונומי, חינוך, הגנת הסביבה ועוד) ניתן להשיג הן באתרים רשמיים של המדינה והן באתרים עסקיים, באופן מפולח ומותאם.
ניכר שרוח חדשה עוברת על משרד המשפטים מאז ששר המשפטים אמיר אוחנה נכנס לתפקידו, מכיוון שהמשרד פועל עכשיו לעשות משהו שמשרד ממשלתי כמעט אף פעם לא עושה: לבטל מנגנון ממשלתי. במסגרת החלטת הממשלה מ־2014 להפחתת הנטל הרגולטורי, פורסם השבוע תזכיר חוק שיבטל את חובת הרישוי, ויחזיר את העיסוק בתיווך נדל"ן למצבו לפני 1996: כשתיווך היה מקצוע שכדי לעסוק בו היית צריך להיות טוב בעבודתך, ולא רק מורשה.
הכישורים הדרושים למתווך הפועל בתחום בימינו אינם מסתכמים בהנגשת מידע, מכיוון שמדובר כאמור במידע נגיש. כעת יש צורך בכישורי שיווק, הבנת צורכי הלקוח והתאמת המוצר אליהם. אלה כישורים שבחינת הרישוי אינה בודקת והרישיון אינו מבטיח. להפך, הרישיון מטעה את הציבור לחשוב שיש כאן תו תקן ממשלתי שמעיד על כישורים רלוונטיים, והדבר אינו מוכרח כלל.
בישראל יש כ־130 מקצועות מוסדרים, כלומר כאלה הדורשים רישוי ובחינה, לעומת ממוצע של 84 מקצועות כאלה במדינות המפותחות. מאז הקמתה של ישראל לא בוטל אף לא מקצוע מורשה אחד. שני מקצועות מורשים מתו מוות טבעי – סוכן נסיעות ואלחוטאי רדיו, ושני מקצועות נוספים מוזגו לתוך רישיונות אחרים: כותב בקשות התמזג עם עריכת דין, ומדביר עכברושים מוזג עם שאר המדבירים. ראוי שגם יתר 130 המקצועות המורשים ייבחנו מחדש כפי שנבחן מקצוע תיווך המקרקעין. אולי נגלה שמראש לא היה צורך ברישוי שלהם וביצירת חסמי כניסה.
