בשעה טובה פורסמו לאחרונה מכרזים חדשים תחת הטרנד החדש שנקרא ״מחיר מופחת״, כי כעת תורו של ליצמן לקרוא לילד על שמו.
למרות השם השונה, בפועל מדובר באותה גברת בשינוי אדרת. תוכנית מחיר מופחת הינה תוכנית מחיר למשתכן, כאשר ההבדל היחיד ביניהן הוא שהיזם לא יכול להציע מחיר מסוים למ"ר אלא הוא מחויב להציע מחיר מינימום שנקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל לתמחור של הקרקע.
אז מי מרוויח ומי מפסיד מהתוכנית החדשה?
מבחינת היזם בפועל, עליו פשוט צריך לסדר אחרת את הדו"ח אפס שלו, הדו"ח המשקף את מידת הכדאיות הכלכלית בפרויקט. מבחינת המדינה, היא עוצרת את הפסדיה מהחוסר בגביית מיסי נדל"ן של תקופת כחלון וכבר לא נראה הנחות של 600-500 אלף ש"ח לדירה מתחת למחיר השוק. ומבחינת האזרחים, מאחר שבפועל אין שיווק, ימשיכו 100 אלף זכאים להמתין לדירה משלהם.
אם נתרשם מניסיון העבר, הרי שהתחזית לתוכנית מחיר מופחת אינה מבשרת טובות. עד כה, מתוך 150 מכרזים שיצאו במחיר למשתכן, רק לשלושה מהם הוגשו מחירי מינימום מתחת לדו"ח השמאי – והמדינה סירבה לקבל אותם. כך למשל בשכונת גני אביב בלוד הוצע מחיר 4,000 למ"ר, אולם ההצעה נדחתה מאחר שהמדינה לא מוכנה שדירת ארבעה חדרים בלוד תימכר ב-400 אלף ש"ח.
מאז 2014 התחלפו שלושה בוסים מטעם הממשלה כשכול אחד ורעיונותיו הוא, אולם בפועל המחירים המשיכו לעלות. ב-2014 הגה שר האוצר דאז יאיר לפיד את תוכנית "מע"מ 0" וכעבור שנה יזם את "מחיר מטרה". מחליפו בתפקיד משה כחלון הכפיל את מס הרכישה למשקיעים באותה שנה ומאז 2016 הפעיל את תוכנית מחיר למשתכן. כעת יש את ליצמן ו"מחיר מופחת". למרות שההיסטוריה מוכיחה שאסור להתערב בשוק הנדל"ן, שהתערבות רק גורמת אפקט הפוך, פוליטיקאים לא מפסיקים להתערב בו. ובין אם מתוך כוונות טובות או מתוך אגו התוצאה אחת: הם מקלקלים.
בינתיים, חוסר הוודאות בציבור מוביל לאי אמון בממשלות וכך כל קיפאון זמני מסתיים בעלייה – כי הביקוש לא נעצר.
צריך לזכור שישראל היא מדינה קטנה וההיצע בה מוגבל, אך הילודה בה מהגבוהות בעולם וכך גם אחוז הגירושים. וכך יש לנו ביקוש קשיח של 60 אלף דירות בשנה, וזה עוד בלי לקחת בחשבון תושבי חו"ל, משקיעים ועולים חדשים.
לאור זאת, זועק הפער בין הרצוי למצוי. המדינה תכננה לשווק בשנתיים האחרונות 160 אלף יחידות אלא שבפועל שווקו רק 65 אלף.
כדי שהמכונה תתחיל לייצר דירות חייבים לעשות כמה מהלכים משולבים:
1. שינוי מהותי בתכנון: משלב ייעוד חקלאי למגורים תוך שישה חודשים. בנוסף להכין תב"ע מחוזית תוך 120 יום בלי עיכובים ואם לא דנים בתיק, הוא עובר לאישור.
2. החלת רישוי עצמי על מתכננים שיביאו למחלקת הנדסה ניירת חתומה ורק יצטרכו לקבל חתימה. לא ייתכן שפרויקט של שמונה קומות ייקח ארבע שנים מרגע הזכייה ועד לאכלוס כאשר הביצוע הוא 24 חודשים בלבד.
3. תוכנית אחת ופשוטה עד שנת 2030 כגון החלת מע"מ מופחת לחסרי דיור. כל חסר דיור ישלם על כל דירה שיקנה שלושה עד חמישה אחוזי מע"מ בלבד כאשר לאחר תשלום הדייר על הדירה הוא יקבל החזר לחשבון הבנק על ההפרש ולא דרך הקבלן.
התנהלות המדינה בתחום המקרקעין דומה להתנהלותה במהלך הגל הראשון של הקורונה. למרות שהכול ידוע וברור ועל אף שיש מודלים ותחזיות ברורות מבחינת התפתחות האוכלוסייה והמצב הגיאו-חברתי, הפוליטיקאים ממשיכים להתנהל לפי כותרות, גחמות ואינטרסים. במקום שהפוליטיקאים יעזרו לשוק לייצר דירות על ידי ניהול אסטרטגיה ארוכת טווח הם מכניסים מקלות בגלגלים ומזיקים לשוק. במקום לעסוק בייצור הם מתמקדים בשיווק ובינתיים הפער בין התכנון לביצוע בלתי נסבל כשהוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור מהווה בסך הכול אקמול.
הכותב הוא יזם, מנכ"ל סלעית נדל"ן השותפה בין היתר לבניית שכונת באר שבע טאצ' בבאר שבע
