רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הייתה עד לא מכבר פופולרית במיוחד. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים 2009־2016 כעשירית מסך התחלות הבנייה נעשו במסגרת קבוצות רכישה. היקף שוק הדירות החדשות בתקופה הזו, במסגרת פרויקטים של קבוצות רכישה, נאמד בכשישה מיליארד שקל בשנה.
קבוצת רכישה היא למעשה קבוצת אנשים המתקשרת בהסכם כדי לרכוש יחד קרקע ולהקים עליה יחידות דיור בבנייה עצמית. הם רוכשים את הקרקע, בוחרים קבלן, בונים יחד, ובסופו של התהליך כל חבר בקבוצה מקבל את חלקו בפרויקט – דירת מגורים אחת או יותר. זוהי בהחלט דרך להוזיל עלויות.
אולם בפועל, המציאות קצת שונה. בדרך כלל רובם ככולם של חברי הקבוצה אינם בעלי ידע ומומחיות בתחום הנדל"ן. לרוב הם גם לא התאגדו יחד; אין ביניהם קשר, והם אפילו לא מכירים זה את זה. מי שיוזם את גיבוש חברי הקבוצה ומבצע בשמם את הפעולות השונות – רכישת הקרקע, מציאת בנק מלווה, התקשרות עם קבלן וכו' – הוא מארגן הקבוצה, שגוזר על כך קופון שמן. ארגון קבוצה הפך לסוג של מקצוע, עם פוטנציאל לגרוף הון. מיד נגיע לבעייתיות הרבה שנובעת מכך, אך כבר כעת ברור שבמציאות כזו קיימים פערי מידע גדולים בין מה שחברי הקבוצה מצפים לו, בהתאם למה שסיפר להם מארגן הקבוצה, ובין מה שמארגן הקבוצה באמת יודע.
תמיד היו נפילות פה ושם, אך אף שהתקשרות באמצעות קבוצת רכישה אינה מוסדרת בחוק מיוחד, ולמרות שלל סיכונים שנלווים לתהליך הזה, לרוב ההד הציבורי מקבוצות הרכישה היה חיובי, וכך השיטה הזו הלכה והתרחבה במהלך השנים. אף אחד לא ראה לנכון לבחון לעומק את השוק הפרוץ הזה, או להטיל עליו חובות או מגבלות ייחודיות.
הגישה הזו השתנתה לחלוטין אחרי פרשת ענבל אור, שהתפוצצה בשנת 2016. אור, שהייתה בעלת חברת "אור סיטי נדל"ן" וארגנה קבוצות רכישה רבות, נחשבה במשך שנים למלכת קבוצות הרכישה בישראל. היא הצטיירה כסיפור של הצלחה מסחררת, הרבתה להופיע בתקשורת וזכתה למעמד של ידוענית. בתחילת שנת 2016 פתחה נגדה רשות המיסים בחקירה, בחשד להעלמות מס. במקביל החלו להגיע טענות מצד לקוחות על כך שהיא רימתה אותם, תוך הצגת מצג שווא ומתן מידע מטעה.
החברה שלה נקלעה להליכי חדלות פירעון, ולבסוף פורקה. אחרי חקירה ממושכת, בשנת 2019 הוגש נגד אור כתב אישום הכולל סעיפים רבים, ובהם ביצוע עבירות על חוק המע"מ ועל פקודת מס הכנסה, עבירות מרמה בנסיבות מחמירות ועוד. משפטה טרם הסתיים, ומי ששימש כסמנכ"ל הכספים שלה הפך לאחרונה לעד מדינה, מה שעשוי לקדם הכרעה בעניינה. אור השאירה פצועים רבים בשטח – מאות משפחות שהשקיעו את מיטב כספן בפרויקטים שיזמה, ועמדו בפני שוקת שבורה.
אם נדמה היה שפרשת ענבל אור פגעה פגיעה קשה בקבוצות הרכישה, פרשת אלדד פרי הייתה כמעט וידוא הריגה לצורת הרכישה הזו. במשך שנים הצליח פרי לגייס קבוצות רכישה, בזכות שיווק אגרסיבי והבטחה למחירים אטרקטיביים. בדומה לענבל אור, גם פרי אהב פרסום ואת החיים הטובים, הקפיד לנסוע ברכבי יוקרה והתהדר במשרדים מפוארים. בשנה שעברה נחשפו החובות העצומים הרובצים על החברה שבבעלותו. חברי קבוצות הרכישה שארגן מצאו עצמם עם פרויקטים תקועים וללא ביטחונות ראויים לכספם. מאות חברים בקבוצות הרכישה שיזם עשויים לאבד את כספם, או במקרה הטוב – יצטרכו להוסיף מאות אלפי שקלים מכיסם כדי להגיע לדירה הנכספת.
הבעיה העיקרית היא חוסר המודעות לסיכון הרב, ולעובדה הפשוטה שבניגוד לרכישת דירה מיַזם, מארגני קבוצת רכישה כפופים למעט מאוד חוקים ונהלים
לפני הקריסה הבאה
למרות המכות הקשות שספגו קבוצות הרכישה, ולמרות הירידה במספר הקבוצות הללו בעקבות הפרשיות שנחשפו, מסתבר שקבוצות הרכישה עדיין דומיננטיות – אם כי בהחלט פחות מבעבר. מחירי הדירות העולים בקצב מתמיד, מובילים בסופו של דבר לחיפוש אלטרנטיבות זולות יותר, גם אם קיימים בהן יותר סיכונים.
רצח אלדד פרי, שהציף מחדש את הסוגיה, גרם לרבים לתהות: כיצד אחרי פרשת חפציבה, ענבל אור, המקרה של פרי עצמו ועוד מקרים אחרים שלא זכו כל כך לפרסום, עדיין מאות משפחות מוצאות עצמן בלי דירה ובלי הכסף? אולי הבעיה העיקרית היא חוסר המודעות לסיכון הרב, ולעובדה הפשוטה שבניגוד לרכישת דירה מיַזם, הכפופה לחוק המכר ולרגולציה ענפה (בין היתר בעקבות פרשת חפציבה), מארגני קבוצת רכישה כפופים למעט מאוד חוקים ונהלים. חברה יזמית נוטלת על עצמה את כל הסיכון שבפעולות הדרושות ומכניסה עצמה להתחייבויות שונות, בעיקר מסירת הדירה במחיר ובמועד שנקבעו. בקבוצת רכישה, לעומת זאת, אין גורם שמתחייב לעמוד בתנאים הללו כלפי המשתתפים.
מתברר שלפני ארבע שנים, בעקבות פרשת אור והתרעומת הציבורית, החלו לגבש במשרד המשפטים חוק ייחודי לקבוצות רכישה. תזכיר "חוק קבוצות רכישה" אף פורסם ביוני 2018. החוק, שנועד להגן על חברי הקבוצה, כולל בין השאר איסור לשווק ללא אישור תוכנית מפורטת וכן חובת גילוי כבר בשלב הפרסום, כך שכל חבר פוטנציאלי יֵדע שאין כל התחייבות למסירת הדירה, למחירה הסופי או למועד מסירתה.
הצעת החוק גם קובעת כי כל הוצאה כספית המוטלת על חבר בקבוצה תהיה מגובה בהערכת שמאי מקרקעין, שהמארגן יהיה מחויב להציג לחברים. עוד נקבע כי המארגן יחויב לעדכן את חברי הקבוצה בדבר קבלת היתר בנייה לפרויקט, ובכל חצי שנה יחויב להציג להם דו”ח מפורט על התקדמות הבנייה. סעיף נוסף קובע כי כספים שהעבירו חברי הקבוצה יופקדו בחשבון נאמנות של אדם שאינו המארגן, גורם מטעמו או כל מי שעלול להימצא בניגוד עניינים. בנוסף, לחברי הקבוצה תהיה סמכות להחליף נאמן (ברוב קולות), וכן לחייב את הנאמן לרכוש ביטוח אחריות מקצועית.
החוק הזה מעלה אבק שלוש וחצי שנים במסדרונות משרד המשפטים. מדוע לחכות להתפוצצות הפרשה הבאה, שתותיר אחריה שובל נוסף של משפחות הרוסות? נכון, גם לרוכשים יש אחריות. עליהם לדעת שאין מתנות חינם, אין קיצורי דרך ויש סיכונים גדולים. גם אם משווקים מוכשרים שפכו טונות של כסף על פרסום והגיעו לרמת אומנות של ממש בתחום השכנוע – הנורות האדומות היו צריכות להידלק, ועורך דין מקצועי היה צריך להתריע.
ולמרות זאת, האחריות האישית לא צריכה לגרוע במאומה מהחובה לקדם כמה שיותר מהר חקיקה בעניין. הגיעה העת לגדר את שטח ההפקר.
