השבוע באמצע הדיונים של ועדת הכספים על בניה להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח, זומן לוועדה חברי הטוב אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד השיכון. הוא התחייב בפני חברי הוועדה להגדלת יעדי הבניה להשכרה ארוכת טווח – גם ביהודה ושומרון.
כמובן שאני מברך על המהלך שאומר שדין תפוח כדין תל אביב, אך אני חושב שכל נושא התערבות הממשלה בנושא השכירות מעצים את בעיית יוקר הדיור בארץ.
המהלך שיוריד את יוקר הדיור בארץ יצליח אך ורק על ידי הגדלת היצע דירות וקרקעות, אין תרופת קסם. לפעמים כשמדינה מנסה להתערב היא יותר פוגעת מאשר מועילה; אנחנו למדים ממקומות שונים ברחבי העולם שברגע שיש פיקוח על שכר הדירה, עולות שתי בעיות עיקריות: אחת מכוונת למשקיע והשניה לשוכר עצמו.
הכלל הראשון בכלכלה הוא, שכשיש היעדר היצע וביקוש גבוה המחירים עולים. מכאן, שהפתרון הוא הגדלת ההיצע והקטנת הביקוש. למשקיע, התערבות של המדינה בפיקוח מכירי השכירות יגרום למצב בו יהיה חוסר כדאיות כלכלית לרכוש דירות בישראל לטובת שכירות בעקבות תשואה מינימלית. בכך, ייגרם מצב הפוך בו במקום שיתפנו עוד דירות לשוק החופשי להשכרה, יירכשו פחות דירות על ידי משקיעים וגם אלו שירכשו יהיו בעיקר לטובת מכירה או למגורים פרטיים.
מודל זה, מתאים בעיקר למקומות בהם התשואה מדירות גם כך גבוהה ביחס למחירי הדירות, מה שמזמין משקיעים לרכוש נכסים שיניבו להם תשואה חודשית הוגנת. לצערנו בישראל, עקב מחסור בדירות לרכישה, מחירי הדירות תמיד נמצאים במגמת עלייה. אך התשואה הנובעת משכירות לרוב, לא עולה על 3-4% תשואה שגם כך איננה גבוהה.
את הפגיעה בשוכר במודל זה, לעניות דעתי, ניתן לראות במודל המולטי פמילי שקיים בניו יורק בהם הדירות מוזנחות עקב חוסר רצון וכדאיות כלכלית של בעלי הדירות להמשיך להשקיע באחזקת הנכס. כתוצאה מכך, השוכרים הם אלו שצריכים להשקיע בתחזוקת הנכס ובפועל קיבלנו "מלכודת דבש". שכירות נמוכה מצד אחד אך מאידך עלויות תחזוקה גבוהות וירידה באיכות חיים של השוכר .
שמחתי לשמוע כי בכוונת מנכ"ל רמ"י , ינקי קווינט, להפשיר כמות גדולה של קרקעות לבניה. זה צעד ראשון חשוב בתהליך הגדלת ההיצע והורדת המחירים. במקביל אני חושב שהמדינה חייבת להשקיע את כל מאמציה לטובת המלחמה ברגולציה שכיום מעכבת את קצב הבניה ומורידה את הכדאיות ליזם .
כאמור, אין נוסחת קסם. ולפעמים כדורי אקמול או אדוויל, בדומה לתכנית המחיר למשתכן וכדו' – הם משככי כאבים בלבד שלא הצליחו להוריד את מחירי הדיור. להיפך, חוששני שהם ממשיכים להעמיק את הבעיה.
