השבוע התבשרנו כי מדד תשומות הבנייה שוב רשם עלייה חדה, שממשיכה רצף עליות מאז נובמבר 2020. בשנה שחלפה נרשם זינוק במדד שלא נראה כמותו כבר 15 שנה. מדד התשומות מתעדכן מדי 15 בחודש, ועוקב אחר השינויים בעלויות של חומרי גלם, מוצרים ושירותים המשמשים את הקבלנים. בין הייתר, בטון, מלט, אינסטלציה ועוד, והוא נועד לשקף את מחיר הבנייה.
לרוב, המדד הזה אינו עולה בצורה דרמטית. כך למשל, במשך שלוש שנים, מינואר 2018 ועד דצמבר 2020 הוא עלה ב־3.2% בלבד, ממוצע של כאחוז אחד בשנה. אולם בשנה וחצי האחרונות המצב השתנה. נוכח העלייה שנרשמה בתקופה זו במחירי חומרי הגלם על רקע הגידול החד במחירי הסחורות בעולם והזינוק בעלויות ההובלה – גם מדד התשומות נמצא במגמת עלייה משמעותית. בשנה האחרונה הוא הספיק לזנק ביותר מ־5%.
למדד הזה יש השפעה רבה על מחירי הדירות החדשות. בניית בניין מגורים עשויה להימשך שנתיים ויותר, ולכן קבלנים המוכרים דירות "על הנייר" מצמידים את מחיריהן למדד תשומות הבנייה, כך שמחיר הדירה יתעדכן בהתאם להוצאותיהם בפועל (מדד תשומות הבנייה משפיע רק על רוכשי דירה חדשה מקבלן). כך למשל, מי שרכש במאי 2021 דירה שטרם נבנתה, תמורת 2.5 מיליון שקלים, ושילם עד כה רק חצי מיליון שקלים, יגלה שלתשלום התווספו לפחות עוד 55 אלף שקלים.
ההצמדה הזו של מחיר הדירה למדד מבוססת על עיוות חמור. הרי מטרת ההצמדה היא "לפצות" את הקבלנים על הוצאותיהם בגין עליית מחירי התשומות (חומרי גלם ועלויות בנייה) תוך כדי הבנייה, אלא שמחיר הדירה אינו כולל רק את התשומות הללו. למעשה, עלויות הבנייה בפועל מהוות רק כ־40% ממחיר הדירה. שאר מרכיבי המחיר כוללים את עלות הקרקע (20־30 אחוזים), הרווח של היזם/קבלן (15־20 אחוזים), היטלים שונים ועוד. אם הצורך הוא לפצות את היזם על עלייה בהוצאות הבנייה, מדוע לכלול את מחיר הקרקע (שכבר נרכשה)? ומדוע הרווח של היזם צריך גם הוא להיות מוצמד ולהמשיך לתפוח על חשבון זוג צעיר שרוכש דירה? מה לזה ולעלויות הבנייה?
את העיוות הזה העלה לפני כחודשיים חבר הכנסת בצלאל סמוטריץ' מהאופוזיציה, בשאילתה לשר השיכון זאב אלקין. השר הודה שיש כאן בעיה שדורשת טיפול, וסמוטריץ' מיהר לגבש הצעת חוק ולפיה קבלן יוכל להצמיד את מחיר הדירה למדד, אך לא את כל מחיר הדירה. המחיר המקסימלי שניתן יהיה להצמיד יעמוד על 5,500 שקל למ"ר, סכום שאמור לשקף את מחיר הבנייה בלבד. כמה ימים אחרי שההצעה הזו הונחה, הגיש את אותה הצעה בדיוק ח"כ אלכס קושניר מהקואליציה, והשבוע היא קיבלה את אישור ועדת השרים לענייני חקיקה.
אומנם לא מדובר בהוזלה דרמטית או במהלך שובר שוק שיוזיל את מחירי הדיור באופן גורף, אך בהחלט יש כאן תיקון של עיוות מתמשך, שיחסוך כנראה לא מעט כסף לרוכשי הדירות החדשות. ארגוני הקבלנים מצידם מיהרו להקים קול צעקה ולהסביר מדוע הצעד הזה דווקא ייקר את מחירי הדירות. הם טוענים גם לבעיות משפטיות שלא מאפשרות חקיקה כזו. צריך לקוות ששר השיכון, שחוזר ומבטיח להילחם במחירי הדיור הגואים, כמו גם חברי הכנסת האמונים על החקיקה, לא ישתהו ויקדמו יישום מהיר של המהלך. כפי שזה נראה, לפחות בעניין הזה הקואליציה והאופוזיציה באותו ראש.
אם הצורך הוא לפצות את היזם על עלייה בהוצאות הבנייה, מדוע לכלול גם את מחיר הקרקע שכבר נרכשה?
איפה הכסף
האם הכספים שהמעביד מעביר עבורכם לקרן הפנסיה או קופת הגמל אכן מופקדים שם? ר' מעולם לא התעניינה בחסכונה הפנסיוני, אך יום אחד החליטה לבדוק את מצב ההפקדות שלה בקרן הפנסיה. היא נכנסה לאזור האישי באתר האינטרנט של הקרן, והופתעה לגלות שבמשך חודשים רבים לא מופיעות שם תנועות של הפקדות כספים כלשהן. היא פנתה לקרן וביקשה לקבל פירוט הפקדות של השנתיים האחרונות. בחברה הפנו אותה חזרה למעסיק בטענה כי ייתכן שהוא כלל לא העביר את הכספים, אולם המעסיק של ר' הציג לפניה אסמכתאות להפקדות שנעשו באופן מלא ובזמן. ר' חזרה ופנתה לקרן הפנסיה, ואחרי שיח טלפוני ממושך הם הודו באוזניה שאכן הכסף נמצא אצלם אך הוא "הלך לאיבוד" והם "מנסים לאתר אותו".
מסתבר שנפל בחלקה של ר' "הכבוד" להימנות עם חוסכים רבים אחרים, שגילו אי התאמה בין הפקדות המעסיק לכספים שהופקדו בחשבון. איך זה קורה? לכל גוף שמנהל כספי חסכונות יש חשבון שנקרא פנדינג (Pending), מעין קופה שאליה זורמים כספי הפקדות שלא ידוע למי הם שייכים. אומנם בהפקדות לקרנות הפנסיה, קופות הגמל, ההשתלמות וביטוחי המנהלים, זו איננה מציאות נפוצה אך גם לא נדירה. היא מתרחשת מסיבות מגוונות: טעויות הקלדה שגורמות לאי־התאמה בין שם החוסך לשם המפקיד, טעות בהקלדת מספר תעודת זהות ועוד.
לאחר שהכסף הגיע לחשבון הפנדינג, הגוף שמנהל את הכסף נדרש לאתר את הבעיה ולנתב את ההפקדות לחשבון המתאים, תוך החזרת התשואה שהחוסך איבד בשל העיכוב. התהליך הטכני הזה אמור להסתדר תוך ימים ספורים לכל היותר, ובסך הכול טעויות עלולות לקרות. אלא שבחלק מהמקרים, כמו זה של ר', תהליך ההתאמה הזה לוקח שבועות ואף חודשים. הבעיה מחריפה במקרה שהחוסך עובר מקום עבודה או מעוניין להעביר את כספו לקרן אחרת. עד כמה שזה נשמע אבסורדי, הכספים עלולים פשוט ללכת לאיבוד בלי שאפשר יהיה לאתרם.
ההערכה היא שבקופות הפנדינג הללו נמצאים מאות מיליונים ואף מיליארדי שקלים שמחפשים את דרכם לבעליהם. אם היה ספק בכך, גם להיבט התפעולי יש חשיבות בבחינת הגוף שמנהל לנו את החיסכון. גם מי שמתהדר בתשואות נאות או מציע דמי ניהול זולים, עשוי להיות בחירה גרועה אם התפעול אצלו לקוי.
אז אחרי שנים שהפיקוח לא ממש נתן לכך מענה, בשבוע שעבר השיקה רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון מדד חדש, שמשקף את קצב קליטת כספי הפנסיה של הציבור על ידי הגופים המוסדיים השונים, מרגע הפקדתם על ידי המעסיק או העצמאי ועד לרגע שיוך הכספים לחשבון העובד.
המדד, המכונה "מדד הפנדינג", מדרג את קרנות הפנסיה, קופות הגמל, קופות הביטוח וקרנות ההשתלמות בהתאם להתנהלותן השוטפת בהליכי קליטת הכספים, ומשך הזמן שלוקח להן לעשות זאת. "מטרתו של פרסום המדד היא לשקף לציבור היבט נוסף של ניהול הכספים על ידי הגופים המוסדיים בפן התפעולי, ובכך להניע אותם להשתפר היכן שקיים הצורך", מסבירים ברשות.
על פי המדד, בקרב קרנות הפנסיה בלטו לרעה מיטב דש ואלטשולר שחם, בקופות הגמל – הפניקס ואלטשולר שחם, בביטוח – הכשרה, ובקרנות ההשתלמות – מיטב דש והפניקס. החשיפה היא כמובן צעד מבורך. עכשיו החוסכים מצפים לשיפור מיידי מצד הגופים שמנהלים לנו את הכסף.
