בשבוע שעבר יצאה לדרך ההגרלה הגדולה של משרד השיכון, במסגרת תוכנית "דירה בהנחה". כעשרת אלפים יחידות דיור ב־31 יישובים בארץ יוצעו בהנחה של כ־20% ממחיר השוק, ובסך הכול ישווקו כ־30 אלף יחידות דיור. ההגרלה הזו מגיעה זמן קצר אחרי שהתבשרנו כי על פי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה ביותר מ־13%. למרות השינויים שחלו עם השנים, והניסיונות ללמוד לקח מטעויות שנעשו בתוכניות קודמות, "דירה בהנחה" היא גלגול נוסף של תוכנית מחיר למשתכן, שהחלה לפני יותר מעשור. הסבירות שהיא תשנה משהו בטירוף שאוחז באזרחי ישראל לרכוש דירה – נמוכה למדי.
יום אחרי פתיחת ההגרלה נחשף כי שר האוצר מתכנן מהלך משלו. לפי הפרסומים, ליברמן מתכוון למכור דירות מוזלות על כל קרקעות המדינה ולכל רוכש, כלומר לא רק מחוץ לגוש דן ולא רק ל"זכאים" (חסרי דירה או משפרי דיור), כפי שנעשה עד כה. בנוסף, במקום תחרות על מחיר הקרקע, הקבלנים יתחרו על איכות הדירה ומהירות הבנייה במחיר הזול ביותר. הרעיון: דירות בהנחה לכל עם ישראל.
העובדה שממשלת ישראל מתחילה להתעורר לפעולה בנושא אחרי נמנמת ממושכת שאפיינה אותה מאז הקמתה, ושינוי המגמה לעומת ההתבטאויות בעבר, הן של שר השיכון והן של שר האוצר על כך ש'אין מה לעשות והמחירים ימשיכו לעלות' – הם כבר בגדר כיוון חיובי. אלא שהמציאות בשטח מראה שכל התוכניות הללו, גרנדיוזיות ככל שיהיו, לא יפתרו את בעיית היצע הדירות ועליית המחירים בטווח הקרוב.
להקים בניין במדינת ישראל זה תהליך שלוקח זמן. יותר מדי זמן. קבלת היתר בנייה היא הליך שעלול להתמשך חודשים רבים. גם מעבר לקבלת ההיתר עצמו, ישנם מעכבים נוספים שאם לא יטפלו בהם טיפול שורש, דבר לא ישתנה.
נתוני התחלות הבנייה לשנת 2021 שפורסמו בימים האחרונים, מחדדים את הפער בין תכנון לביצוע בתחום הנדל"ן בישראל. לפי הנתונים הייתה עלייה במספר התחלות הבנייה, אבל מספר הדירות שבנייתן הסתיימה נמוך לעומת שנים קודמות. בשנת 2021 החלה בנייה של כ־63,300 דירות – עלייה של 13% לעומת שנת 2020. אולם מספר הדירות שבנייתן הסתיימה היה 46,780 – ירידה של 5.2% לעומת השנה הקודמת. מדובר בירידה מתמשכת ועקבית במספר הדירות שבנייתן הסתיימה. כך למשל, בשנת 2019 הסתיימה בנייה של 52,332 דירות, בשנת 2020 הסתיימה בנייתן של 49,354 דירות, ואילו ב־2021 הסתיימה בנייתן של 46,780 דירות בלבד.
ככלל, הקבלנים הזוכים במכרזי מחיר למשתכן למיניהם מעוניינים לפצות את עצמם על המחיר הזול שהציעו כדי לזכות במכרז. איך מגדילים את ההכנסות? פונים לוועדות ברשויות המקומיות בבקשה לשינויים והקלות בבנייה. למשל תוספת דירות (שיימכרו ללא הנחה), הגדלת שטח המבנה ועוד. העיריות נוטות להיענות בחיוב, שכן תוספת דירות תגרור תשלומי היטל השבחה גבוהים לעירייה, אלא שהליך כזה עלול לקחת חודשים רבים נוספים של עיכוב (אגב, לרוב הוא גם פוגע בדיירים ובזכאים בכך שהוא מעמיס עוד דירות ומכוניות בבניין, ללא התאמה לתשתית ולסביבה).
אבל אולי הבעיה החמורה ביותר, שמשליכה באופן מהותי על היצע הדירות הזמינות, היא תופעת העיכוב במסירה. הנתון הבא כנראה יפתיע רבים: רוב הפרויקטים בישראל מסתיימים באיחור, ומסירת הדירות מתעכבת הרבה מעבר למועד התחייבות הקבלן הרשומה בחוזה. כמה זה רוב וכמה זה הרבה? ובכן, על פי בדיקה מדגמית של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, כמעט 90% מהדירות נמסרות באיחור ממוצע של כתשעה חודשים. אין ספק, נתון מדהים.
העיכובים הרבים נובעים בראש ובראשונה מתאריכי מסירה לא ריאליים. מה אכפת לקבלן לרשום תאריך מוקדם יותר, ובכך לפתות את הרוכשים לקנות את הדירה? כן, חוק המכר קובע שעל הקבלן לפצות את רוכש הדירה אם חרג ביותר מ־60 יום ממועד מסירת הדירה, אבל הקבלנים מוצאים אלפי תירוצים ומאשימים את כל העולם בעיכוב (חוץ מאת עצמם כמובן) – הקורונה, הרשות המקומית, חברת החשמל ומי לא – ובפועל מסרבים לשלם פיצוי.
רוב הרוכשים פשוט מוותרים. מי שבכל זאת מתאמץ לקבל את הפיצוי המגיע לו ומגיש תביעה משפטית, מגלה במקרים רבים שההליך המשפטי ממושך ויקר והקבלן מצליח להתיש רבים בדרך. במציאות הזו, בפועל ברוב מקרי האיחור הרוכשים לא מקבלים את הפיצוי המגיע להם.
נייר עמדה שפרסם לפני מספר חודשים עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון והבינוי, קובע שכמעט כל ההסברים והתירוצים של הקבלנים לא מחזיקים מים ואינם פוטרים את הקבלן/יזם מפיצוי לרוכש הדירה. גם הניסיון להאשים את הקורונה כגורמת לעיכוב הוא לא רציני, שכן הוכח שהפגיעה בענף הנדל"ן הייתה מינורית, ולפני עידן הקורונה עיכובים במסירה היו נפוצים לא פחות.
גריידי מבקש לתקן את החוק באופן שייתן לו כלי אכיפה מנהליים, כולל קנסות לכל אותם יזמים שמעכבים מסירה. ההליך הזה דורש חקיקה, ובעיקר ששרי האוצר, השיכון והמשפטים יאמצו אותו ויקדמו אותו בלהט. כשזה יקרה (וזה יכול לקרות מהר מאוד, אם ירצו בכך), יש סיכוי טוב שנראה תוספת אלפי דירות חדשות משתחררות לשוק בקצב מהיר.
זריקת הרגעה מיידית
אף שההתמקדות של התוכניות הממשלתיות למלחמה במחירי הדיור והגדלת היצע הדירות הן בשוק הדירות החדשות (הפשרת קרקעות לבנייה, הקמת פרויקטים חדשים וכדומה), רוב מוחלט של הדירות למכירה בשוק הנדל"ן הן דירות יד שנייה. בשוק הזה הממשלה ממעטת להתערב.
על פי נתוני רשות המיסים, יש בישראל כ־80 אלף איש המחזיקים שלוש דירות ומעלה, ויותר מרבע מיליון איש שבבעלותם שתי דירות ומעלה. אחד השיקולים המרכזיים של בעל דירה להשקעה (שאינה דירתו היחידה) שלא למכור אותה, הוא המס שיצטרך לשלם בגין המכירה. כיום חלה חובת תשלום מס שבח על דירה כזו בשיעור של 25%. המס מחושב כך (שיטת החישוב בדירות שנרכשו לפני שנת 2014 שונה מעט): בודקים מה היה הסכום ששולם בגין רכישת הדירה ומה סכום המכירה, ומשלמים רבע מההפרש שבין הסכומים. למשל, דירה שנרכשה במיליון שקל ונמכרה אחרי כמה שנים בשני מיליון, ישולם בגינה מס שבח בסך 250 אלף שקל (ניתן לנכות הוצאות מסוימות מסכום זה).
הוראת שעה חד־פעמית שתקבע פטור מהמס הזה לתקופה מוגבלת, עשויה לגרום לאלפי בעלי דירות להציע אותן למכירה באופן מיידי. זרם גדול של היצע יוביל גם לירידת מחיר. אז כן, ה"עשירים" ובעלי הנכסים אולי יתעשרו עוד ולא ישלמו על כך מס, ובמקביל המדינה תפסיד מיליונים רבים מאי־תשלום המס הזה, אבל הערך לחסרי הדירה גדול יותר, מה גם שאת ההשלכות הללו ניתן לצמצם. כך למשל, אפשר לקבוע הנחה משמעותית במס אך לא פטור מלא; אפשר להגביל ולקבוע שההטבה תינתן רק על דירה אחת ורק למי שבבעלותו שלוש דירות לכל היותר; ושההטבה תינתן רק אם הרוכש הוא חסר דירה.
פתרונות מהסוג הזה יעניקו זריקת הרגעה מיידית לטירוף הביקושים, וייצרו היצע מהיר במיוחד של דירות למכירה.
