הממשלה הנוכחית קיבלה על עצמה משימה צנועה יחסית: לבלום את עליית מחירי הדיור. כאשר שרי האוצר, השיכון והפנים הציגו יחד באוקטובר האחרון את התוכנית הממשלתית לתחום הדיור, הם לא התיימרו לחזור על הבטחות קודמיהם להוריד מחירים, אלא רק לעצור את העלייה הדרמטית. השבוע התבשרנו כי אפילו המטרה הצנועה הזו רחוקה מאוד ממימוש. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדברים על עלייה של שני אחוזים במחירי הדיור בחודש האחרון בלבד. בשנה האחרונה השלימו המחירים עלייה של 16.3%, והגיעו לשיאים חדשים.
הסיבה לעליית המחירים היא גם פסיכולוגית: לזוג צעיר שמעוניין כיום לקנות דירה אין סיבה להמתין עם הרכישה כמה שנים, בתקווה לירידת מחירים. הוא מתבונן לאחור ורואה שהמחירים רק עלו, ומעריך שכך ייראו גם השנים הקרובות. כאשר גם המחירים הגבוהים לא גורמים לאיש להשהות את הרכישה, מתוך הנחה שבעוד כמה שנים הם יהיו גבוהים אף יותר – מעגל הקסמים ממשיך להזין את עצמו.
כל הממשלות בעשור האחרון הבינו שיש כאן בעיה, כולן הציגו תוכנית אחרי תוכנית במטרה להוריד את מחירי הדיור, וכולן נכשלו. המענה של הממשלה הנוכחית לנושא הוא אותה גברת בשינוי אדרת. כלומר, אותו "מחיר למשתכן" של שר האוצר לשעבר משה כחלון, אלא שהפעם קוראים לזה "דירה בהנחה". התוכניות הללו אינן מסייעות להורדת מחירי הדירות, אולי אפילו להפך. כמו מחיר למשתכן, גם היורשת הנוכחית שלה מגדילה באופן מלאכותי את הביקוש לדירות, ועלולה לדחוף את המחירים כלפי מעלה במקום להוריד אותם. זוגות צעירים שאולי לא היו נכנסים לשוק בשלב הנוכחי, אלא גרים בשכירות עוד כמה שנים וצוברים הון ראשוני גדול יותר, יכולים כעת לקבל דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים. הם מחליטים ללוות מפה ומשם, ולקנות עכשיו. כך גם יחידים מעל גיל 35 שאולי לא היו קונים דירה עכשיו אלא מחכים עוד כמה שנים, אבל מתקשים לעמוד בפיתוי ההנחה הגדולה.
התוכנית אפילו לא עוזרת לזוגות צעירים להגיע לדירה, משום שהזוכים בדרך כלל לא מקבלים את הדירה שרצו, אלא דירה אחרת במקום שלא בחרו ובמפרט שהוגדר מראש. הם קונים אותה מתוך כוונה להשכיר או למכור אותה. כך המדינה הופכת זוגות צעירים למשקיעים בעל כורחם, מבלי שהתכוונו לקנות ובלי שרצו בכך, רק משום שהוצעה להם הנחה אדירה על משאב במחסור.
שרון זירז הליכי בנייה, הקים אתרי קרוואנים, נתן מענקים והלוואות ויצר מעקפים בירוקרטיים. כבר אין לנו בולדוזרים כאלה, לטוב ולרע
רק לאחרונה פורסמה הערכת עלות לאותה תוכנית של כחלון, שעד כה לא היה ברור היקפה. תוכנית מחיר למשתכן, או בגרסתה הנוכחית דירה בהנחה, לא מעניקה לזוג צעיר צ'ק מתקציב המדינה. במקרה כזה היה מדובר בתהליך שקוף, שניתן לבחון את השורה התחתונה שלו. במקום זאת, המדינה העניקה הנחות על מחיר הקרקע לקבלנים שהתחייבו למכור את הדירה במחיר הנמוך ביותר. המדינה לא הוציאה אפוא כספים מקופתה, אבל כן הפסידה הכנסות בשווי 29 מיליארד שקלים, על פי הערכת החשב הכללי במשרד האוצר. מדובר בהנחה ממוצעת של 370,000 שקלים על 80 אלף דירות, כשההנחה במרכז הארץ גדולה בהרבה מההנחה על דירה בפריפריה.
בסופו של יום ההנחה הזאת אינה מגיעה לקהל היעד – ככל שהוא מוגדר כצעירים מהמעמד הנמוך או אפילו הבינוני. ניתוח של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר על הגרלת מחיר למשתכן ברמת־גן (תל־השומר) העלה כי רמות השכר של הזוכים היו חריגות במיוחד. השכר החודשי הממוצע למשק בית שזכה בהגרלה עמד על 38.2 אלף שקלים. יותר ממחצית הזוכים הם הייטקיסטים ורובם תושבי תל־אביב והמרכז, לא בדיוק המגזר שזקוק להנחות גדולות כדי לרכוש דירה. בפילוח הרוכשים לפי עשירוני הכנסה נמצא כי רק 20% מהם משתכרים שכר נמוך מהממוצע בישראל, ורובם המכריע מרוויחים הרבה מעליו. למי בדיוק המדינה מעניקה את ההנחות הללו, ולמי היא מנסה לעזור? במשרד השיכון אומרים שהתוכנית החדשה ממוקדת הרבה יותר בקהל היעד ואיננה כוללת דירות באזורי יוקרה. אבל גם במסגרת ההגרלות שהתפרסמו קיימים עדיין מכרזי מחיר למשתכן ישנים, כולל באזורי ביקוש ועם הנחות גבוהות, על חשבון משלם המיסים.
בשוק הדיור הישראלי קיימת בעיה יסודית, שקשה מאוד לעקוף אותה עם הנחות והטבות למיניהן: הביקוש גדול מההיצע. בישראל יש גידול טבעי לא מבוטל, תופעה חיובית כשלעצמה, שמשמעותה מספר גדול של זוגות צעירים מדי שנה שרוצים להקים בית בישראל. נתון בסיסי נוסף של השוק המקומי הוא תרבות חברתית שמעדיפה בית בבעלות על פני שכירות.
מול הביקוש הגואה, ההיצע המצומצם לא עומד בקצב: המדינה מתקשה לשחרר מספיק קרקעות, הליכי התכנון איטיים במיוחד, אישורי בנייה לוקחים נצח, וכל שלבי התהליך – מהרגע שבו יזם מתכוון לבנות בניין על שטח מסוים, ועד שהלקוח מקבל מפתח לדירה – נמשכים שנים ארוכות. גם לרשויות מקומיות אין תמריץ לבנות דירות למגורים בתחומיהן, כיוון שהן רק יעמיסו על התשתיות ולא ינפיקו להן תשלומי ארנונה באותו היקף כמו תעשייה ומסחר. בהקשר הזה, חלק ניכר מתוכניות משרד השיכון מכוונות להגדלת התמריצים של הרשויות המקומיות כדי שיאפשרו פרויקטים גדולים בתחומיהן.
ללא בנייה מואצת במיוחד, שלא רק תפגוש את הביקוש אלא גם תסגור את הפער של חמש־עשרה השנים האחרונות, הבעיה לא תיפתר. האחרון שהצליח לעשות זאת היה אריאל שרון, אבל כבר אין לנו בולדוזרים כאלה, לטוב ולרע. העלייה הגדולה מבריה"מ בראשית שנות התשעים פגשה מחסור חריף בדירות. אריאל שרון, שכיהן אז כשר הבינוי והשיכון, החל במבצע בנייה מהיר במיוחד וספק־חוקי. הוא זירז הליכי בנייה, הקים אתרי קרוואנים, העניק הקלות, נתן מענקים והלוואות ויצר מעקפים בירוקרטיים שחלקם היו בהחלט בטווח האפור. מספר התחלות הבנייה אז הגיע ל־80,000 יחידות דיור בשנה, כמעט כפול מהמספרים שאנחנו מכירים היום, ועם הרבה פחות אוכלוסייה. אריאל שרון לא ניסה להוריד את המחירים אלא להגדיל את מספר הדירות, וממילא מחירן ירד. מדינת ישראל של היום מנסה להוריד את המחירים לחלקים באוכלוסייה, אבל היא גם נכשלת בכך וגם מעלה את המחירים לכל השאר.
שרון בנה כל כך הרבה דירות, שהמלאי שהוא יצר הספיק לשני עשורים קדימה. מראשית שנות האלפיים נבנו בישראל הרבה פחות דירות מדי שנה, והחל להצטבר מחסור – בהתחלה קטן, אך מדי שנה הוא הלך וגדל. אבל ב־2008 קיבלה מדינת ישראל החלטה מוצהרת להפסיק לבנות דירות במרכז. רוני בר־און, שהיה אז שר האוצר, קבע שכדי לפתח את הפריפריה ולעודד הגירה של תושבים מהמרכז לצפון ולדרום, יש לחדול מהפשרת קרקעות ותכנון בנייה חדשה למגורים במחוז המרכז. במשך שנתיים יצרה מדינת ישראל במו ידיה את המחסור בדירות באזורי הביקוש הגבוה, והביאה לעלייה במחירים. הריבית הנמוכה שאחרי המשבר הפיננסי והצמיחה הגבוהה בישראל הביאו רבים לרכוש דירות, אך הביקוש הגדל והולך פגש היצע נמוך ומידלדל.
מאז ועד היום מנסים לתקן את הטעות ההיא, אבל בינתיים כבר נוצרה התפיסה הפסיכולוגית ש"מחירי הדיור לעולם לא ירדו", ואת השוק הזה קשה מאוד לקרר. מה שהתוכניות הממשלתיות לא עשו עד היום תעשה אולי עליית הריבית של בנק ישראל, הצפויה למתן את העליות במחירי הדירות. אבל מה שאולי נחסוך במחיר הדירה נשלם במשכנתא, כך שקשה לראות כיצד מקילים את הנטל על הזוגות הצעירים.
לחם חוק
במהומות שפרצו באיראן בשבוע שעבר, נהרגו עד כה לפחות חמישה מפגינים. הרקע למחאה הוא התייקרות הלחם, לאחר שהממשלה בטהרן הורידה את הסובסידיות על מוצרי יסוד כמו לחם, שמן ומוצרי חלב, ומחיריהם עלו במאות אחוזים. בישראל, לעומת זאת, איש לא יצא לרחובות לאחר שוועדת המחירים המשותפת למשרד הכלכלה והתעשייה ולמשרד האוצר המליצה השבוע לבטל את הפיקוח על מחיר הלחם אחרי שנים רבות.
כבר לפני שנה בחנה הוועדה את האפשרות לבטל את פיקוח המחירים על הלחם, שמתברר כי הוא איבד את הרלוונטיות שלו. מבדיקה שעשתה אז רשות התחרות עלה כי הלחם המפוקח הוצע למכירה במחיר נמוך בשניים עד שלושה שקלים מהמחיר שהמדינה קבעה. מאז המציאות השתנתה, וכיום הבעיה הפוכה: המלחמה באוקראינה הביאה להתייקרות מחירי החיטה ועלויות הייצור, והמחיר המפוקח איננו משקף את עלות הלחם.
זוהי אחת הבעיות המרכזיות במחירים מפוקחים, והסיבה שכבר כמעט לא עושים בהם שימוש: הפיקוח לעולם אינו יכול לדעת מהו המחיר "הנכון". כשהמחיר נקבע על ידי ועדה ממשלתית, האינטרס של היצרניות הוא לנפח את העלויות כדי לשכנע את חברי הוועדה להעלות את המחיר המפוקח. ודאי שבמקרה כזה אין למאפיות אינטרס לייעל את הייצור ולהוריד עלויות – שכן המחיר ממילא נקבע מראש בהתאם לעלויות שהן מדווחות עליהן. מחיר בפיקוח גם לא ניתן להתאמה מהירה כמו בשוק תחרותי, כיוון שכל שינוי דורש כינוס של ועדת המחירים. כך, המחיר המפוקח אינו יכול להגיב ביעילות לשינויים בשוק, כמו עלייה או ירידה במחיר החיטה ובמחיריהם של חומרי גלם אחרים. כאשר המחיר המפוקח נמוך מדי מבחינתם, היצרנים פשוט יבחרו שלא לייצר את המוצר המדובר או לייצר כמויות נמוכות מהביקוש. כך נוצר מחסור, כמו שקרה בשנים הקודמות בשוק החמאה, שהפיקוח על מחירה בוטל בסופו של דבר.
קשה לשנות מחיר מפוקח: היצרניות מנסות למנוע את הורדת המחיר גם כשהוא יכול להיות נמוך יותר, והפוליטיקאים נמנעים מהעלאתו גם אם יש לכך הצדקה כלכלית מובהקת. שרת הכלכלה אורנה ברביבאי כבר הודיעה כי אין בכוונתה לקבל את המלצת ועדת המחירים ולבטל את הפיקוח, כיוון ש"הלחם המפוקח הוא מוצר בסיסי, שצריך להיות נגיש בכל בית, בייחוד עבור אלו שהלחם עבורם הוא מרכיב חיוני בהזנת המשפחה ואין ידם משגת מוצרי לחם שאינם מפוקחים".
במקום לוותר על הכוונה להנדס את שוק הלחם – ובכלל את מחירי המזון – שרת הכלכלה מתעקשת לשמר מנגנון מיושן שמראש לא ברור כמה הועיל להורדת המחירים. מה שהוריד בפועל את מחירי הלחם האחיד לא היה הפיקוח על המחירים אלא התחרות בענף. התחרות בין רשתות השיווק גרמה ללחצים על המאפיות להוריד את המחיר, והביאה להוזלת מחיר הלחם הרבה מתחת למחיר המקסימום שקבע החוק. גם עכשיו, ועדת המחירים סבורה שלאור התחרות הגבוהה בענף הלחם אין מניעה להסיר את הפיקוח על המחיר. דפוסי הצריכה מעידים גם הם על ירידה בצריכת הלחם הבסיסי שמחירו מפוקח ועל מעבר ללחמים מיוחדים ובריאים יותר, כך שלא ברור עד כמה הפיקוח נדרש.
אם הממשלה תבחר שלא להסיר את הפיקוח על המחיר, כפי שהשרה ברביבאי מצהירה – הוועדה הבהירה כי בנתונים הנוכחיים לא יהיה מנוס מהעלאת המחיר באופן משמעותי, והיא אף נקבה במחיר ההולם את התחשיבים הנוכחיים. המחיר המפוקח נקבע בהתאם לתשומות היצרנים, ואלה התייקרו משמעותית בחודשים האחרונים. האמת היא שדווקא ביטול הפיקוח על המחיר הוא הפתרון הקל לבעיה הפוליטית: עליית המחירים הבלתי נמנעת לא תיפול תחת אחריותה אלא תגולגל הלאה ליצרניות, שיואשמו בעליית המחירים.
