השבוע שוב הציגו שרי האוצר, הפנים והשיכון, תוכנית למלחמה במחירי הנדל"ן הגואים, כאשר הפעם הם מנסים לאפיין אותה כתוכנית "משופרת" שתיתן מענה רחב יותר לבעיית הדיור הלאומית, ולקשיים שנערמים בהליכי הבנייה בישראל. שר האוצר גם הספיק באותו אירוע להתכחש מכול וכול לבעיית מחירי השכירות המזנקים, כשטען שאינו מבין על מה המהומה. למרות הקפיצה במחירי השכירות ביישובים רבים, לדבריו הם עלו בשנה האחרונה ב־1.5% בלבד. ליברמן לא בחן נתונים מהשטח אלא דקלם את נתוני הלמ"ס, שבמקרה הזה מתבססים על סקר מאוד לא מייצג של דיירים.
ואומנם, הבעיות הללו לא יקבלו מענה בלי טיפול שורש בחסמים הרבים שמעכבים את תוכניות הבנייה. אפילו הריבית ההולכת ועולה יחד עם האינפלציה, המייקרות מאוד את הלוואת המשכנתא ומצננות את הביקוש לדירות – לא יפתרו את בעיות השורש בהליכי הבנייה.
נתוני התחלות הבנייה לשנת 2021 מחדדים את הפער בין תכנון לביצוע בתחום הנדל"ן בישראל. לפי הנתונים הייתה עלייה במספר התחלות הבנייה, אבל מספר הדירות שבנייתן הסתיימה נמוך לעומת שנים קודמות. למעשה, מדובר בירידה מתמשכת ועקבית בשנים האחרונות במספר הדירות שבנייתן הסתיימה.
הקמת בניין מגורים בישראל לוקחת זמן רב מדי. קבלת היתר בנייה, למשל, היא הליך שעלול להימשך חודשים רבים. ספק אם קוראי טור זה עוקבים אחרי מדורי הדרושים בעיתונות, אך חובבי הז'אנר יודעים לספר כי אחת המשרות המבוקשות ביותר כיום בישראל היא בודק היתרי בנייה ברשות מקומית. העבודה רבה, השכר לא משהו, אך הביקוש גדול. וזה איננו המחסור היחיד בכוח אדם מקצועי סביב הליכי הרישוי והבירוקרטיה שעוטפים את ענף הבנייה.
והנה סיבה נוספת לעיכוב: קבלנים רבים שזכו במכרזי מחיר למשתכן למיניהם, מעוניינים לפצות את עצמם על המחיר הזול שהציעו כדי לזכות במכרז. כדי לעשות זאת הם פונים לוועדות ברשויות המקומיות בבקשה לשינויים והקלות בבנייה. כך למשל, מחזה נפוץ בפרויקטים אלו הוא בקשה לתוספת דירות – שיימכרו ללא הנחה. לעיתים מדובר בחמש דירות בקומה, כשהמשמעות היא הוספת "דירות כלואות" (בעלות כיוון אוויר אחד בלבד), הגדלת שטח המבנה ועוד.
גם כאשר הליך רכישת הקרקע מתבצע באופן תקין לחלוטין – צריך להיזהר מאוד מהבטחות ומקסמי שווא
מעבר לפגיעה בדיירים בעצם השינוי התכנוני ו"העמסת" דיירים נוספים בבניין ללא התאמה לתשתיות ולסביבה, תהליך האישור וההתנהלות מול משרד השיכון והרשויות מעכב מאוד את התקדמות הפרויקט. לא פעם הקבלנים מצליחים בכך (אחרי שעיכבו את הבנייה בחודשים רבים), מכיוון שהעיריות נוטות להיענות בחיוב לתוספת דירות, שתגרור תשלומים גבוהים של היטל השבחה לעירייה.
למרות מקרים מעין אלו, ככלל הרשויות לא ממש ששות לשתף פעולה עם פרויקטים שיגדילו באופן ניכר את מספר התושבים. למשפחות חדשות צריך לדאוג לחינוך ורווחה, מה שאומר עוד בתי ספר, מסגרות חינוכיות, תשתיות ועוד – הוצאה גדולה שאיננה מייצרת מוטיבציה מצד העיריות.
לפני כמה חודשים פרסמתי כאן נתון שהפתיע רבים: רוב הפרויקטים בישראל מסתיימים באיחור, ומסירת הדירות מתעכבת הרבה מעבר למועד התחייבות הקבלן אשר רשום בחוזה. על פי בדיקה מדגמית שערך הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, כמעט 90% מהדירות נמסרות באיחור ממוצע של כתשעה חודשים. שלא יהיה ספק: עם כל הבעיות הבירוקרטיות, לקבלנים יש בכך חלק מרכזי, והעיכובים הרבים נובעים גם כתוצאה מהתנהלותם. תאריכי המסירה שחלקם מפרסמים ממש לא ריאליים, ונועדו בעיקר לפתות את הרוכשים.
אם נחזור למסיבת העיתונאים שערכו השרים בתחילת השבוע, אכן הוזכרו שם כמה פתרונות שיקלו על חלק מהבעיות שמנינו. בהם מתן תמריצים לרשויות לבניית מוסדות ציבור, הגדלת שכר לבודקי תוכניות, הוספת עובדים חיצוניים באגפי ההנדסה ברשויות המקומיות ועוד.
אלו רעיונות בכיוון הנכון, אך הם לא מספיקים. כדי שבעוד זמן קצר לא נפגוש שוב את אותם שרים או את מחליפיהם בממשלה אחרת, עם ורסיה נוספת של "תוכנית למלחמה במחירי הנדל"ן", יש לטפל באופן הרבה יותר אינטנסיבי בצוואר הבקבוק ובחסמים הרבים.
חלומות באדמה
השבוע האזנתי לרדיו תוך כדי נהיגה, ואחת הפרסומות לכדה את תשומת ליבי: הקריינית הציעה לקנות קרקע במחיר מציאה של 190 אלף שקל בלבד, והבטיחה פוטנציאל גדול מאוד. לדבריה, הקרקע הזו תהיה שווה בקרוב יותר ממיליון שקל.
אני סולד מהבטחות כאלו, ובכלל מהצעות השקעה שמבטיחות תשואה, ובאופן אינסטינקטיבי נזכרתי בפרשת אורן קובי וחברת "אדמה". לפני כמה שנים הצליח קובי לפתות עשרות אזרחים שחיפשו השקעה משתלמת בקרקע. הוא הניע אותם להפקיד אצלו כספים תוך הבטחת רווחיות גבוהה מפוטנציאל עליית ערך הקרקע, ההיתכנות הגבוהה של הפשרת הקרקע, והאפשרות לבנות עליה דירות מגורים.
המקרה של קובי הוא באמת יוצא דופן ברמת הנוכלות, מצג השווא וההונאה שבה פעלו הוא ושותפיו. על פי כתב האישום שהוגש נגדו, הוא וחבריו הוציאו במרמה מאותם אזרחים תמימים סכום מצטבר של למעלה מ־26 מיליון שקל. לאחר שהכספים הופקדו אצלו הוא השתמש בהם לתשלום הוצאותיו וחובותיו, למימון סגנון חיים ראוותני ולצבירת נכסים אישיים.
כאמור זהו מקרה קיצון, אך גם כאשר הליך רכישת הקרקע מתבצע באופן תקין לחלוטין – צריך להיזהר מאוד מהבטחות וממקסמי שווא. הבעיה המרכזית בקרקעות הללו היא שלאף אחד אין מושג מתי ואם בכלל יופשרו לבנייה. לא פעם החברה שמוכרת את הקרקע מציינת כי היא "לקראת הפשרה", או שזה יקרה "בקרוב מאוד", אך בירור מול הרשות המקומית שהקרקע נמצאת בשטחה, מעלה כי אין שום תוכנית כזו באופק.
חיפוש מהיר בגוגל יעלה מקרים רבים של רוכשים שהמתינו גם 30 ו־40 שנה, ודבר לא השתנה בייעוד הקרקעות שהחזיקו. ואם מישהו חשב שההחזקה לאורך זמן, הציפייה וההיתכנות גם הן שוות משהו – פסק דין של בית המשפט העליון שניתן לפני שנתיים סגר את הגולל גם על החלום הזה. באותו מקרה החליטה הרשות המקומית לשנות את הייעוד של הקרקע החקלאית לטובת מבני ציבור ופארק ציבורי. הקרקעות החקלאיות הופקעו ובעליהן תבעו פיצוי, אולם בית המשפט קבע ש"הקופה הציבורית לא תישא בעלות שכרם של חלומות שהיא לא גרמה ליצירתם". מחירי הנדל"ן אכן בנסיקה, אך לא כל פיסת אדמה היא בוננזה.
