מה עושה משפחה שעומדת לרכוש דירה, אבל אין לה את הסכום המינימלי הנדרש להון עצמי? בשנת 2012 הורה בנק ישראל להגביל את הלוואות המשכנתא (ברכישת דירה ראשונה) ל־75% מערך הנכס; כלומר, ניתן לקבל מהבנק עד 75% משווי הדירה. כך, ברכישת דירה ששווייה 2 מיליון שקל, הסכום המרבי שניתן ללוות מהבנק הוא 1.5 מיליון שקל; את היתרה בסך 500 אלף שקל נדרש להביא ממקורות עצמיים.
אבל ההוצאה על רכישת דירה אינה מסתכמת רק במחירה הנקוב. יש מכלול נוסף של הוצאות כגון שיפוצים ותוספות בדירה, מס רכישה, הצמדות למדד ועוד. כל אלו אינן נכללות בסכום המשכנתא, ולמעשה הבנק לא מאפשר לשלם אותם מכספי ההלוואה. המשמעות היא שההון העצמי הנדרש גדול הרבה יותר מ־25% משווי הדירה.
מי שמיצה את אפשרויות ההלוואה מחברים או משפחה, אין לו חסכונות גדולים, לא נולד להורים עשירים שיסייעו לו ולא צפוי לקבל ירושה כבדה בקרוב – נאלץ למצוא מקורות אחרים בתחום המימון, מה שמכונה "הלוואות משלימות". ההלוואות הללו, שחלקן נלקחות מחוץ למערכת הבנקאית, מתאפיינות בריבית גבוהה וטווח קצר יחסית, ובשילוב המשכנתא – שתיהן מהוות נטל כבד בהחזרים החודשיים.
ההלוואות המשלימות הללו הולכות ומתרבות, ואף שאין נתונים מדויקים בעניין, על פי הערכות שמרניות של בנק ישראל עצמו, כ־20% מלווי המשכנתאות נעזרו בהלוואות מהסוג הזה. במקרים חריגים יש גם כאלה שבלית ברירה ובמצבי דוחק פונים להלוואות אפילו בשוק האפור.
האם נוכח הזינוק במחירי הדיור וההוצאות הנלוות, הגיע הזמן לבטל את ההגבלה על שיעור המשכנתא? ברקע ההגבלה הזו עומדות שלוש סיבות עיקריות: חשש מסיכון של הבנק, חשש מסיכון של הלקוח, וחשש מהגברת הביקוש למשכנתאות, מה שיוביל לעלייה במחירי הדיור.
לפי בנק ישראל, שיעור מזערי של 0.02 אחוז מלוקחי המשכנתאות נתקלים בבעיות משמעותיות בהחזרי המשכנתא
בכל הנוגע לסיכון של הלקוח – כאמור, הוא כבר מוצא את דרכו להלוואות מסוכנות לא פחות, בריביות הרבה יותר גבוהות ועם חשש גדול יותר ליכולת ההחזר שלו. גם החשש מהגברת הביקוש למשכנתאות הולך ומצטמצם, לאור הריביות ההולכות ועולות, והופכות את ההלוואה ליקרה יותר ויותר.
ומה עם החשש מסיכון של הבנקים? נתוני בנק ישראל שהוצגו השבוע בוועדת הכלכלה של הכנסת, מגלים כי הרוב המכריע של הלקוחות מצליח לעמוד בהתחייבויות המשכנתא, כאשר רק שיעור מזערי של 0.02 אחוז מלוקחי המשכנתאות נתקלים בבעיות משמעותיות בהחזרי המשכנתא.
מעבר לכך, העובדה היא שכבר כיום הבנקים נותנים משכנתאות בשיעור של 90% מימון. לזוכי מחיר למשתכן מוצעות דירות בהנחות שיכולות להגיע לכ־20־30 אחוז ממחיר השוק, אך את המשכנתא מהבנק הם מקבלים לפי שווי השוק של הדירה. כך למשל, לא נדיר למצוא מצב שבו זוג רכש דירה ב־1.5 מיליון שקל, אבל הבנק העריך את הדירה ב־2 מיליון שקל, וכך המשכנתא מכסה כמעט את כל מחיר הדירה (בכל זאת קיימת הגבלה במקרים אלו, שלפיה המימון לא יעבור את ה־90%).
אם הבנקים כבר נמצאים במקום הזה, מדוע לא לאפשר למחוסרי דיור שרוכשים את דירתם היחידה באשקלון, בשדרות או בחצור הגלילית, שלא באמצעות מחיר למשתכן, ליהנות גם הם מהאפשרות הזו? השבוע הציע יו"ר ועדת הכלכלה, ח"כ מיכאל ביטון, לבנק ישראל לבחון אפשרות לפיילוט שייערך כמה שנים, ושייטיב עם מחוסרי דיור בלבד. לפי ההצעה הזו, הבנקים ייצרו מדרגות משכנתא שיגיעו גם ל־80 ו־90 אחוזי מימון. "אם ניווכח שהסיוע בהגדלת המשכנתא אינו פוגע ביציבות השווקים ובעמידה בהתחייבויות, אפשר להגדיל את תקרת המימון באופן מדורג", אמר ביטון.
חשוב לומר: הגדלת המשכנתא ונטל החוב כלפי הבנק היא מהלך מסוכן. אך מצד שני, המציאות הזו שבה הלווים נוטלים עוד ועוד הלוואות אחרות בסיכון גבוה אף יותר – לא פחות מסוכנת. זו בהחלט ברירה אכזרית. דווקא במציאות של טרפת מחירים וברירות גרועות, אולי הצעה כגון זו של ביטון היא דבר ששווה בחינה.
לא רק הבנזין
גם אחרי הקלה מסוימת במיסוי הדלקים, מחיר הבנזין לרכב ממשיך לשבור שיאים. הערכות האנליסטים הן שמחיר הנפט העולמי ימשיך ברמתו הגבוהה עוד לא מעט חודשים, ואנחנו נמשיך לשלם ביוקר. וזו לא ההתייקרות היחידה שמכה בבעלי הרכבים. לאחרונה נרשמה התייקרות גם במחירי הביטוחים לרכב. ההערכות הן שמחירי הביטוח – הן ביטוח החובה והן הביטוח המקיף – עלו בשנה האחרונה בשיעור של 10־15 אחוז.
ענף ביטוחי הרכב נחשב תחרותי, אבל שלל גורמים ברוח התקופה הביאו לשינוי בתמחור: עלייה בשכיחות התאונות עם ההתעלמות מהקורונה והחזרה לשגרה מלאה, עלייה במחירי הרכבים ובמחירי החלפים כתוצאה מהמשבר העולמי בשרשרת האספקה שטרם התייצב – מה שמייקר גם את התיקונים במוסך, ואף עלייה במקרי הגניבות, שהם נגזרת של התייקרות מחירי הרכב והחלפים. לכל זה ניתן להוסיף את הגדלת התשלומים שמעבירות חברות הביטוח לקופות החולים במסגרת הסכמים שונים בגין טיפול בנפגעי תאונות דרכים, וכן הגדלת התשלומים לביטוח הלאומי.
אם בעבר חברות הביטוח היו סופגות חלק מהעלויות הללו כדי לעמוד בתחרות בענף, ומסתמכות על הרווחים הגדולים מהשקעותיהן בשוק ההון – השנה לא רק שההוצאות שלהן בתחום ביטוחי הרכב גדלו והן עברו בו מרווח להפסד, הירידות החדות בשווקים הכו גם בתיקי ההשקעות שלהן וגם שם הן צברו הפסדים.
לא, אין צורך לרחם על חברות הביטוח. הן יודעות לייצר רווחים אדירים מדי שנה, וגם כעת הן יצליחו מהר מאוד לשפר את תוצאותיהן. מי שזקוק ל"רחמים" הוא ציבור המבוטחים. הרגולטורים יצטרכו להתאמץ קצת יותר כדי לחפש דרכים להוזיל לנו את מחירי הביטוח.
