פרופ' אבי שמחון עורר לאחרונה גיחוך רבתי בקהילה הכלכלית, כשהודיע שגיבש תוכנית שתבלום את מחירי הדיור "בתוך שבועות ספורים, אולי חודשים". בצדק גיחכו. שמחון עצמו אמר בעבר ש"נדל"ן זה עסק מאוד־מאוד רציני, שההשפעות של צעדי מדיניות (בו) לוקחות בין חמש לעשר שנים". אבל ייתכן גם שראש המועצה הלאומית לכלכלה לשעבר, שמתמודד כעת בפריימריז בליכוד, רוכב על מגמה קיימת במהלך מחושב היטב. כשהריבית סוף־סוף עולה, אכן קיים סיכוי לא רע שהמגמה של מחירי הדירות תשתנה, עם או בלי קשר לתוכנית הפלאים של שמחון.
מחירי הדירות החלו לעלות באופן דרמטי בשנת 2008, במקביל לירידת הריבית של בנק ישראל בעקבות המשבר הכלכלי העולמי. ב־15 השנים שחלפו מאז, שבעו אזרחי ישראל שלל הבטחות כוזבות לתוכניות שיעצרו את המחירים. אחת מהן, תוכנית "מע"מ אפס" שיזם שר האוצר דאז יאיר לפיד, אפילו הביאה להתפטרות פומבית של הכלכלן הראשי במשרד האוצר ד"ר מיכאל שראל. "בעוד מחירי הדירות עלו בחדות לאורך העשור וחצי האחרונים, מחירי השכירות עלו במתינות", אמר השבוע ד"ר שראל, כיום ראש פורום קהלת לכלכלה. "נפתח פער מאוד גדול בין מדד מחירי הדירות למדד מחירי שכר דירה". הפער הזה איננו ייחודי לישראל, והוא נצפה בשנים אלה ברמות שונות ברוב מדינות ה־OECD.
"ברור שהריבית הנמוכה של השנים האחרונות, שהייתה משותפת לכל המדינות המפותחות בעולם, שיחקה תפקיד מרכזי ביצירת הפער בין מחירי הדירות למחירי הדיור (שכירות)", מנתח שראל. "כשהריבית יורדת הביקוש לרכישת דירות גדֵל מאוד, אבל גובה השכירות לא מושפע. עכשיו הריבית התחילה לעלות, ואנחנו מתחילים כנראה את הכיוון ההפוך של המגמה הזאת. הריבית עדיין נמוכה אבל התחילה בעלייה, ודי ברור שהיא תמשיך לעלות. אני מניח שכתוצאה מכך הפער בין מחירי הדירות למחירי שכר־דירה יצטמצם. זה יכול לקרות או משום שמחירי השכירות יעלו, או כי מחירי הדירות ירדו, או שילוב של השניים".
פרופ' שראל: "בזמן שמדד המחירים לצרכן עולה, יש יסוד סביר להניח שמחירי הדירות יישארו יציבים או אפילו ירדו קצת"
השאלה, כמובן, היא איזה משלושת התרחישים צפוי לקרות בישראל. את הזינוק במחירי השכירות כבר מרגישים רבים ממשקי הבית, אבל בלימת מחירי הדירות מבוששת לבוא. "התפרסם לאחרונה מאמר באקונומיסט שבדק מה קרה בעבר בארה"ב בתקופות דומות לזו שאנו נמצאים בה עכשיו", אומר שראל. "הפער בין מחירי הדירות למחירי השכירות באמת מצטמצם בתקופות כאלה, וברוב המקרים זה בגלל ירידה במחירי הדירות, לפחות במונחים ריאליים". כלומר, ייתכן שלא נראה ירידה במחיר האבסולוטי של דירות, אבל בזמן שמדד המחירים עולה בקצב האינפלציה, יש יסוד סביר להניח שמחירי הדירות יישארו יציבים או אפילו ירדו קצת.
ירידה ריאלית שכזו התרחשה בישראל בעבר הפרה־היסטורי שלפני "משבר הדיור". בעשור שבין תחילת 1998 ועד סוף 2007, אחרי שהשוק הוצף בקרקעות לבנייה וקצב העלייה מברית המועצות ירד, ובסיוע המיתון ואינתיפאדה אחת רצחנית – מחירי הדירות ירדו פה בכמעט 30% במונחים ריאליים.
כלומר, מדד מחירי הדירות ירד נומינלית בעשור ההוא ב־4%, ומדד המחירים לצרכן עלה בקצת פחות מ־24%. כך שבשילוב השחיקה האינפלציונית אפשר "לנופף" בירידה ריאלית של 28%. אגב, הריביות של בנק ישראל באותן שנים נעו כלפי מטה בין 11% ל־12% בשנת 1998, לאזור ה־4% בסוף 2007.
מנגד, בבנק ישראל מגמדים באופן מסורתי את תפקידה של הריבית בעליית מחירי הדיור, אולי כדי להדוף מהם את חיצי הביקורת על אחריות לזינוק במחירי הדירות, כמי ששמרו בשנים האחרונות על הריבית בגובה אפסי. בדו"ח האחרון שפרסם הבנק נעשה ניסיון לבודד את השפעת הריבית על עליית המחירים בשנת 2021, ונטען שהיא הביאה ל־2.5% מהעלייה. "השפעת הריבית משנית מאוד לעומת הבעיה האמיתית, שהיא בצד ההיצע", אמר נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון. גם קודמתו בתפקיד, פרופ' קרנית פלוג, התבטאה באופן דומה: "הריבית הנמוכה היא רק מרכיב אחד בעליית מחירי הדיור. למעשה העלייה במחירים החלה שנה לפני הירידה בריבית".
דנה אורפייג, מחטיבת המחקר של הבנק, פרסמה לפני כמה שנים מחקר שמציע חישוב של הקשר בין מחירי הדירות למדיניות המוניטרית (הריבית), לפי מודל שנקרא VAR. "עליית מחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות, שהפכה למקור דאגה עיקרי בקרב קובעי מדיניות, מיוחסת בין היתר לסביבת הריבית הנמוכה", פותחת אורפייג את המאמר. אבל על פי החישוב שלה, העלאה של אחוז אחד בריבית מתורגמת לירידה של 1.1% בלבד במחירי הדירות הריאליים, ולהפך: הורדת הריבית תרמה באופן שולי בלבד לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. לדבריה, "מהשוואה בינלאומית נרחבת עולה שזעזוע מוניטרי משפיע על מחירי הדירות בישראל באופן דומה לממוצע במשקים אחרים בעולם – 1.9% על כל שינוי של אחוז בריבית, כאשר הטווח נע בין 0.2% ל־0.4% במדינות השונות". כלומר, אם מחירי הדירות עלו ריאלית ביותר מ־100% מאז 2008, הריבית אחראית לחלק שולי מאוד בעלייה הזאת, וכך יהיה גם בירידה, אם תבוא.
אז מאיפה מגיעה עליית המחירים, לשיטת כלכלני בנק ישראל? בעיקר מההיצע. קיימת הסכמה רחבה בין המומחים ששני האחראים העיקריים לעליות מחירי הדיור הם הריבית הנמוכה וההיצע המוגבל – השאלה היא איפה שמים את הדגש. באופן מסורתי, במשרד האוצר מעריכים את השפעת הריבית יותר מאשר בבנק ישראל. אבל האמת היא שבשני הגורמים הללו חלו תמורות חיוביות בחודשים האחרונים: הריבית עלתה מ־0.1% ל־1.25% כיום, וצפויה להגיע באמצע השנה הבאה ל־2.75%. התחלות הבנייה, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הגיעו בשנה האחרונה ל־68,790 דירות, עלייה של 27% ביחס לשנה הקודמת ושבירת שיא של כל הזמנים. אבל המחירים? בינתיים לא משתנים באופן מהותי. בתחילת יולי הודיע בשמחה נגיד בנק ישראל ש"מגמת העלייה החדה של המחירים התמתנה מעט בחודש האחרון", אבל בשבוע שעבר התפרסם המדד ומחירי הדירות חזרו לעלות ב־1.4%, ובתל־אביב ב־1.9%. שינויים, כמו שאמר אבי שמחון כשעוד היה כלכלן אחראי, לא קורים כל כך מהר.
אז אם הריבית עולה ומחירי הדירות אינם יורדים, מה עושים אזרחי ישראל? מינוף. השבוע הודיע בנק ישראל שהר המשכנתאות של הציבור חצה את הרף הסמלי של חצי טריליון שקלים. ובמספרים: 505,340,000,000 שקלים. זוהי עלייה של 35% בתיק המשכנתאות הלאומי תוך שלוש וחצי שנים. למרות ההערכה שהעלאת הריבית תמתן את נטילת המשכנתאות, מספר עסקאות המשכנתא בחודש שעבר לא השתנה, והיקפו עמד על 11.88 מיליארד שקלים, עלייה של 2.5% לעומת יוני אשתקד. כלומר, אזרחי ישראל עדיין מסתערים על המשכנתאות בהיקפים של 11־12 מיליארד שקלים לחודש, וממנפים עצמם לדעת. בשנת 2018, פחות מ־32% מהדירות נרכשו בעזרת משכנתא, שהייתה מעל 60% משווי הדירה. בשנת 2022 הנתון כבר עומד על 45.3% מהמשפחות. 44% מהמשכנתאות הן בהחזר גבוה מ־30% מההכנסה הפנויה. במילים אחרות, השמועה על העלאת הריבית שאמורה למתן את השוק טרם הגיעה לאוזניו של הציבור.
הסיבה לכך עשויה להיות אי־הוודאות ביחס להמשך העלאות הריבית והאינפלציה, שנובעת גם מגורמים כמו המלחמה באוקראינה, שחוסר הוודאות לגביהם גבוהה. "אני לא יודע להתנבא", אומר ד"ר מיכאל שראל, "אבל סביר להניח שבנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית באופן מתון עד סוף השנה, אם לא יקרו הפתעות גדולות. הבעיה היא שאף אחד לא בטוח מה יקרה במהלך 2023".
דבר אחד כן בטוח: פרופ' אבי שמחון הבטיח השבוע סוף־סוף שיחשוף עוד לפני הבחירות את תוכנית הקסמים שלו לעצירת מחירי הדיור תוך שבועות. כשנזכרים שמדובר באותו אדם שהעריך בתחילת 2013 ש"תהיה ירידה של 10־20 אחוזים במחירי הדיור על פני ארבע השנים הקרובות", מתמלאים באופטימיות עצומה לקראת תקופה של הישגים נפלאים במאבק במחירים הגואים.
פירות העונה
השבוע שוב "פוצץ" ההסכם בין הממשלה לחקלאים, במסגרת הרפורמה החשובה שמובילים השרים ליברמן ופורר לקידום ענף החקלאות בישראל אל המקובל באירופה, ולהורדת מכסים שתביא לירידת מחירים. אחרי שהושג סיכום בתחילת החודש, סירבו נציגי החקלאים לחתום על המסמך שהוגש להם, בשל שינויים שנערכו בו לטענתם בנוסח שנוגע לפיצויים המוסכמים. העיכוב הזה מדגיש עד כמה החגיגות בשבוע שעבר על הצלחת הרפורמה בהוזלת מחירי הפירות והירקות היו מוקדמות מדי, וכנראה פוליטיות.
הבשורה היחידה במדד המחירים הקודר הייתה ירידה חדה של 8.5% בסעיף הפירות והירקות בין מאי ליוני, כאשר הירקות הטריים ירדו ב־4.9% והפירות הטריים הוזלו ב18.5%. שר האוצר ליברמן מיהר לקחת קרדיט ולטעון שזה קרה בזכות הרפורמה שלו ושל שר החקלאות. אל החגיגה של השר הצטרפו גם כמה עיתונאים ופעילים בתחום. מנגד טענו החקלאים שמחירי התוצרת מושפעים מעונתיות, וכי מדי שנה חלה ירידה מסוימת בחודש יוני. בתגובה הגדיל שר האוצר לעשות והשווה בפוסט בפייסבוק את ירידת המחירים השנה לזו של חודש יוני אשתקד, והראה שהפעם היא גדולה ומשמעותית יותר. המסקנה: "לא מדובר בירידת מחירים עונתית, מדובר ברפורמה היסטורית שמשרתת את כלל אזרחי ישראל, מעלה את המגוון ומורידה מחירים!"
אלא שעיון מדוקדק בנתוני הלמ"ס מעלה שמתוך 39 השנים האחרונות, ב־34 מתוכן נמדדה ירידה במדד הפירות והירקות לחודש יוני, בהתאם לעונה. אם ליברמן היה מתחיל את הבדיקה שלו לא בשנה שעברה אלא שלוש שנים אחורה, הוא היה מגלה שביוני 2019 ירד מדד הפירות והירקות ב־9.1%, יותר מהשנה הנוכחית ובלי הרפורמה. למעשה, שש פעמים בארבעת העשורים האחרונים חלה ירידה גדולה יותר מזו של השנה. ב־1983, למשל, המדד ירד ב־21.4%; ב־1992 הוא ירד ב־10.8%; וב־2008, שנה עם שיעורי אינפלציה דומים למה שאנו חווים עכשיו, צנח המדד לחודש יוני ב־10.3%.
אם מסתכלים על פירות וירקות ספציפיים, ניתן למצוא חוסר אחידות ברשימת הפטורים החדשים ממכס. אבוקדו, למשל, שקיבל השנה פטור גורף ממכס, הוזל ב־53%, אבל הירידה במחירי האבוקדו החלה כבר בחודש ספטמבר ובמנותק מהרפורמה. לעומת זאת הכרוב, שגם הוא קיבל הנחה במכס, עלה ב־16.8% בחודשיים והשלים עלייה שנתית של כ־20%.
בקיצור, הרפורמה בחקלאות חשובה ותוביל להורדות מחירים בפירות ובירקות, אבל ההוזלה הספציפית האחרונה מושפעת כנראה בעיקר מהעונה וממזג האוויר. הפיצוץ מול החקלאים השבוע נגע לניסוח של "המלצות" לשרי האוצר והחקלאות הבאים ביחס לחלק מסעיפי הפיצוי, מה שהתפרש אצל נציגי החקלאים כהבטחה על הקרח. אסור לשכוח שאנו בתקופת בחירות, מה שמגביר את התמריץ של פוליטיקאים לנופף ב"הישגים" בלי לדקדק בעובדות, אבל גם מגביר את אי־הוודאות ביחס לזהות שרי האוצר והחקלאות בממשלה הבאה, והשאלה אם יהיו נאמנים להישגים ההיסטוריים של ליברמן ופורר. לא צריך להיות פרשן פוליטי מתוחכם כדי לראות שללובי החקלאי יש סיכוי לא רע בכלל לקבל איש "משלהם" כשר החקלאות הבא. בכדורגל נהוג לומר "לא צועקים יש לפני הגול", ומהמעשה של חוני המעגל והחרובים למדנו: יש עצים שנותנים פירות רק שנים קדימה.
