הביקוש מצטמצם, אבל מחירי הדיור ממשיכים לעלות

זה היה שבוע של מאניה־דיפרסיה בכלכלה הישראלית. ביום שני התפרסם מדד המחירים לצרכן וצבע את כלי התקשורת באדום צועק: אינפלציה של 1.1% ביולי, וקצב שנתי של 5.2% בהתייקרות המחירים. הופתענו לרעה עם הנתון הגרוע ביותר מאז 2008. למחרת פרסמה אותה לשכה מרכזית לסטטיסטיקה את נתוני הצמיחה, ושלחה את הגרפיקאים בכלי התקשורת לחפש דווקא את המרקר הירוק: הכלכלה שלנו הפתיעה לטובה עם תפיחה חיובית מדהימה ברבעון השני של השנה בשיעור של 6.8% (וביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה: 7.4%), בשורה מצוינת אחרי התכווצות של 2.7% ברבעון הקודם. "הקצב הגבוה במערב", חגג שר האוצר.

גם נדל"ניסטים וחובבי דיור מצאו את עצמם השבוע על נדנדת האקסטרים. בבוקר יום ראשון הם התבשרו ששוק הדירות מאט: ירידה של 10.2% בביקוש לדירות חדשות ברבעון – אמרו בלמ"ס; צניחה של 24% במספר העסקאות – מדדו במשרד האוצר; וצמצום של כ־15% בחודש בהיקף נטילת המשכנתאות – חישבו בבנק ישראל. כל הסימנים מאותתים שהענף שם ברקסים. האופוריה נמשכה פחות מ־24 שעות, עד שהתפרסם כי בחודש יולי מחירי הדירות דווקא זינקו בעוד 2%, והשלימו עלייה מטורפת של כמעט 18% בשנה. קשה לתת הסבר אחד טוב להתפרצות הדו־קוטבית הזו, אבל אם נעיין בדפוסים ובאותיות הקטנות שלה, נוכל אולי למצוא מינונים שיאפשרו חיים מאוזנים יותר.

נתחיל עם הצמיחה. התוצר לנפש עלה בשלושת החודשים האחרונים, מוכי האינפלציה, ב־4.5%. נתון מכובד לכל הדעות. העסקים הפרטיים אצלנו צמחו אפילו בשיעור גבוה יותר, הייצוא עלה, ההשקעות עלו. אפילו רמת החיים שלנו עלתה בחודשים האלה: הצריכה הפרטית ממשיכה בזינוק שמאפיין אותה מאז היציאה מהקורונה, והיא רשמה עלייה של יותר מ־10%, כאשר הצריכה השוטפת לנפש מטפסת ב־4.3%. במדינות אחרות המחירים הגואים נותנים את אותותיהם ומכרסמים בצמיחה, אבל לא אצלנו, כפי שניתן לראות בגרף.

הירידות במחירי ההלבשה מוכיחות שחלק מההסברים שאנחנו מקבלים ליוקר המחיה צריכים להיות מסווגים כתירוצים לא קבילים

אז איך המיתון דילג עלינו? קודם כול, לא כדאי לפתוח פה לשטן. ייתכן שהשגשוג הנוכחי חי בשלום לצד האינפלציה, רק משום שגם היא נמוכה בישראל יחסית לשאר העולם. כרגע הציבור מביע אמון בכלכלה הישראלית ומתפרק מאימי המגפה. המשמעות היא בעיקר עבור בנק ישראל, שיקל עליו להעלות את הריבית בשיעורים גבוהים בלי לחשוש שהוא גורם למיתון.

מעבר לכך, עיון באותיות הקטנות מראה שההוצאה לנפש על מוצרים שמוגדרים כ"בני קיימא למחצה", כמו טקסטיל לבית, כלי עבודה קטנים, מוצרי בידור ופנאי וחפצים אישיים, ירדה בכמעט אחוז. כלומר, הישראלים דווקא כן מצטמצמים במקומות מסוימים. הקטגוריה היחידה בקבוצה הזו שההוצאה עליה עלתה, היא הלבשה והנעלה.

הנתון הזה שולח אותנו בחזרה אל מדד המחירים העגום. מה התייקר? כמעט הכול. פירות טריים התייקרו ב־8.5%, הוצאה על תחבורה עלתה ב־3.3%, נופש בארץ ובחו"ל התייקר ב־7.7%, ודיירים חדשים בדירות שכורות משלמים 7% יותר. ובכל זאת, נתון אחד בלט לטובה במדד: מחירי ההלבשה וההנעלה ירדו ב־4%. חלק מהירידה הזו קשורה לעונתיות, אבל גם בהסתכלות שנתית, המחירים שאנחנו משלמים עבור פריטי אופנה ירדו בכמעט שישה אחוזים. עכשיו מובן אולי מדוע ההוצאה עליהם עלתה.

אז הנה חידה: איך זה שהבגדים הולכים ונהיים זולים, בזמן שהמזון רק הולך ומתייקר? הרי יצרניות המזון שמעלות מחירים, מסבירות לנו כל הזמן שזה בגלל העלייה במחירי ההובלה, החשמל, המים, דמי השכירות, הארנונה, השינוע (אגב, השינוע דווקא הוזל בחודשים האחרונים, אבל הוא עדיין מככב גבוה ברשימת התירוצים) והשכר לעובדים. הכול התייקר, אז הן נאלצות להעלות מחירים. אבל היי, כל זה לא נכון גם לגבי יצרני הביגוד וחנויות האופנה?

איפה נמצא ההבדל בין שוק המזון לשוק ההלבשה וההנעלה? בתחרות. בשנת 2000 בוטלו כלל מכסי המגן על ביגוד, וישראל נפתחה לתחרות העולמית, בעיקר מהמזרח. תעשיית הטקסטיל המקומית אומנם קרסה, אבל האזרחים נהנים עד היום משוק תחרותי וממחירים זולים של מוצרי אופנה, שיורדים בעקביות מדי שנה. ואכן, נתוני "מדד ההלבשה וההנעלה" מראים שאנחנו משלמים היום על ביגוד חצי ממה ששילמנו בסוף הניינטיז. חצי. גם נתוני האבטלה נמוכים מאוד, למרות האזהרות שהמחיר יהיה כבד מדי ושכולנו צריכים לשלם קצת יותר כדי לשמור על מפעלים שסיפקו אלפי מקומות עבודה.

לעומת זאת, ענף המזון סובל מתחרות נמוכה ומריכוזיות גבוהה. הוא נשלט בפועל על ידי חמש ספקיות מזון עיקריות, שליכולת שלהן לכפות גם על רשתות השיווק להעלות מחירים נחשפנו כולנו בחודשים האחרונים. שוק המזון עדיין עמוס במכסי מגן, ברגולציה מיותרת בחלקה, במועצות חקלאיות שמונעות תחרות והתייעלות, ובמכסות ייבוא מצומצמות. התוצאה: "מדד המזון" הכפיל את עצמו מאז אמצע שנות התשעים. הכפיל.

הפער בין מחירי המזון הגואים למחירי הבגדים הצונחים הוא בין השאר גם הפער בין תחרות חופשית לריכוזיות. הירידות במחירי ההלבשה וההנעלה, אפילו תוך כדי אינפלציה משתוללת, מוכיחות שחלק מההסברים שאנחנו מקבלים ליוקר המחיה צריכים להיות מסווגים כתירוצים לא קבילים. כשיש תחרות בריאה וייבוא חופשי ממקומות בעלי יתרון יחסי – המחירים יכולים לרדת גם כשההובלה מתייקרת. התפקיד של המדינה במקרה הזה הוא לפתוח סוף־סוף גם את שוק המזון לתחרות אמיתית.

אין פתרונות קסם

ועכשיו לשאלה קשה יותר, שלכאורה מאתגרת את חוקי הכלכלה: אם הביקוש לדירות יורד, איך זה שהמחירים ממשיכים לזנק, ועוד בצורה כל כך משמעותית? במבוא לכלכלה לימדו אותנו שהמחיר נקבע על פי היצע וביקוש. אם הביקוש יורד, וההיצע נשאר יציב – למה המחיר לא יורד? כדרכן של שאלות קשות, סופקו לה השבוע הרבה יותר מתשובה אחת. חלק מהמומחים מזכירים שבנדל"ן הכול קורה באיטיות, ושנתוני המכירות משקפים עסקאות שנערכו לפני שנה ויותר, כך שייתכן שאת סימני ההאטה נרגיש במחירים רק בחודשים הבאים. הקבלנים ונציגיהם משוכנעים שההסבר קשור לירידה בהיצע הדירות למכירה שמורגשת לאחרונה, כך שהירידה בביקוש לא מייצרת אפקט משמעותי. גם סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש יוני מרמזת על בעיה בנתוני היצע הדירות.

 

ייתכן שהתשובה האמיתית היא שילוב של כמה מההסברים הללו, אבל על הדרך קיבלנו עוד הצצה לאופן האווילי שבו הממשלה מנסה לטפל במחירי הדירות, שיותר מהכפילו את עצמם מאז 2008. במהלך השנים, כמעט בכל פעם שפוליטיקאים ניסו לפתור את משבר הדיור, הם התמקדו בביקושים. יאיר לפיד ביקש להעניק הנחה במס של "מע"מ אפס" לזוגות צעירים שאין להם דירה. משה כחלון ו"מחיר למשתכן" הגרילו הטבה של מאות אלפי שקלים בין זוגות צעירים. גם הממשלה הנוכחית עושה את זה, והיא רק המציאה מיתוג אחר: "דירה בהנחה". ומניין הגיעה הירידה הנוכחית בביקוש לדירות? בין השאר מבריחת משקיעים בעקבות מס הרכישה שהושת עליהם בנובמבר האחרון. סקירת האוצר הראתה למשל ירידה חדה של 62% ברכישות דירות להשקעה בתל־אביב בחודש יוני.

את מה הזניחו? את הטיפול בהיצע. בסופו של דבר זה חשבון פשוט למדי. בעשור האחרון נוספו בכל שנה בישראל כ־57 אלף משקי בית בממוצע. כמה התחלות בנייה יש כאן בממוצע כל שנה? 52 אלף. גמר בנייה? 47 אלף. כלומר, ההיצע לא מצליח לרדוף אחרי הביקוש. התהליך בישראל מסורבל להחריד. לפי נתוני הבנק העולמי, הזמן הממוצע שלוקח להוציא כאן היתר בנייה עומד על 319 ימים. לשם השוואה, השהות הממוצעת ב־OECD היא 152 ימים, פחות מחצי מהזמן שלוקח בישראל. שלא לדבר על מדינות כמו דנמרק (64 ימים בממוצע), ארה"ב (81 ימים) או גרמניה (126 ימים).

טיפול בכל אלה אורך זמן, ודורש המון השקעה בפרטי פרטים של הליכי תכנון שלא מעניינים את הציבור. הוא לא מתגמל עבור פוליטיקאי שרוצה כותרת בטווח הזמן המיידי. אז מה עושים? מחפשים פתרונות קסם בצד הביקוש, כמו הטבות לזוגות צעירים או מלחמה במשקיעים. והנה, נתוני החודש האחרון מראים שאפילו כשהביקוש סוף סוף יורד, זה לא ממש עוזר. אדרבה, עלול להיגרם נזק. הרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן, צעד שננקט כאמור ב־2021 וגם ב־2015 ומצליח באופן חלקי להקטין את הביקוש, היא דבר ששרים אוהבים להתהדר בו. אבל מרבית הכלכלנים דווקא סבורים שהתוצאה שלו תהיה עלייה במחירי השכירות. כך, במקום שהעלאת הריבית תוריד את מחירי הדירות לטווח שפוי יותר, אנחנו מקבלים כעת זינוק של מחירי השכירות.

שפת הים

אפילו אם בן כספית יכתוב פתאום טור שוצף נגד תנועת ההתנגדות לנתניהו, אם פרופ' אמיר חצרוני יכריז לפתע שהוא מתנגד בכל כוחו לפרובוקציות יזומות, או אם מרב מיכאלי תכריז מלחמה נגד סרבול השפה, זה עדיין לא יהיה מופרך כמו ההצטרפות של יו"ר ההסתדרות ארנון בר־דוד למאבק ביוקר המחיה. ביד אחת האיש מממן קמפיין אגרסיבי שמאיים על חברות מזון להוריד מחירים, ובידו השנייה, או בעצם בכל שאר רמ"ז איבריו, הוא מנהל ארגון שהוא אחד ממחוללי יוקר המחיה הגדולים בישראל.

הצטרפות יו"ר ההסתדרות למאבק ביוקר המחיה מופרכת. ביד אחת האיש מממן קמפיין אגרסיבי שמאיים על חברות מזון להוריד מחירים, ובידו השנייה מנהל ארגון שהוא ממחוללי יוקר המחיה

השבוע קיבלנו המחשה מדהימה לכך, כאשר ההסתדרות והעומד בראשה דרשו לאסור על הנמל הפרטי בחיפה לפרוק אוניות מטען כללי. זוכרים את הפקק בנמלים, שגרם נזק במיליארדים והעלה את מחירי המוצרים? הרבה זמן לא שמענו עליו, ולא במקרה. בסוף חודש אפריל ניתן סוף־סוף אישור לנמלים הפרטיים בחיפה ובאשדוד לפרוק גם אוניות מטען כללי, ובתוך חודש הפקק נחתך בחצי. משיא שלילי של 87 אוניות שעמדו בו לפני כן, לפחות מ־40 בשבועות האחרונים.

מה שמדהים הוא כמה מעט נדרש כדי לפתור את הנזק הזה. בפועל, ב"נמל המפרץ" הפרטי בחיפה נפרקו 28 אוניות מטען, ו"נמל הדרום" הפרטי באשדוד פרק ארבע אוניות – זה הכול. אבל זה הספיק כדי לגרום לנמלים הממשלתיים הוותיקים והגדולים יותר להתייעל ולהתחיל לפרוק הרבה יותר מהר, בלי להוסיף עובדים או מכשור. איך? שוב מתגלה כוחה של תחרות. למה לא עשו את זה קודם? כי היה צריך להילחם בהסתדרות של בר־דוד, שהכריזה סכסוך עבודה אם חס וחלילה יאפשרו פתרון לפקק. טענתם אז הייתה שהובטח להם שהנמלים הפרטיים יתעסקו באוניות מכולה, ויוגבלו בפריקת אוניות מטען לכמות של 5% בלבד.

השבוע, תוך כדי המאבק האמיץ במחירי הטונה, יו"ר ההסתדרות בר־דוד דרש להחזיר את ההגבלה. לטענתו, ביטולה יגרום "לפגיעה ברווחת ובתעסוקת עובדי נמלי חיפה ואשדוד הממשלתיים". אם זה לא מספיק, הגיע יו"ר עובדי התחבורה בהסתדרות אבי אדרי, והעז לטעון בריאיון ל־ynet שחייבים לאסור על המתחרים לפעול, כי "אין היום פקק בנמלים, כך שאין פה עניין של יוקר המחיה. יש פה עניין של הפרת הסכמה עם ההסתדרות, שמסכנת את הביטחון התעסוקתי של עובדי הנמלים שאנחנו מייצגים". עושים מעשה זמרי ומבקשים העלאות שכר כפנחס.

בצעד מרהיב בסמליותו פתחו השבוע עובדי הגוררות בנמל הממשלתי באשדוד בעיצומים, וגרמו להתעצמות מחודשת של הפקק שם. סיבת השביתה: מתנגדים לגיוס ארבעה עובדים נוספים. בית הדין לעבודה הוציא נגד ההסתדרות שמגינה עליהם צו מניעה במעמד צד אחד, והכריח אותם לחזור לעבודה.