שוק המשכנתאות בישראל נחשב תחרותי, לפחות בתיאוריה. לקוח יכול לקבל הצעה להלוואה בכל אחד מהבנקים. חלקם אפילו מאפשרים לקיים את רוב התהליך באופן מקוון, באינטרנט או בטלפון. למרות זאת, התחרות הזו לא באמת מייצרת ערך לחלק נכבד מהלווים.
משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחייו של משק בית. המשכנתאות מתפלגות בין מסלולים שונים – ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה ופריים. המאפיינים של חלק מהמסלולים נבדלים ביניהם בעוגן שאליו צמודה המשכנתא ובתדירות שבה הריבית משתנה. גם בקרב אלו שעשו שיעורי בית, למדו קצת את החומר ויודעים מה לדרוש, רבים מוצאים את עצמם יושבים מול הבנקאי ברגע האמת ומביטים עליו בעיני עגל. ריבוי המסלולים והתמהילים מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות, הבנקים מנצלים זאת והתחרות מתמוססת.
דו”ח שפרסמה לפני שנה רשות התחרות, המבוסס על מחקר שעשתה, הצביע על פערים גדולים בגובה הריבית שמשלמים לווים בעלי מאפיינים דומים. כלומר, שני לווים שיש להם אותם מאפיינים (רמת הכנסה, הון עצמי, רמת סיכון), עשויים לשלם מחירים שונים לגמרי. המחקר מלמד כי קיימים כמה מכשולים המקשים על לווים להשוות הצעות מחיר של בנקים שונים, ולקבל את התנאים המשתלמים ביותר עבורם. בדרך זו, קובע המחקר, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי 2־3 מהחיסכון בפועל, אילו יכולת ההשוואה שלו בין ההלוואות השונות הייתה מלאה.
המצב הזה מסביר נתון נוסף במחקר, שלפיו רק כ־44 אחוזים מהלווים קיבלו אישור עקרוני עם הצעת מחיר מיותר מבנק אחד, כלומר 56% ויתרו מראש על הצעות נוספות, למרות הפוטנציאל האפשרי לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.
בעקבות המחקר והלחץ הציבורי, הודיע לאחרונה בנק ישראל על כוונתו להחיל רפורמה בהצעות המשכנתא, והיא תיכנס לתוקף בימים הקרובים. הבנקים יצטרכו להציג ללקוח שלושה תמהילי משכנתאות קבועים וזהים, מה שאמור להקל על הלקוח בהשוואה בין ההצעות.
משפחות רבות יגלו בחודשים הקרובים שהחזרי המשכנתא שלהן טיפסו ביותר מ־1,000 שקל בחודש – מכה קשה למשק הבית
המסלול הראשון הוא 100% ריבית קבועה ולא צמודה. המסלול השני בנוי משלושה חלקים – שליש קבוע לא צמוד, שליש בריבית משתנה צמודה, ושליש צמוד פריים (זהו המסלול הנפוץ כיום בקרב נוטלי המשכנתאות). המסלול השלישי בנוי משני חלקים – חצי הלוואה בריבית צמודת פריים, וחצי בריבית קבועה. בנוסף יוכלו הבנקים להציג ללקוח מסלול רביעי, לפי תמהיל שהם יבחרו או בהתאם לבקשת הלקוח.
במסגרת השינוי, בנק ישראל דורש מהבנקים להציג ללקוחות גם את הריבית הכוללת החזויה לאורך תקופת המשכנתא, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. הרפורמה הזו אמורה לפשט את מוצר המשכנתא, להקל בהשוואת ההצעות של הבנקים, ובכך להביא לשיפור ברמת התחרות ובמחיר ללקוח.
עד כמה המהלך הזה באמת יקל על הלקוחות, יעודד אותם לשמוע עוד הצעות ויוזיל את המשכנתא? ימים יגידו. כפי שראינו ברפורמות אחרות, הכוונות הטובות עלולות להתמסמס. אבל אולי הבעיה העיקרית אינה קשורה בפורמט אלא בעיתוי. הרפורמה הזו מגיעה בתקופה גרועה במיוחד לציבור הלווים, כשריביות המשכנתא מטפסות בחדות. כדי להילחם באינפלציה הגואה, העלה השבוע בנק ישראל את הריבית במשק בשיעור חריג ואגרסיבי של 0.75%, מה שהקפיץ את הריביות במסלול הפריים, אך לא רק שם. תחרותיות שתביא להוזלת הריבית? כנראה לא בזמן הקרוב.
משפחה שלקחה בחודש אפריל משכנתא של מיליון שקל, ש־40% ממנה (400 אלף שקל) צמודים לריבית הפריים, נאלצה להוסיף עד השבוע, במסגרת העלאות הריבית השנה, כ־250 שקל להחזר החודשי. העלאת הריבית הנוכחית תוציא מכיסם עוד כ־150 שקל בחודש. אבל זה לא הכול. התחזיות עד סוף השנה הן לעלייה נוספת בריבית, בשיעור שיביא לייקור נוסף של כ־200 שקל בהחזר החודשי. כלומר, מאז סבב העלאות הריבית במהלך חודש אפריל ועד תחילת שנת 2023, ההחזר החודשי של משפחה כזו צפוי לזנק בכ־600 שקל, ועוד לא דיברנו על התייקרות מסלולי הריבית האחרים. משפחות רבות יגלו בחודשים הקרובים שהחזרי המשכנתא שלהן טיפסו ביותר מ־1,000 שקל בחודש – נטל כלכלי כבד ומכה קשה למשק הבית.
מי ש"חייב" לקחת משכנתא בזמן הקרוב, כדאי שינצל את הרפורמה החדשה לבדיקה, השוואה והתמקחות. זה אולי יעשה את הייאוש קצת יותר נוח.
יש כיסוי?
השבוע פרסמה רשות שוק ההון את מדד השירות לשנת 2021 בענפי הביטוח, הפנסיה והגמל. המדד נועד לבחון ולדרג את רמת השירות של החברות, ולשמש כלי בידי הציבור לפני שהוא מחליט באיזו חברה לרכוש פוליסת ביטוח, או באיזו קרן פנסיה או קופת גמל להשקיע את כספי חסכונותיו.
בקביעת הדירוג נלקחו בחשבון בעיקר אחוזי התביעות ששולמו למבוטחים, מהירות הטיפול וטיב השירות שניתן. הרושם שעולה הוא שבסך הכול רמת השירות טובה – התביעות משולמות בהיקפים נרחבים, והטיפול מהיר ויעיל. אך האם הרושם החיובי הזה אכן משקף את המציאות בפועל?
כ־410 אלף תביעות בתחום הרכב והדירה נסגרו בשנת 2021. על פי המדד, היקף תשלום התביעות בביטוח רכב רכוש נושק ל־90 אחוזים, בביטוחי הדירה כ־85 אחוזים מהתביעות משולמות, וכך גם בתחום הבריאות. גם מהירות הטיפול בתביעות מתקרבת לציון 90. האם אלו הנתונים המייצגים בפועל? ובכן, לא בדיוק. הנתונים שמציג מדד השירות חסרים פרמטר קריטי: כמה אחוזים מתוך אותן תביעות שהוגשו, שולמו באופן מלא. לא רבע, לא חצי וגם לא 90 אחוזים, אלא מלוא הנזק שנגרם למבוטח בהתאם לתביעתו. מדד השירות לא מציין איזה חלק מתוך התביעה שולם בפועל.
המדד מתייחס גם להיקף התלונות שמתקבלות, אבל הבעיה היא שעוולות רבות כלל לא מגיעות לידיעת הפיקוח. כך למשל, נתוני המדד מראים כי בשנת 2021 טופלו כ־1,500 תלונות בלבד בביטוח הכללי (כשבאותה שנה נסגרו כאמור 410,000 תביעות בתחום הזה). האם, כפי שעולה מנתון זה, כמעט כל המבוטחים באמת שבעי רצון? הרשו לי לנחש שרבים מהם מתייאשים אחרי שחברת הביטוח מערימה עליהם קשיים בדרכם לקבל את הפיצוי המגיע להם, והם מוותרים או נוטים לקבל את “הפשרה" שהיא מכתיבה להם.
ובכל זאת, למרות השיפורים הנדרשים, מדד השירות הוא כלי חשוב. מומלץ להיכנס לאתר הרשות, לעיין בנתונים ולקחת אותם בחשבון בעת בחירת מוצר או שירות פיננסי.
