בואו נודה בזה: אנחנו עַם עִם אובססיה לנדל"ן. הגשמת הייעוד של משפחה ישראלית היא "להגיע לדירה". הדור המבוגר מחזיק דירות כי "זו הפנסיה שלי", והדור הצעיר לא זוכר את הירידה המשמעותית האחרונה במחירי הדירות, אי־אז בתקופת האינתיפאדה השנייה, ובטוח ש"מחירי הדירות תמיד עולים". רק השבוע פורסמו נתונים על ירידת מחירי דירות חדשות בכל הארץ, ודירות בפריפריה בפרט, אבל מכל עבר שומעים על זוגות צעירים, לאו דווקא עם עבודה מסודרת, שמשעבדים את משכורתם לבנק שנים קדימה, העיקר לזכות בגביע הקדוש: דירה להשקעה בכרמיאל.
אנחנו גם עם שכידוע לא מוכן לצאת פראייר. וכשאנחנו שומעים שמחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה ב־18.8%, אנחנו מיד מחפשים מי עשה עלינו קופה. Follow the money. התשובה הברורה היא שבעלי הדירות הרוויחו, כלומר שני שליש מהישראלים. אבל בכל זאת, מה תרם לטירוף של עשרות אחוזים במחירי הדירות מאז 2008?
פרשנים כלכליים בכירים הציעו השבוע הסבר שקורץ גם להרבה מאוד אזרחים: המדינה עשתה בוננזה משוק הנדל"ן. ההסבר הזה מפתה בגלל הנתונים: 93% מהאדמות בארץ שייכות למדינה או לקק"ל. בשנת 2020 רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הכניסה למדינה כ־11 מיליארד שקל, ואילו ב־2022 היא הכניסה כ־37 מיליארד. "מדפסת המזומנים של האוצר!" נשמעה הטענה. יותר מזה, לפי מחקר של עו"ד רון רוגין ומכון יסודות שצוטט השבוע בכלי תקשורת מרכזיים, רק לפני עשור מרכיב הקרקע בכל דירה היה 15% מהמחיר, ואילו היום הוא זינק ל־38% ממחיר הדירה. בקיצור, הפוליטיקאים מספרים לנו שהם רוצים להוריד את מחירי הדירות, אבל בפועל הכול חוזר ליסודות, לאדמה: הממשלה עושה ממנה מיליארדים ומושכת את המחירים למעלה.
ההסבר הזה גם הוא ישראלי מאוד, רק חבל שהוא שגוי. הוא הופיע גם בערוץ 13 וגם בידיעות אחרונות, אבל ד"ר יניי שפיצר, היסטוריון כלכלי מהאוניברסיטה העברית, הראה מדוע הפרשנות הזאת מוטעית ומאיפה היא מגיעה. בואו ננסה להלך צעד צעד על האדמה המשוגעת, ונתחיל בדוגמה מעולם אחר לגמרי: בייביסיטר.
נניח שיש בשכונה שלכם 20 נערות שמוכנות לשמור על ילדים תמורת 20 שקלים לשעה. הסיכום הוא שהשמרטפית קונה ממתקים לילדים ב־15 שקלים, כך שאם היא עבדה שלוש שעות היא משלשלת לכיסה "רווח נקי" של 45 שקלים. מה יקרה אם יבנו בקצה השכונה עוד פרויקט גדול שמיועד לזוגות צעירים, ובבת אחת יצטרפו עוד 100 משפחות שזקוקות מדי פעם לבייביסיטר? ובכן, מה שיקרה הוא שהביקוש לנערות יגדל, ומשפחות יציעו להן יותר כסף כדי שיבואו, כך שמחירי השמרטפות יזנקו ל־30 שקלים לשעה והנערות יעשו קופה. יותר מזה, הרווח הנקי של נערה על אותו בייביסיטר של שלוש שעות יתפח ל־75 שקלים. עלייה של 67%!
האם זה אומר שהנערות הן הגורם שהביא לעליית מחירי הבייביסטר? ודאי שלא. נכון שהבוננזה אצלן, ונכון שמרכיב השכר בכל עסקה זינק בעשרות אחוזים – ועדיין זו לא "אשמתן". עליית המחירים היא שגרמה לעליית שכרן, ולא להפך. אי אפשר להתעלם מהבסיס של כל הכלכלה: ביקוש והיצע.
לא מדובר כמובן בהשוואה מושלמת, דירות הן לא עגבניות ולא בייביסטר, אבל העיקרון תקף גם לגבי שוק הדיור בישראל. "הכמות של קרקע זמינה לבנייה – מוגבלת", הסביר ד"ר שפיצר בפוסט שפרסם בפייסבוק. "כאשר יש עלייה מהירה במחירי הדיור שלא נגרמת רק כתוצאה מעליית מחירי תשומות הבנייה, ערך הקרקע עולה. לשם דוגמה, אם עלויות הבנייה לא השתנו וערך דירה עלה במיליון שקלים, אז מחיר השוק של קרקע הדרושה לבניית דירה כזו יעלה במיליון שקלים. פשוט משום שזה מה שיזם יהיה מוכן להוסיף כדי לרכוש אותה. עליית מחירי הדיור היא הגורם לעליית מחירי הקרקע, ולא להפך".
איך מחקר שסותר את יסודות הכלכלה עשה את דרכו אל פרשני כלכלה בכירים? מחבר המסמך, עו"ד רוגין, הוא לוחם ותיק במדיניות הקרקעות של רמ"י בעיקר בגליל ובנגב, פעיל ארגון "אדמתי" למען זכויות יישובים שנוסדו לפני קום המדינה, מייצג לרוב קיבוצים ומושבים בהליכים משפטיים של מחלוקות כספיות מול המדינה, וגם פעיל למען ייהוד הגליל. גם בתוך המסמך שלו מוזכרת אגב אורחא ה"הדרה" של המרחב הכפרי מתוכניות כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה, וטענות כלפי רמ"י שמעכבת בנייה בגלל סכסוכים קנייניים עם המתיישבים. ד"ר שפיצר העלה חשד שהאינטרס הסמוי מאחורי הקריאה להוריד את מחירי הקרקע, הוא המלחמה של מגזר הקיבוצים והמושבים ברמ"י בסוגיית הרווחים על אדמות.
עו"ד רוגין מצידו טען בשיחה עימנו שאין לו קשר עם מכון יסודות מעבר לבמה הטכנית שקיבל להפצת המאמר, ושאין לו אינטרס אישי בשום קיבוץ, מושב או אגודה שיתופית בגליל. ביחס לטענה שמסקנת מחקרו שגויה, מסר עו"ד רוגין: "אין עוררין – כפי שמציג המחקר – כי הגבייה עבור הקרקע לכל יח"ד למגורים זינקה בין השנים 2018 עד 2022 למעלה מפי שניים. הטענה היא כי ישנה זיקה הדוקה – גם אם לא בלעדית – בין העלייה העצומה בהכנסות רשות מקרקעי ישראל ובעודפי הגבייה, לבין הזינוק ההרסני במחירי הדיור למגורים. הא ראיה, העלייה במחירי הקרקע למגורים הייתה גבוהה באופן דרמטי הן מהעלייה במדד תשומות הבנייה למגורים והן מהעלייה במחירי הדירות למבוגרים".
מי יגזור את הסרט
האמת היא שאין צורך לחשוד באינטרסים. מי שמסתובב עם אנשים שעוסקים בנדל"ן שומע לא פעם אמירות שמטילות את מלוא האחריות על המדינה. האשמות בכך ש"אם הממשלה הייתה באמת רוצה היא בקלות הייתה יכולה להוריד את מחירי הדיור", או ש"אין להם אינטרס להוריד את המחירים כי זה יגרום לקריסת הבנקים" – רווחות למדי בשיח הציבורי. עד כמה שהבנתי מגעת, מדובר בקונספירציות. הביטו על מערכת התמריצים של שר אוצר או שר שיכון, יהיו אשר יהיו. האינטרס שלהם הוא לרצות את האזרחים. הרווח הפוליטי והציבורי שיפיק פוליטיקאי שיהיה חתום על "הורדת מחירי הדיור", יעלה פי כמה וכמה על מה שמשה כחלון הרוויח בשנים שאחרי "רפורמת הסלולר". כל ממשלות העשור האחרון, מנתניהו דרך לפיד ועד אורי אריאל, שאפו באמת ובתמים להוריד את המחירים. איפה כן יש כשל מובנה בעבודת השרים? בטווחי הזמן.
קחו למשל את הטרגדיה של זאב אלקין. כל כלכלן יודע להסביר שמה שנדרש בסופו של דבר כדי לפתור את משבר הדיור הוא להגדיל את ההיצע באופן מסיבי: בנייה, בנייה ועוד בנייה. כשר השיכון, אלקין הביא לכך שבשנת 2022 שיווקה רמ"י 107,181 יחידות דיור – שיא של כל הזמנים. מספר העסקאות בפועל גם הוא בשיא: 80 אלף דירות. כלומר, עשה מה שצריך. אבל בפועל, מה שיזכרו מכהונתו זה את השורה התחתונה: זינוק חסר תקדים של 20% במחירי הדירות בתוך שנה אחת.
הציבור מצפה לתיקון בעיות מיידי, אבל טחנות הנדל"ן טוחנות לאט. אלקין חטף על הראש את מחדלי הפסקות השיווק של השרים שקדמו לו, ואת הפירות של שיאי השיווק יקטוף כנראה שר השיכון הבא. טרגדיות לא הוגנות כאלה גורמות לפוליטיקאים, בכל התחומים, לנסות לקצור הישגים בטווח קצר. משהו שאני בעצמי אוכַל לגזור עליו סרט, לא הבא אחריי. בשוק הנדל"ן זה תורגם לשלל תוכניות מחיר למשתכן למיניהן שמנסות לפתור רק את צד הביקוש, בלי להגדיל את היצע הדירות. אצל כחלון זו הייתה ממש אסטרטגיה פוליטית. הוא בנה על כך שעשרות אלפי זוגות צעירים שקנו דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים, יהיו אסירי תודה על המתנה שקיבלו ויצביעו לו בקלפי.
טענות על כך ש"אין לממשלה אינטרס להוריד את מחירי הדירות" רווחות למדי בשיח הציבורי. למיטב הבנתי, מדובר בקונספירציות
צריך להבין: במכרז נדל"ן רגיל, מי שזוכה בקרקע הוא הקבלן שהציע הכי הרבה כסף עליה. כלומר, המדינה מרוויחה. במכרזי מחיר למשתכן (שהפך פתאום ל"דירה בהנחה", ובטח יקבל כינוי חיבה אחר מהממשלה החדשה) המדינה למעשה מוותרת על הרווח מהקרקע, והקבלן הזוכה במכרז הוא מי שמציע את המחיר הסופי הנמוך ביותר לדירה. זוהי הוכחה נוספת לכך שהקונספירציה על הבוננזה של המדינה מהקרקע פשוט לא תופסת מבחינה כלכלית: הממשלה ויתרה על מיליארדים של הכנסות מקרקעות כדי לממן את חלוקת המתנות לזוגות צעירים, ובפועל המחירים לא הושפעו דרמטית.
לא סוד שכלכלנים רבים חשבו שמחיר למשתכן הוא בזבוז זמן. תוכניות סבסוד ממשלתי למיניהן מועילות בעיקר לבני המזל שזוכים בהגרלה, שמלכתחילה באים יותר מהעשירונים העליונים ופחות מהעשירונים התחתונים שמתקשים לגייס הון ראשוני לרכישת דירה. הן יכולות להועיל כמובן אם יש להן השפעה על הגדלת ההיצע או הקטנת הביקוש. אני עוד זוכר שככתב לענייני נדל"ן נשלחתי לכנסים של אביגדור יצחקי, הביצועיסט של כחלון לענייני דיור, שהבטיח שוב ושוב שמחיר למשתכן יגרום לקבלנים לבנות דירות בתוך שנתיים, כי המחירים הנמוכים יתמרצו אותם להיפטר מהפרויקט מהר. בפועל, הפרויקטים האלה נמרחו על פני שנים כמיטב המסורת.
ניצנים של ירידה
בחודשים האחרונים נכנסה לעסק הזה שחקנית נוספת: הריבית. מאז אפריל האחרון היא זינקה מאפס ל־3.75%, ואחרי שסגרנו את שנת 2022 עם אינפלציה של 5.3% – שיא של שני עשורים – ברור למדי שגם בהחלטת הריבית הבאה של בנק ישראל, ב־20 בפברואר, נראה הקפצה של הריבית ל־4.25% או אפילו 4.5%. סביבת ריבית גבוהה מייקרת את המשכנתא וגורמת לרכישת דירה להפוך לעסק הרבה פחות אטרקטיבי. את התוצאות כבר מרגישים בשוליים, כאמור. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה השבוע את מדד מחירי הדירות לחודשים אוקטובר־נובמבר, והבשורה: מחירי הדירות בדרום ירדו ב־1.4%, ובצפון ב־0.9%. בהסתכלות כלל־ארצית עדיין יש עלייה, אבל מתונה מאוד, של 0.3% בלבד.
ניצנים נוספים של ירידת מחירי הדירות ניכרים בדירות החדשות, כאלה שנקנו ישירות מקבלנים. בכל הארץ מחירן ירד ב־0.9%. אם נוציא מהתמונה את תוכניות הסבסוד הממשלתי, נקבל בשוק החופשי ירידה חדה אפילו יותר במחירי דירות חדשות: 2.4%. שר השיכון עד לא מכבר זאב אלקין, שרואה בעיניים כלות את המטוטלת מתחילה לחזור, העריך השבוע שהמגמה הזו תתעצם בשנת 2023 והיא עשויה להגיע גם לבלימה או ירידה של המחירים בכל הארץ. אבל "הכול תלוי במה שיעשה השר החדש גולדקנופף עם השיווקים, ואם ימשיך את מגמת מספרי השיא". עם כל הכבוד לריבית או לתוכנית המדוברת לסבסוד קרקעות למגזר החרדי, דבר אחד כבר למדנו. מי שרוצה לטפל במחירי הדיור לא יכול להתעלם מהבסיס הכלכלי: היצע וביקוש.
פיצ'ר נוסף של העלאת הריבית הוא התקרבות של מחירי השכירות ומחירי הדירות. לא רבים מודעים לנתון הזה, אבל מדד מחירי השכירות ב־15 השנים האחרונות היה נמוך בעשרות אחוזים ממדד הדירות למכירה, וגם עלה בקצב איטי יותר. התקווה היא שההתקרבות תתרחש בעיקר בזכות ירידת מחירי הדירות ולא להפך, אבל המציאות אכזרית יותר: לפי מדד דצמבר של הלמ"ס, דמי השכירות ממשיכים לטוס למעלה. בחוזי שכירות חדשים (דירות שהחליפו דיירים) הייתה עלייה של 8.2%. בחוזי המשך של דיירים קיימים נרשמה עלייה מתונה יותר של 4.4%, כנראה משום שלבעלי דירות פחות נעים להקפיץ את שכר הדירה לדייר שהם כבר מכירים. מדד שכר הדירה עלה כל השנים, אבל בחצי השנה האחרונה הוא שובר חזק כלפי מעלה, ובניגוד למחירי הדירות עצמן – הוא גם מחושב כחלק מהאינפלציה. העלאת הריבית היא צעד שדורש מאיתנו סבלנות רבה, ואצל חלק מהאנשים היא כבר פוקעת.
בקטנה
אם כבר נדרשנו לריבית, עסקנו כאן לא מעט בחודשים האחרונים בפלירטוט המסוכן של פוליטיקאים מימין עם הרעיון של פגיעה בעצמאות בנק ישראל. ארדואן הלך בדרך הזאת, ועכשיו האינפלציה אצלו עומדת על 84%. בימים של עימות מול הרשות השופטת על העיקרון שלנבחרי הציבור צריכה להיות המילה האחרונה בענייני ניהול המדינה, קשה לימין להזכיר לעצמו מדוע כשזה נוגע לוועדה המוניטרית שקובעת את הריבית – יש היגיון יצוק בסלע להוציא את הכוח מידי הפוליטיקאים. הנה ציטוט של חבר הכנסת הטרי שלום דנינו מהליכוד, ביום שני השבוע: "לא רוצה להגיד משהו קיצוני, אבל אני חושב להוציא את העניין הזה של הריבית מהידיים של הנגיד בלבד. צריך שתהיה התייעצות". ובכן אדוני חבר הכנסת, דווקא יצא לך קיצוני. 
