אל תתגעגעו לכחלון. בתקופה האחרונה נשמעים קולות המתרפקים על שר האוצר לשעבר שהנחיל לנו את הגרלות הענק לדירות במחירים נמוכים. פוליטיקאים שונים טענו שהפסקת "מחיר למשתכן" בתקופת הקורונה היא שגרמה לטיסת מחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות. כעת, כשמחירי הדירות בבלימה מסוימת, הם טוענים שזה קורה בזכות החזרה לאותה שיטה בשינוי השם: "דירה בהנחה". אלא שדו"ח בנק ישראל שפורסם השבוע מראה באופן חד שמדובר באשליה אופטית. ההגרלות האלה יוצרות יותר נזק מתועלת.
כשהתוכנית של כחלון יצאה לדרך, יו"ר מטה הדיור שלו אביגדור יצחקי הכריז ש"אם מחירי הדירות לא ירדו ב־15% בתוך שנתיים, אני הולך הביתה". ספוילר: מדד מחירי הדירות עלה ב־9.5%, ויצחקי לא התפטר. אבל כשהוא ניפק את ההבטחה הזאת היה לו הסבר מלומד. כאשר בעיר מסוימת יהיו שני פרויקטים נדל"ניים, אחד של מחיר למשתכן והאחר בשוק החופשי, זה יוביל לירידת מחירים כוללת. הקבלן יראה כיצד בפרויקט ממול זוגות צעירים רוכשים דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים, ולא תהיה לו ברירה אלא להוריד את המחירים גם אצלו כדי להתחרות. "לא יכול להיות שזה לא ישפיע על השוק", טען יצחקי בביטחון.
המחקר של בנק ישראל מגלה שהוא צדק, אבל בכיוון ההפוך. ההגרלות גרמו דווקא להעלאת מחירי הדירות בשוק החופשי, לא להורדה. החוקרים בחנו נתונים מ־103 יישובים בארץ בשנים 2015־2022. הממצאים מדהימים למדי. "בכל היישובים אשר נמכרו בהם דירות במסגרת התוכנית, עלו המחירים בשיעור מצטבר של 8% עד 90%. דירות אשר נמכרו בשוק החופשי התייקרו במידה שביטלה את ההשפעה הממתנת של התוכנית 'מחיר למשתכן' על שוק הדיור". במקום להשפיע על מחירי הדיור, כל מה שהגרלות הענק עושות זה לחלק מתנות לאזרחים בני מזל. ואלה אכן מתנות מפנקות: בין 300 אלף (במחוז הצפון) ל1.2 מיליון (במחוז תל־אביב) לאלה שזכו ב־2022. אבל הורדת מחירים? אם כבר, להפך.
ככל שביישוב מסוים היה שיעור גבוה יותר של בנייה במסגרת מחיר למשתכן, כך המחירים בשוק החופשי זינקו שם בחדות גדולה יותר
איור: שאטרסטוק
אנשי בנק ישראל מראים איך ככל שביישוב מסוים יש שיעור גבוה יותר של בנייה במסגרת מחיר למשתכן, כך המחירים בשוק החופשי זינקו שם בחדות גדולה יותר. "במרבית היישובים שבהם פעלה התוכנית, תרומתה הפוטנציאלית הסתכמה בהפחתה של 1% עד 5% בלבד ברמת המחירים, לעומת עלייה כוללת של מחירי הדירות באותה תקופה בכ־47%". למה זה קורה? ההנחה של החוקרים היא שהתוכנית צמצמה למעשה את היצע הדירות החדשות לשאר קבוצות הרוכשים – משפרי דיור, משקיעים, וחסרי המזל שלא זכו בהגרלה – והם נאלצו לפנות לרוב לשוק של יד שנייה, מפני שרק מיעוט משיווקי הקרקעות יועדו לשוק החופשי, דבר שתרם לעליית מחיריהם.
עד כאן ניתוח העבר. ומה עם ההווה? הרי בחודשים האחרונים ראינו סוף סוף בלימת מחירים, ואפילו ירידה של מדד הדירות החדשות בכ־1.5%. אלא שגם כאן, מי שמושכות את המדד כלפי מטה הן הדירות בשוק החופשי ולא הנחות הממשלה. מבדיקה שערכו בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי "מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי העסקאות שבתמיכה ממשלתית ירד בשיעור חד יותר". הגרלות הענק שהפוליטיקאים אוהבים לנופף בהן התבררו כזרז לעליית מחירי הדיור, ובלם לירידתם.
ובכל זאת, בלימת מחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים היא עובדה. המספרים לא משקרים. לאורך רוב 2022 המחירים טסו כלפי מעלה, ובחודש ספטמבר נמדדה התייקרות בקצב שנתי של 20%. אבל אז השתנתה המגמה. המחירים החלו להיבלם, מספר העסקאות צנח, והשנה הסתיימה בנתון נמוך יותר: עלייה של 14.6% במדד מחירי הדירות. זה עדיין מספר אימתני שאי אפשר לכתוב עליו "בלבד", אבל הכיוון ברור. מה שפחות ברור הוא למה בדיוק זה קורה.
גם בבנק ישראל מודים שההגרלות משפיעות מאוד על השוק. "חידוש ההגרלות במרץ 2022 הרחיק זוגות צעירים מהשוק החופשי והחזיר אותם לעמדת המתנה". בהתאם, מספר העסקאות של רוכשי דירה ראשונה צנח לשפל של תשע שנים. בהסתכלות פשוטה אפשר לטעון שמחירי הדירות בירידה מפני שהציבור מאמין שהם צפויים לרדת. כלכלה, כידוע, מושפעת מציפיות. אבל המצב האמיתי הרבה יותר מסובך.
החשודה המיידית היא הריבית. בנק ישראל התחיל להעלות אותה לפני שנה בדיוק, וכלכלנים רבים, שצוטטו בעבר גם בטור זה, משוכנעים שזה לקח כמה חודשים אבל בסוף היא הצליחה להבריח אנשים משוק הדיור. ככל שנטילת משכנתא הופכת למשימה יקרה יותר, כך פחות משקי בית יכולים להרשות לעצמם להיכנס להרפתקה של רכישת דירה, מי שיש לו כסף פנוי מעדיף אפיקי השקעה משתלמים יותר, והמחיר יורד. כלומר, ירידת המחירים נובעת בעיקר מירידה בביקוש. אלא שבנק ישראל קורא תיגר גם על התזה הזאת.
לשיטתו, הירידה היא "ככל הנראה תוצאה של צבירת מלאי דירות למכירה בידי היזמים, עקב גידול של מספר התחלות הבנייה, וההתייקרות של החזקת מלאי דירות לא מכורות ככל שהריבית במשק עולה". במילים פשוטות, לשיטת בנק ישראל, אחרי שנים של פיגור הצליחה המדינה סוף סוף להדביק את קצב בניית הדירות הנדרש, והמחיר יורד. הריבית שיחקה תפקיד משני בלבד, בכך שזירזה את הקבלנים למכור דירות שעמדו ריקות. כלומר, ירידת המחירים נובעת מעלייה בהיצע.
מאחורי המחלוקת הזאת בין צד הביקוש לצד ההיצע, מסתתר קרב האשמות. במשך שנים בנק ישראל הודף שוב ושוב טענות על תפקידה של הריבית הנמוכה בניפוח המחירים של העשור האחרון. גם הנגיד הנוכחי, פרופ' אמיר ירון, אמר ש"השפעת הריבית משנית מאוד לעומת הבעיה האמיתית שהיא בצד ההיצע". גם עכשיו כשהמחירים יורדים, נזהרים בבנק ישראל שלא לזקוף זאת לזכותם וממשיכים לגמד את תרומת הריבית לעניין. לטענתם, גם כאשר הריבית עלתה בחדות בשנים 2009־2011, מחירי הדירות המשיכו לעלות, וירידה מסוימת "נבעה בעיקר מהמחאה החברתית".
בנוסף, לדו"ח צורפה הפניה למחקר אקדמי משנת 2021, מטא־אנליזה של מחקרים מ־45 מדינות, ולפיו למדיניות המוניטרית יש השפעה חלשה יחסית על מחירי הדירות. בכל פעם שהריבית עולה באחוז אחד, מחירי הדירות יורדים בכ־0.7% בלבד, וגם זה לוקח שנתיים. לפני שנה ציטטנו כאן את הדו"ח הקודם של בנק ישראל, שבו הופיע מחקר פנימי ולפיו כל אחוז ריבית מתורגם לירידה של 1.1% במחירי הדירות. בקצב הזה, בדו"ח הבא של בנק ישראל נגלה אולי שעליית הריבית לא משפיעה כלל על מחירי הדירות ואין קשר בין שני המדדים.
כך או כך, ובהנחה שחוקרי בנק ישראל צודקים, מתקבלת תוצאה מעניינת: מחירי הדירות החדשות יורדים, והם היו יכולים לרדת אף יותר ללא המשקולת של הגרלות "דירה בהנחה", שרק מייקרות את השוק. אבל אם הממשלה תודיע על ביטול ההגרלות, היא מסתכנת בעלייה בביקוש בטווח המיידי שתביא לעליית מחירים דווקא בתקופה של בלימה. כלכלנים יכנו אולי מהלך כזה "הרס יצירתי", פוליטיקאים יקראו לו "יצירת הרס".
