הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) נראית כשילוב של כל מה שטוב בתודעת הסטארט־אפ הישראלית: חדשנות, גמישות, יצירתיות, חוצפה ופתרונות חכמים. הוועדה הוקמה בשנת 2014, כשלמקבלי ההחלטות נפל האסימון שאם קבלת היתר לסגירת מרפסת תמשיך לארוך דור וחצי, אין סיכוי שענף הנדל"ן יסגור אי־פעם את הפער הענק שבין הביקוש להיצע, והילדים שלנו יוכלו רק לחלום על דירה משלהם.
עד שחוקק חוק הוותמ"ל, שום יזם לא חמק מהתופת של דנטה: שנות אור לאישור תב"ע בוועדה המקומית, שנות חושך לאישור תב"ע בוועדה המחוזית, ועוד כמה שנות גלות להוצאת היתר בנייה מהרשות. עם בירוקרטיה מהשטן, כל שלב דרש אישורים מאינספור גורמים שאינם מתואמים ביניהם ונמתח כמו מסטיק. יזם שסיים פרויקט סטנדרטי של פינוי־בינוי בפחות מתריסר שנים, חש בר מזל שצריך להביא קורבן תודה על קפיצת הדרך.
על רקע זה, הוותמ"ל הציעה פתרון פשוט וגאוני: ועדה אחת, שבה 18 חברים, תעקוף את כל הוועדות התשושות והחלודות, תפקיע מהן את הסמכויות והשליטה, ותאשר בתהליך מרוכז אחד מתחמי־ענק שבהם ייבנו מאות ואף אלפי יחידות דיור. זהו המאפיין הראשון של הוותמ"ל: היא לא מבזבזת את זמנה על תוכניות קטנות.
"עבריינים שהיו אמורים לחטוף כתבי אישום, מקבלים בתים פרטיים חינם. תוכניות כאלו גם לא פותרות את מצוקת הדיור במגזר כי הן כמעט לא מגדילות את ההיצע"
במהלך השנים ספגה הוותמ"ל ביקורת מכל העולם ואחותו: הירוקים טענו שהיא משמידה את השטחים הפתוחים האחרונים במרכז הארץ והופכת אותם לשכונות־ענק; נציגי ההתיישבות הכפרית הלינו שהיא חונקת את החקלאות ומחסלת את המרחב הכפרי; ראשי ערים קבלו שהיא לא משקיעה די בפתרונות תחבורה ומגבירה את העומס בכבישים. אבל הדיווידנד שקיבלה הממשלה, בדמות כ־322 אלף יחידות דיור ב־107 תוכניות שאושרו מיום הקמת הוותמ"ל ועד סוף 2022, היה גדול ומוחשי יותר מכל הבעיות שעליהן הצביעו הגורמים השונים.
חוק הוותמ"ל, שתוקן שבע פעמים מאז 2014, מייצר כמה מסלולים לתוכניות: מסלול פינוי־בינוי, מסלול לקרקע מרובת בעלים, מסלול למתחמי מטרו, מסלול כללי ("מקרקעי ישראל"), מסלול לאוכלוסייה הערבית ומסלול לאוכלוסייה החרדית. השלב המקדים נפתח בהחלטת ממשלה להכריז על מתחם, והוא כולל בדיקות מקדמיות לעמידה בתנאי סף. ברגע שמוגשת התוכנית ונפתח השלב הסטטוטורי, ההליכים טסים בתאוצה המדביקה את הגב למושב. היתרון הגדול של הוועדה הוא ביכולת שלה לעקוף את כל ההיררכיה התכנונית (למעט תמ"א 35), ולקצר את אישור התוכניות הגדולות מממוצע של חמש שנים לממוצע של שנה אחת.
כך עובדת השיטה
זה מוביל אותנו לסוגיית היחס המועדף שמקבלת האוכלוסייה הערבית. דו"ח הוותמ"ל לשנת 2022 שפורסם החודש, מספר את הסיפור כולו. בשנה הזו אושרה תוכנית גדולה אחת בלבד לאוכלוסייה החרדית (ובסך הכול שלוש בלבד מאז שנת 2014), כאשר מנגד אושרו לא פחות מעשר תוכניות למגזר הערבי (מתוך 17 תוכניות שאושרו בכל הארץ לכל המגזרים). היקף יחידות הדיור שאושרו בשנה זו למגזר הערבי עומד על 15,211, שהן 34 אחוז מכלל יחידות הדיור שאישרה הוותמ"ל לכלל אוכלוסיית ישראל.
מגזר המונה חמישית מהאוכלוסייה קיבל שליש ממשאבי התכנון. בדו"ח עצמו מצוין כי "מגוון התוכניות אשר אושרו במהלך 2022 מבליט את ההתמקדות התכנונית של הוותמ"ל… בדגש על תכנון ממוקד ביישובי חברה ערבית". אגב, כשמנתחים לעומק את המספרים מגלים שבפועל החברה הערבית קיבלה השנה הרבה יותר משליש מסך כל התכנון של הוותמ"ל, שכן פלח לא קטן משני השלישים האחרים כולל תוכניות־ענק ברמלה (2,670 יח"ד) ובלוד (2,350 יח"ד), המופנות גם הן לחברה הערבית המתגוררת בערים המעורבות. ועוד אגב, דו"ח הוותמ"ל מודה שחלק מהתוכניות הללו (עראבה, טורעאן, ג'וליס ועוד) כופפו מגבלות תכנוניות שהוגדרו בתוכניות מתאר ארציות אחרות, כלומר פגעו בערכים תכנוניים חשובים.
האפליה המתקנת הזו הייתה יכולה להיות מובנת נוכח הפערים התכנוניים שהרשויות הערביות סובלות מהם, והרצון של המדינה לסייע להן להגדיל את היצע הדירות. אלא שגורם בכיר במשרד המשפטים שעימו שוחחתי הפנה אותי לחקור את התוכניות שאושרו באתר המפות של מנהל התכנון. כמה שעות של צפייה מודרכת הבהירו את התמונה: חלק ניכר מהתוכניות שאושרו אינן אלא ישראבלוף ענקי, שנועד להכשיר בנייה בלתי חוקית ועבריינות שיטתית.
"צריך להבין איך עובדת השיטה", אומר לי הפקיד הבכיר. "קודם כול יצרו תנאי סף נמוכים מאוד בעבור המגזר הערבי. אם במסלול מקרקעי ישראל נדרש מינימום של 1,050 יחידות דיור על מנת להציע תוכנית, במגזר הערבי ראש רשות יכול להגיש תוכנית גם אם היא כוללת רק 200 יחידות. זוהי הטיה חריפה לטובת המגזר, שמתמרצת את ראשי הרשויות להגיש עוד ועוד תוכניות. בצפון הארץ אין כמעט רשות ערבית שלא קיבלה תוכנית. התיאבון גדל והן מגישות תוכנית שנייה ושלישית ורביעית".
אבל הסיפור איננו היקף התוכניות אלא התוכן שלהן. אם משווים תוכנית באום אל־פחם לתוכנית בקריית־גת, אין אפילו התחלה של דמיון. "רוב התוכניות במגזר הערבי אינן באמת 'תוכניות"", מסביר בן שיחי. "זה לא שמקצים שטחי מדינה לבניית שכונה, או מקדמים פינוי־בינוי בכמה רחובות. הסיפור פה אחר לגמרי. ראש הרשות לוקח שכונה גדולה בעיר שרובה בנייה בלתי חוקית, ופשוט מלבין אותה כפי שהיא. לו ולכל השחקנים בוותמ"ל ברור ששום בית לא חוקי לא ייהרס במסגרת התוכנית. אם יישארו לראש הרשות משבצות קרקע פנויות הוא יתכנן עליהן מבני ציבור או מבני מגורים ספורים, אבל חלק הארי של התוכנית מוקדש להכשרת בנייה עבריינית. אם אני ראש חמולה בטייבה, התמריץ שאני מקבל פה עצום: להשתלט על כמה שיותר קרקעות, לקבוע עובדות בשטח, לבנות איפה שבא לי ואיך שבא לי, ולדחוף את ראש הרשות להגיש את זה כתוכנית לוותמ"ל. ככה נראה אובדן משילות בחסות ממשלת ישראל.
"תעבור על התוכניות בעראבה, בערערה, באום אל־פחם, בלוד צפון – בכולן יש כמויות עצומות ובלתי נתפסות של בנייה בלתי חוקית שמקבלות הלבנה. עבריינים שהיו אמורים לחטוף כתבי אישום, מקבלים בתים פרטיים מהמדינה חינם. מעבר לתמריץ שניתן לעבריינים, תוכניות כאלו גם לא פותרות את מצוקת הדיור במגזר כי הן כמעט לא מגדילות את ההיצע".
משנים את המפה
אני מנסה להבין, הרי לתוכנית יש כללים: היא צריכה לכלול מבני ציבור ושטחים ירוקים ולקבל אישורים של שלל יועצים מקצועיים – יועצי תנועה, יועצי מים, יועצי קרקע ועוד.
"אתה צודק שלתוכנית רגילה יש כללים", משיב הפקיד הבכיר, "אבל לתוכנית במגזר הערבי יש כללים אחרים. קח דוגמה: בהליך תכנון גדול יש 'שיעור הפרשה'. זה אומר שהרשות יכולה לנגוס לך במגרש ולפצות אותך בתכנון. אם יש לך דונם, אפשר לקחת לך 900 מטר לצורכי ציבור ולאשר לך לבנות מגדל על המאה שנשארו. במגזר היהודי מקובל שיעור הפרשה של עד 70 אחוז. במגזר הערבי לעולם לא יפרישו יותר מ־40 אחוז, גם אם יש צורך ציבורי זועק. בעלי הקרקעות או אלה שהשתלטו עליהן מרוויחים פעמיים: גם תכננו והכשירו להם את הבית, וגם הם נשארים בבנייה מרקמית נמוכה ולא נדרשים לתת כלום לציבור. בנוסף, השיווק הוא רק לבני המקום, ולא מאפשרים לתושבים מבחוץ לקנות. יש כאן אלמנטים של אפליה שזועקים לשמיים.
"כדי להבין מה קורה פה צריך להבין את האינטרסים של השחקנים. הפקידים של הוותמ"ל נבחנים בפרמטר אחד – כמה יחידות דיור יופיעו בסוף השנה בדו"חות שלהם. בזה נמדדת ההצלחה או הכישלון שלהם. מהבחינה הזו, הלבנת בנייה לא חוקית במגזר הערבי היא הדרך הקלה ביותר להשיג תוצאות. למה לעבוד קשה בשביל לתכנן למגזר החרדי שבאמת צריך את זה? למה לעבוד עוד יותר קשה בשביל לתכנן למגזר הכללי, מה שדורש עבודה סופר־מקצועית של תכנון אדריכלי בסטנדרטים של המאה ה־21?"
בהליך אישור התוכניות בוותמ"ל יש הפקדה להתנגדויות. איך ייתכן שהאירוע הזה לא צף שם?
"אתן לך תשובה אבל אתה לא תאמין: כמעט אין התנגדויות. ארגוני הירוקים שעושים את המוות על כל תוכנית במגזר הכללי – ואני מברך על כך כי הם מקדמים ערכים ראויים – לא מצייצים כשמדובר בתוכניות למגזר הערבי. אפילו ארגון אידיאולוגי כמו 'רגבים' כמעט לא מגיש התנגדויות לתוכניות הללו; וכשאין התנגדויות, אין מה שיעצור את התוכנית. היחידות שמגישות פה ושם התנגדויות הן מועצות אזוריות בצפון, שרואות את השטחים הפנויים שלהן ננגסים על ידי היישובים הערביים".
למי בשירות הציבורי יש אינטרס לקדם את זה?
"הפקידות הבכירה של משרד השיכון מגיעה עם אג'נדה שאין לטעות בה, ודוחפת את התוכניות הללו במלוא המרץ. אתה יכול לראות לבד את היקפי הקו הכחול המאושר במפה. הם משנים את מפת הארץ".
לאן זה הולך ב־2023?
"ההשפעה שלנו במשרד המשפטים קטנה מאוד, כי אין כאן הרבה מוטיבציה לעסוק בזה. אם הממשלה לא תתאפס על עצמה, תתקן את החוק, תבטל את האפליה הבוטה לטובת התוכניות במגזר הערבי ותעשה מהפכה בוותמ"ל – המגמה הזו רק תתרחב".
בוותמ"ל רואים את הדברים אחרת. מבחינתם, הכשרת הבנייה הבלתי חוקית באה מול התחייבות של ראש הרשות לאכוף מכאן ואילך את חוקי התכנון והבנייה בעירו. בוועדה מוכנים לשלם במזומן בתמורה להבטחות באשראי, מכיוון שהם מאמינים שהרווחים הגדולים בדמות משאבי תכנון ופיתוח ענקיים, יוצרים תמריץ לראשי רשויות במגזר להתייחס ברצינות לחוקי התכנון והבנייה ולאכוף אותם, על מנת להמשיך ליהנות מהתמיכה הממשלתית הנדיבה.
בוועדה מתגאים בכך שהתכנון איננו אחיד אלא מותאם לכל קהילה בהתאם למאפיינים שלה. כך למשל, התכנון במגזר הערבי מכוון לתת מענה למגזר הרגיל למגורים בבתים צמודי קרקע ומאופיין במבנה חמולתי. התוכניות מותאמות לסנטימנט הזה, תוך השקעת מאמץ בהגדלת הצפיפות. הפער הגדול שבין התכנון הנרחב למגזר הערבי לזה המיועד למגזר החרדי, מוסבר בכך שנבחרי הציבור החרדים לא קידמו תוכניות ולא דאגו לאינטרסים של הציבור שלהם. לכן כמעט לא הושקו תוכניות לציבור החרדי.
מהוותמ"ל נמסר: "הוועדה מתכננת לכלל האוכלוסיות בישראל בהתאם למדדים שנקבעו על ידי המועצה הלאומית לכלכלה, והמנגנון של הוותמ"ל זהה הן לחברה הערבית הן לחברה היהודית.
"באשר לעבירות הבנייה, חשוב לציין כי באופן ייחודי לוותמ"ל, כל תוכנית מלווה מתחילתה ועד סופה ואף לאחר מכן על ידי רשות האכיפה הארצית לפיקוח, והדלת לוותמ"ל פתוחה רק למי שיכול להתחייב בפני הממשלה לטפל בעבירות הבנייה".
