"קיבלנו הצעה מיוחדת מחברה העוסקת בהשקעות נדל"ן", סיפר לי מכר שביקש להתייעץ איתי. "תמורת סכום מינימלי של כ־150 אלף שקל נקבל ריבית של 8% לשנה, למשך כשנתיים־שלוש". האם זה כדאי? ככלל, כדי שהשקעה מסוג זה תהיה אטרקטיבית, צריך שיהיו לה ביטחונות מספקים ושהתשואה או הריבית יגלמו את הסיכון. כלומר, ככל שהסיכון גבוה יותר, כך קיימת דרישה לקבלת תגמול גבוה יותר.
במקרה הזה, המשקיע נותן למעשה הלוואה ליזם, אך ההלוואה הזו לא נעשית ישירות מול היזם, אלא באמצעות "חברת תיווך" שהיא מעין שותפה של היזם. מהם הביטחונות שהמלווה מקבל? מבלי לפרט, מקריאת החוזה והתנאים השונים לא התרשמתי במיוחד מרמת הביטחונות. סיכון תמיד קיים, אפשר להתווכח על רמתו, אבל הבה נניח שהסיכון במקרה הזה התקרב ל"בינוני".
כאמור, הסיכון אמור להיות מגולם בתשואה הפוטנציאלית, במקרה שלנו בצורה של ריבית. כעת נשאלת השאלה: האם בסיכון המתקרב לבינוני, ריבית של 8% (לפני מס) היא אטרקטיבית? האם היא באמת מגלמת את הסיכון שכרוך בהשקעה כזו?
אם ניקח את הסכום הזה ונפקיד אותו תקופה זהה בפיקדון בבנק, שאין בו כמעט שום סיכון, נוכל לקבל כיום סביב 4.5־5 אחוזים לשנה. האם קפיצה מאפס סיכון לסיכון בינוני שווה פרמיה (תוספת תשלום) של 3־3.5 אחוזים בריבית? לעניות דעתי היא שווה הרבה יותר. במובנים מסוימים, בריבית הנוכחית השוררת במשק, כבר עדיף לקבל קרוב ל־5% בבנק, או בהשקעה בקרן כספית סולידית, ולישון בלילה בשקט בלי הרבה דאגות.
בשורה התחתונה, כניסה להשקעות נדל"ן מהסוג הזה, בין בארץ ובין בחו"ל, דורשת הבנה מעמיקה של התנאים והביטחונות, ובחינה בהתאם אם התגמול שווה את הסיכון, והאם אנחנו רוצים בכלל להסתכן מעבר לרמה מסוימת. אין ספק שהיא אינה מתאימה לכל אחד, וכפי שרואים פעמים רבות, היא לא שווה את הסיכון.
אין לראות באמור המלצת השקעה או הנעה לפעולה מכל סוג שהוא.
