מִחזוּר משכנתא – לקיחת הלוואה חדשה במקביל לפירעון הלוואה קיימת – הוא מהלך פופולרי מאוד בתקופה של ירידת ריבית. ההיגיון הוא לשפר את תנאי הריבית ולהוזיל את ההחזר לבנק. אלא שהמציאות היום שונה: הריבית עלתה מאוד בשנה האחרונה, ורבבות לווים מרגישים בכיס את התוספת הכבדה בהחזר החודשי. ובכל זאת, גם במצב כזה קיימת מוטיבציה לחלק מהלווים למחזר את ההלוואה.
דווקא בגלל ההחזר החודשי המתייקר, שהצטבר כבר לכ־1,000 שקל בממוצע, חלק מהלווים מנסים לפרוס את המשכנתא לזמן רב יותר, או לשנות את התמהילה של כדי להקל בהחזרים החודשיים ולשחרר את עניבת החנק הכלכלית. נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע מציגים סכום שיא (חודשי) של כל הזמנים במחזורי משכנתאות: 2.3 מיליארד שקל שמוחזרו בחודש יוני. כדאי לזכור שהשינוי הזה אמנם מוזיל לרוב את ההחזר החודשי, אבל מצד שני הוא מייקר את סך החזר ההלוואה בגלל הפריסה הארוכה יותר (ולעיתים גם בגלל הריבית היקרה יותר, כגון בתקופה הנוכחית), ומשעבד את משק הבית לחוב מתמשך.
לא משנה מה היא סיבת המחזור, מדובר בתהליך פרוצדורלי מתיש למדי. למעשה, מדובר בפעולה הכוללת שני חלקים. החלק הראשון הוא לקיחת משכנתא חדשה בתנאים אחרים, בין אם בבנק שבו כבר ניטלה ההלוואה ובין אם בבנק אחר. החלק השני הוא פירעון מוקדם של המשכנתא הקודמת. הפעולות הללו מתבצעות פיזית בבנק, כולל, בעת הצורך, העברת המסמכים מבנק אחד לאחר (כאשר מדובר בשני בנקים שונים). מאוד לא ידידותי ומאוד לא מעודד תחרות.
נוטלי המשכנתאות יוכלו להודיע לבנק באופן מקוון על פירעון מוקדם, ולקבל את המסמכים הנדרשים ללא צורך במפגש פיזי
השבוע הודיע נגיד בנק ישראל על הקלה בנושא. מחזור המשכנתא יהפוך לפשוט יותר, רוב התהליך יתאפשר באופן מקוון, ונוטלי המשכנתאות יוכלו להודיע לבנק שלהם באופן מקוון או טלפוני על כוונה לבצע פירעון מוקדם. הלקוח יוכל לקבל את כל המידע והמסמכים הנדרשים לתהליך בלי לאסוף אותם אישית או להמתין להגעתם בדואר. כמו כן, כל המסמכים הנדרשים למחזור משכנתא יועברו ישירות בין הבנקים, בלי שהלקוח יצטרך לשמש כ"מתווך". המהלך הזה, שנרקם ביוזמת יו"ר ועדת הפנים ח"כ יעקב אשר, כולל גם הקלה בביטוח המשכנתא, כך שניתן יהיה להעביר אותו למשכנתא המחודשת ללא צורך בעריכת ביטוח מחדש.
זהו מהלך מבורך, הבעיה היא שבנק ישראל הודיע כי בשל צורך ב"היערכות של הבנקים" הוא ייכנס לתוקף רק בעוד שנה. אם בנק ישראל היה רוצה, זה היה קורה הרבה יותר מוקדם. ההמתנה הממושכת הזו לא תעזור לאלפי הלווים שמתמודדים כעת עם התייקרות החזרי המשכנתא החודשיים, ומבקשים למחזר את הלוואתם. הם ייאלצו לסבול מהבירוקרטיה המתמשכת.
אבל זו לא הבעיה היחידה. השינויים שהנגיד הכריז עליהם לא נותנים מענה למכלול הבעיות הקשורות במחזור המשכנתא, ובראשן עמלת הפירעון המוקדם. נזכיר כי לווה המבקש לפרוע הלוואה לפני הזמן שנקבע בעת נטילתה, מחויב (בחלק מהמסלולים) בעמלת פירעון מוקדם. למעשה מדובר במספר עמלות, אך העיקרית והמהותית שבהן היא עמלת ההיוון. בעמלה הזו, הבנק בודק את הריבית הממוצעת הנוהגת באותה עת בשוק באותו מסלול הלוואה, למשך התקופה שנותרה. במקביל הוא בודק את הריבית הממוצעת באותו מסלול שפורסמה בעת נטילת ההלוואה, או את הריבית שנקבעה ללקוח – הנמוכה מבין השתיים. כעת הבנק בוחן את ההפרש ביניהן, ואם הריבית הנוכחית נמוכה מהריבית בעת נטילת ההלוואה – הלקוח יחויב בעמלת ההיוון.
קצת מסובך? הנה דוגמה: נניח שנטלתם הלוואה ל־20 שנה בריבית של 3.5%, שזו גם הייתה הריבית הממוצעת בשוק באותה תקופה. אחרי חמש שנים ביקשתם למחזר את המשכנתא ולבצע פירעון מוקדם. הבנק יבדוק את הריבית הממוצעת בהלוואה דומה ל־15 שנה, לסכום שנותר. אם הריבית הממוצעת עומדת לדוגמה על 4%, הבנק לא יחייב אתכם בעמלה, שכן הריבית הנוכחית גבוהה יותר והבנק יוכל להלוות את הכסף שלכם למישהו אחר מבלי "להפסיד". מנגד, אם הריבית עומדת על 3%, הבנק יחייב אתכם בעמלת היוון שתחושב לפי הפרש של 0.5%.
הטענה של הבנקים היא שבעת נטילת ההלוואה הלווה מתחייב על ריבית מסוימת, ואם הוא מבקש לפרוע אותה לפני הזמן הנקוב, הבנק יצטרך למצוא לווה חדש לכסף. ככל שהריבית בעת הפירעון המוקדם נמוכה יותר, הבנק ירוויח פחות ולכן הוא דורש פיצוי על ההפרש.
לאן נעלם המחשבון
לצורך ההסבר פישטנו והדגמנו את התהליך, אולם אם היינו מבקשים מלווים לבצע חישוב של העמלה, רוב הסיכויים שהם לא היו מספקים תשובה מדויקת. בנק ישראל מפרסם את נתוני הריביות הממוצעות, וניתן להיעזר בהם כדי לחשב את גובה העמלה (ובהתאם את כדאיות המחזור), אך מדובר בחישוב מורכב שהלקוח המצוי לא באמת יודע לבצע. בנוסף, ככל שהפירעון נעשה רחוק יותר ממועד לקיחת ההלוואה, ניתנת הנחה על עמלת הפירעון וגם אותה צריך לקחת בחשבון. גם אם הבנק המלווה עצמו עושה את החישוב ומפרסם את המספרים, זה לא אומר שאפשר לסמוך על חישוביו.
אמנם אנחנו נמצאים כעת בתקופה של ריבית גבוהה, ולכן מחזור למי שלקח הלוואה לפני שנים, כשהריבית הייתה נמוכה יותר, כנראה לא יחייב בעמלה. אבל בהמשך הריבית תרד, ולווים שירצו למחזר כדי להוזיל את המשכנתא יצטרכו לחשב את העמלה המדויקת. הטבלאות של בנק ישראל, שנועדו לתת את הכלים לציבור, משאירות מספיק עמימות כדי שהלווה לא באמת יוכל לדעת מה הריבית הממוצעת הרלוונטית למשכנתא שלו; הוא יֵדע זאת "בערך", ובדיוק בגבולות הגזרה הללו מתרחשות טעויות שיכולות לעלות אלפי שקלים. יתרה מכך, לוואקום שנוצר נכנסים מחשבונים פרטיים שניתן למצוא באינטרנט. המחשבונים הללו לרוב אינם מדויקים ומעודכנים, והם עלולים להטעות את הלווים.
תארו לכם שהיה קיים מחשבון רשמי של בנק ישראל, שבו כל לווה היה יכול להקליד בפשטות ובקלות מתי לקח את ההלוואה ומה יתרת התקופה שנותרה לו עד סיום ההחזרים, ולקבל בלחיצת כפתור את הריבית הממוצעת העדכנית עבורו ואת ההנחות המגיעות לו. כך הוא היה יכול לחשב בקלות את עמלת הפירעון ואת כדאיות המחזור. נשמע נפלא? ובכן, תופתעו לשמוע שמחשבון כזה היה קיים באתר בנק ישראל עד לפני מספר שנים, אך הוא הוסר ומאז לא חזר.
אם בנק ישראל הסכים סוף סוף לרפורמה להקלת מחזורי המשכנתאות, אין שום סיבה שהמהלך המבורך לא יכלול גם את החזרת המחשבון הזה לטובת ציבור הלווים. זהו חלק אינטגרלי מהשינוי המתבקש.
