שוק הנדל"ן ממשיך לדשדש וכך גם קצב לקיחת המשכנתאות, מאז החל גל העלאות הריבית. הכאב בכיס הוא לא רק בצד של הרוכשים אלא גם אצל הקבלנים. ההלוואות שלקחו מהבנקים לטובת מיזמי הנדל"ן התייקרו, זרם הקונים נחלש והמלחמה מיתנה אותו עוד יותר – והם לחוצים. כבר חודשים אנו עדים לשלל מבצעים שמפרסמים יזמי הנדל"ן על רקע מצוקתם. הבולט שבהם הוא מה שמכונה 20־80, כלומר האפשרות לשלם רק 20% מסכום הדירה בעת חתימת החוזה, ואת היתרה לשלם באכלוס, כמה שנים אחר כך.
אלא שיש מי שמבקשים לנצל את המצב הזה ולגרוף רווח נאה. הם משלמים את ה־20% הראשונים מתוך תקווה שבינתיים מחירי הדירות יעלו, ולאחר זמן מה, טרם האכלוס והמועד שבו צריך לשלם את יתרת ה־80%, הם מוכרים את הדירה לרוכש אחר במחיר גבוה יותר ממה שקנו, ואת היתרה משלשלים לכיסם. לא מדובר במקרים אזוטריים אלא בתופעה של ממש, ויש אפילו כאלה שמתגלגלים מעסקה לעסקה, וקונים ומוכרים בשיטה זו יותר מדירה אחת.
המציאות הזו הביאה את הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון לפרסם נייר עמדה שיקשה במיוחד על אותם ניסיונות התעשרות, כשלמעשה הוא מכפיף את אותם מוכרים להוראות חוק המכר. "מטרת הרכישה הינה מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר. בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על 'מוכר' לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק", כתב הממונה, עמית גריידי, ערב חג הפסח.
נסביר: החובה המרכזית של חוק המכר היא להבטיח את כספי הרוכשים. לשם כך, הקבלן שמוכר את הדירה מחוייב לתת לקונה ערבות בגין כל תשלום העולה על 7% מסכום התמורה. ערבות חוק מכר יכולה להינתן בכמה צורות, ובדרך כלל מדובר בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח על הסכומים ששולמו.
כעת קובע הממונה על חוק המכר כי אדם שרכש דירה כזו ורוצה למכור אותה לרוכש אחר לפני שבנייתה הושלמה, יהיה חייב להבטיח את כספי הרוכש השני בהתאם לחוק. המשמעות היא שאם הקבלן נקלע לקשיים והוא מאחר במסירת הדירות או אף פשט רגל, האחריות תוטל, לפחות בחלקה, על אותו משקיע שרכש את הדירה כדי למכור אותה.
את הביטחונות שנתן הקבלן אפשר אומנם להעביר לטובת הרוכש השני, הבעיה היא יתרת הסכום שטרם שולמה לקבלן, ובעיקר הרווח שביקש המוכר להשיג – הפער בין המחיר ששילם לקבלן ובין המחיר שקיבל מהרוכש השני. קחו למשל אדם שרכש מקבלן דירה שמחירה 2 מיליון שקל, שילם 20% (400 אלף שקל), ולאחר שנה, טרם השלמת הבנייה, מכר אותה ב־2.5 מיליון שקל. גם אם הרוכש השני "ייכנס לנעליו של הרוכש הראשון" ויקבל ערבות מהקבלן על 1.6 מיליון שקל הנותרים בהסכם שייעשה, על ההפרש של חצי מיליון שקל בין מחיר הקנייה הראשוני למחיר המכירה תחול אחריות מלאה על המוכר, כפי שמבהיר הממונה. אגב, החלת ערבות על אותם חצי מיליון שקלים עשויה להתברר כמאוד לא משתלמת נוכח הדרישות של הבנק והעלויות הכרוכות בכך. בקיצור, איך שלא מסתכלים על זה מדובר בהרפתקה שמומלץ לוותר עליה.
