שנה עברה מאז פרצה המלחמה, ובין שלל השפעותיה היא הצליחה לטלטל גם את שוק הנדל"ן. אומנם אזור המרכז לא מושפע – שם המגמות שהיו ערב המלחמה נמשכו ונמשכות, אבל בכל הקשור לקו העימות בצפון, ולתקופה מסוימת גם בדרום, הסיפור שונה לחלוטין.
היישובים הנתונים למתקפה בלתי פוסקת ורבבות התושבים הנמצאים חודשים ארוכים מחוץ לביתם מכתיבים מציאות בשטח. הנה דוגמה קטנה מקריית־שמונה, שם השפעת המלחמה ניכרת כמעט בכל מקום: דירת 4 חדרים ברחוב האצ"ל בעיר נמכרה בחודש יולי האחרון בסכום של 790 אלף שקל. 16 חודשים לפני כן, במרץ 2023, דירה דומה באותו בניין נמכרה בסכום של 845 אלף שקל, כלומר, ירידה של כ־7 אחוזים בתוך 16 חודשים. זאת, בעוד על פי נתוני הלמ"ס חלה באזור הצפון עלייה בשיעור של 3.4 אחוזים בשבעת החודשים הראשונים של השנה. אגב, בספטמבר 2022, כמעט שנתיים קודם לכן, נמכרה דירה קטנה יותר באותו בניין במחיר גבוה יותר – 800 אלף שקל. הכיוון הזה בולט גם בעסקאות אחרות שנעשו בעיר, ולמעשה כמעט בכל אזור הצפון. ככל שהקרבה לגבול גדולה יותר, המגמה ברורה יותר.
"צריך להבחין בין היישובים צמודי הגדר לבין האזורים העורפיים יותר – הקריות, חיפה ומשגב", מסביר שמאי המקרקעין יריב דרורי, יו״ר מחוז חיפה והצפון ויו״ר ועדת מחקר נתוני שוק של לשכת שמאי המקרקעין. "באזורי חיפה והקריות לא הייתה ירידה במחירים. אפילו בנהריה, הקרובה יחסית לגבול, לא ראינו ירידה. לעומת זאת, ביישובים כמו שלומי וקריית־שמונה אנחנו רואים ירידה דרסטית במספר העסקאות. אבל יותר מזה – בכל היישובים שבין שלומי לקריית־שמונה, היישובים והמושבים צמודי הגדר, אנחנו לא רואים עסקאות כלל".
יש לציין כי מתחילת המלחמה לפני כשנה, שתי הערים שלומי וקריית־שמונה, המפונות רשמית מתושביהן, רשמו ירידה של כ־70 אחוזים במספר העסקאות, ביחס לתקופה המקבילה בשנה שלפניה. לדברי דרורי, לא בכל מקום יש מספיק אינדיקציות כדי להגדיר ירידת מחירים, אבל העובדה שיש פחות עסקאות אומרת בפני עצמה שהביקוש יורד וההיצע עולה, מה שמביא לירידה במחיר.
מה מאפיין את שתי הערים הללו מבחינת רוכשים?
"בשנים האחרונות קריית־שמונה זוכה לתנופת בנייה עם שכונות חדשות והתרחבות פרויקטים למגורי סטודנטים, מה שמשך גם משקיעים. למעשה, רוב העסקאות שנעשו בעיר בשנים האחרונות הן של משקיעים שמחפשים תשואה על ההשקעה באמצעות השכרת הדירה לסטודנטים מהאזור, ואילו בשלומי ניכר כי עיקר העסקאות הן של משפרי דיור שמחפשים מגורים צמודי קרקע והטבות מס הניתנות ביישובים צמודי גדר".
אפשר להגיד שנוצרו הזדמנויות למשקיעים?
"הזדמנות עשויה להיווצר במפגש של כמה גורמים במקביל, כגון ביקוש נמוך מאוד לדירות להשכרה, מרכיב סיכון בשל המצב הביטחוני וחוסר ודאות לגבי העתיד".
לדברי דרורי, ביישובים מפונים שאין בהם היתכנות להשכרת הדירות כיום בשל המצב, בעלי הדירות מעוניינים יותר לממש אותן, ולכן במצבים אלו הם יהיו גמישים יותר במחיר המבוקש. כך למשל, הוא מדגים, לאחרונה נחתמה עסקה חריגה באחת מהשכונות בקריית־שמונה, לרכישת דירה בשכונה שדווחה בסך כ־600 אלף שקל, כשעסקאות עבר בשכונה דווחו בסך של יותר מ־700 אלף שקל. אולי אפשר לראות בעסקה הזו הזדמנות נדל"נית שהתממשה, אך דרורי מדגיש כי אי אפשר לקבוע שירידות מחירים נקודתיות מהוות בהכרח כר נוח להזדמנויות בעסקאות נדל"ן. לפחות כרגע אלו מקרים חריגים, ואין שפע של הזדמנויות.
מה משפיע על היעדר הביקוש מעבר להיותם של היישובים האלה בטווח האש?
"הנקודה המשמעותית ביותר היא הקרבה לגדר. אנשים סביב הטראומה של 7 באוקטובר. הם עושים את השיקול – יחדרו או לא יחדרו? ההבנה היא שככל שהיישוב קרוב יותר לגדר הגבול, דרגת הסיכון ממתקפת טרור הכוללת חדירה והשתלטות מתעצמת, וככל שהאיום גדול יותר ואי־הוודאות בנוגע לעתיד גדולה יותר, כן גדלה ההשפעה על אי־הוודאות באשר לשווי הנכסים ומספר העסקאות קטֵן. מכאן יש נטייה למיעוט עסקאות מכר באזור הצפון גם ביחס לדרום".
את הלכי הרוח הללו אפשר לראות גם בסקירה שערכו לפני כחודש באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. שם ביקשו לבחון את דפוס הרכישות של המפונים מהצפון ומהדרום, שמספרם בשיא עמד יחד על כ־120 אלף איש.
הניתוח מראה כי בניגוד לגידול של כ־26 אחוזים בסך העסקאות שנרשם ברמה הארצית במחצית הראשונה של השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הרי שבסך הרכישות של התושבים מעוטף עזה והיישובים המפונים בצפון נרשמה ירידה של כ־8 אחוזים.
בניתוח האזורים שבהם נרכשו הדירות על ידי תושבי היישובים המפונים מהצפון, בולטת ירידה חדה בשיעור הדירות שנרכשו במחוז הצפון עצמו. בעוד במחצית הראשונה אשתקד כ־76 אחוזים מסך הדירות שנרכשו על ידי התושבים ביישובים אלו היו באזור הצפון, במחצית הראשונה השנה ירד שיעורם ל־43 אחוזים בלבד. במקביל נרשם גידול בשיעורם של מי שרכשו דירה במחוז חיפה, מ־9 אחוזים בלבד אשתקד ל־28 אחוזים במחצית הראשונה השנה. גידול ברכישות של תושבים מגבול הצפון נרשם גם במחוזות תל־אביב והמרכז, כנראה על ידי מי שיש באפשרותם לממן רכישות בערי המרכז, היקרות באופן ניכר מאלו שבחיפה.
עוד עולה מהנתונים, שרבע ממי שרכשו דירה במחצית הראשונה השנה בקרב המפונים מהצפון, טרם מכרו את דירתם הקודמת. הדחייה הזו משפיעה מצד עצמה על שווי הנכסים.
"כרגע גם מי ששוקל למכור, לא ממהר להוריד מחיר באופן ניכר, למעט מקרים חריגים, כשהוא זקוק לכסף באופן מיידי. דווקא כשיסתדר המצב, אז נראה את השינויים", אומר דרורי. "לא ברור מה יקרה עם כל המפונים אחרי שתיגמר המלחמה, אם הם ישובו ואם ירגישו ביטחון לשוב. בלי להיכנס לשיקולים צבאיים ופוליטיים, ככל שיהיה יותר ביטחון, עם רצועת ביטחון קבועה בתוך שטח לבנון וכדומה, אנשים ירגישו בטוחים יותר וזה ישפיע על השוק". לכך יש להוסיף עוד היבט: לא מעט ממפוני הצפון כבר התרגלו לחיים במרכז – לשירותים הרפואיים, למרכזי הקניות ולמקומות הבילוי. חלקם מצאו גם מקום עבודה חדש – נקלטו בחברות שונות, העבירו את הפעילות העסקית שלהם או החליטו לפעול כעצמאים. יש למשל קבוצה של צעירים מפונים מהצפון שהקימה חברת שיפוצים משגשגת. האם כולם ירצו לחזור אחרי שכבר מצאו פתרונות? גם הדבר הזה עשוי להשפיע על כמות ההיצע בהמשך ובהתאם על מגמת המחירים.
עוד עניין שמובא בחשבון ומשפיע על אופי העסקאות ועל המחיר, הוא הביקוש הגדול לדירות עם ממ"ד. באזורי העימות קיימות עדיין עשרות אלפי דירות שאין בהן ממ"ד. נזכיר, כי רק משנת 1992 נדרשת הקמת מרחב מוגן (דירתי או קומתי) בכל בנייה חדשה או בתוספת בנייה. מובן שהביקוש לדירות כאלו ירד באופן ניכר, ומי שמוכן להתפשר ולרכוש אותן, מצפה לגלם זאת במחיר.
אין אזור שלא מתפקד
בניגוד למצב בצפון, ביישובי הדרום בעוטף עזה ובסביבה, נראה שהעניינים חזרו לסדרם גם בתחום הנדל"ן בתוך זמן קצר יחסית. על פי נתונים שפרסמה לאחרונה מנהלת תקומה, מספר התושבים בעיר שדרות גדל בכאלף נפש בהשוואה למספרם ב־6 באוקטובר 2023.
אין ספק שאחרי כמה חודשי לחימה מתחילת המערכה, כשהיה ברור שצה"ל נחוש לשלוט ביטחונית ברצועה באופן מלא ולהרחיק את "הגדר" כמה שיותר לתוך עזה, תוך השמדת מאות מנהרות, תושבי העוטף החלו לחוש ביטחון שמקרין גם לענף הדיור. "פרט לתקופה הראשונה, סמוך לפרוץ המלחמה, שהזכירה את הקיפאון בתקופת הקורונה, לא השתנה דבר", אומר שמאי המקרקעין יוסי פרץ, יו״ר מחוז הדרום של לשכת שמאי המקרקעין. "בתחילת המלחמה הייתה השפעה, שנמשכה באזור העוטף זמן לא קצר, אבל מי שחשב שתהיה כאן הזדמנות לרכישה בזול שתתבסס באזור – התבדה. אולי הייתה האטה במספר העסקאות, אבל ירידה ניכרת במחירים הייתה רק במקרים חריגים".
בהיבט הנדל"ני לא נותר זכר לחוויות הקשות ביישובים שספגו מכה קשה? הרוכשים לא חוששים יותר?
"השוק לא תוסס, אבל הוא חי. בפועל המחירים לא מפסיקים לעלות. אופקים, נתיבות וגם שדרות, מתנהגים במובן מסוים כמעט כמו באר־שבע. יש שם מחירים שאנחנו כשמאים מתקשים לבלוע, אבל עובדה היא שהנכסים נמכרים. יוצאת דופן במיוחד היא הדרישה לבנייה צמודת הקרקע באזור שדרות", מציין פרץ. "המחירים גבוהים מאוד ויש עסקאות. למעשה אין אזור שלא מתפקד".
