בישראל מתקיימת אמונה מיתית כמעט שמחירי הדיור תמיד עולים. השקעה בנדל"ן היא פסגת השאיפות של משפחה ממוצעת. החלום הישראלי מורכב מדירת ארבעה חדרים בין חדרה לגדרה. אף שנתוני העבר תומכים באמונה הזו – מחירי הדיור אכן עולים בעקביות – לא מדובר בחוק טבע. מחירי הנדל"ן עולים גם משום שכולם מאמינים שהם ימשיכו לעלות, וגם משום שיש מי שמעוניין לשמר את המצב הזה.
למעשה, חוץ מזוגות צעירים שמעוניינים לקנות דירה, אין גורם בשוק שרוצה לראות את מחירי הדיור יורדים. ליזמים, לקבלנים ולחברות הנדל"ן יש עניין להשאיר את המחירים גבוהים, כדי להגדיל את רווחיהם. אבל גם למי שמחזיקים דירה בבעלותם – ומדובר בכ־70% מהאוכלוסייה –יש עניין שערך הנכס שלהם יעלה. רק מי שעומד מחוץ לשוק ומעוניין להיכנס אליו שואף שהמחירים ירדו.
שני עשורים ועשרות תוכניות דיור ממשלתיות לא הצליחו להביא להורדת מחירי הדיור, מלבד מהלך אחד –העלאת הריבית בידי בנק ישראל. העלייה התלולה של הריבית הפכה את המשכנתאות ליקרות במיוחד, ואת ההשקעה בנדל"ן להרבה פחות כדאית. כאשר כסף היה זול, אנשים יכלו להרשות לעצמם משכנתה גבוהה. אבל כשהריבית גבוהה, זוגות צעירים שוקלים את צעדיהם, מתקשים לראות כיצד יעמדו בהחזרי המשכנתה, ובינתיים יושבים על הגדר וממתינים לראות כיצד יתפתח השוק.
רגע לפני שהיה נדמה שהמחירים עלולים לרדת באמת, הקבלנים מצאו שיטה חדשה לפתות אנשים לקנות דירות עכשיו, למרות המחירים הגבוהים והריבית הגבוהה לא פחות. אלה מבצעי המימון שהפכו לשיטה נפוצה בשנתיים האחרונות, ובאמצעותם דירות נמכרות בתוואי תשלומים מדורג. שלמו עכשיו רק 10% משווי הדירה, משהו כמו 300 או 400 אלף שקלים – וליתר תדאגו בהמשך. יהיה בסדר.
עליית הריבית הביאה להאטה בביקוש ולירידת מחירים, וזה כבר היה בעייתי מאוד מבחינת יזמי הנדל"ן. הם קנו קרקעות במחירים גבוהים, ולקחו בעצמם הלוואות אדירות כדי ליזום פרויקטים ולבצע אותם. כשהריבית עלתה גם העלויות שלהם זינקו דרמטית, והם היו חייבים לעשות משהו כדי להתמודד עם עלויות המימון שלהם. בענפים אחרים היו מורידים מחירים, אבל בשוק הנדל"ן איש לא רוצה לעשות זאת. אם מישהו בשוק יוריד מחיר, הוא עלול לגלגל כדור שלג שבסופו המחירים בכל השוק עלולים לרדת, ולסדוק את האמונה שמחירי הנדל"ן תמיד עולים.
במקום להוריד מחירים, החלו הקבלנים להכריז על "מבצעים", ממטבח חינם ועד הקפאת מדד תשומות הבנייה, שמשמעותם בפועל הורדת המחיר בעשרות אלפי שקלים, אבל באופן רשמי המחיר נותר גבוה. בהמשך הם החלו למכור דירות "על הנייר" כדי לעמוד בהתחייבויות המימון שלהם. בעבור יזמי הנדל"ן, ששילמו מחירים גבוהים על הקרקע ושואפים גם לשולי רווח גבוהים, מחירי הדירות חייבים להישאר גבוהים. אלא שככל שהמחירים גבוהים כך קשה יותר למצוא מי שיקנה אותן. בעבור דירה שעולה בין 3 ל־4 מיליון שקלים, רוב המשפחות מתקשות לגייס הון עצמי של 25% משווי הדירה, כדרישת בנק ישראל.
כך נולדה השיטה החדשה: קונים את הדירה "על הנייר", שלוש או ארבע שנים לפני שהיא קיימת בפועל, ובינתיים נדרשים להביא רק 10% או 20% משווייה. הקבלן לוקח עבורכם הלוואת בלון על היתרה, משלם את הריבית לשלוש או ארבע שנים במקומכם, ורק עם קבלת המפתח תצטרכו להחזיר את ההלוואה כולה ולקחת משכנתה על הדירה. הקבלנים מוכנים לשלם עבורכם את הריבית על ההלוואה, אבל למכור את הדירות מוקדם כדי שיוכלו לעמוד בעלויות היקרות שלהן.
הדרך הזאת, שבעבר אפיינה חלק קטן מהשוק, הפכה למיינסטרים. לפי נתונים שפרסם בנק ישראל, שיעור הדירות שנמכרות בהטבת מימון זינק מחמישית מכלל העסקאות לפני המלחמה, למחצית מהן נכון לתחילת 2025. על פי הכלכלן הראשי באוצר, כמעט חצי מהעסקאות שבוצעו באזור המרכז נעשו במסגרת מבצעי מימון; 61% מהעסקאות באזור השרון, 41% מהעסקאות באזור באר־שבע, ו־34% מהעסקאות שבוצעו באזור תל־אביב.
מבצעי המימון הללו בעייתיים מאוד, מכמה סיבות. קודם כול, המשמעות היא שמחירי הדיור שמתפרסמים אינם מייצגים את המחיר האמיתי. בפועל, קבלנים מעניקים הנחות של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, אבל הן אינן מחושבות כחלק ממחיר העסקה, ולכן מחירי הדיור נשארים גבוהים באופן מלאכותי. בעיה נוספת היא שזוגות צעירים רוכשים דירה על הנייר מבלי שיש להם באמת את מלוא הסכום עבורה. הם מביאים מהבית רק חלק קטן מההון שנדרש לצורך רכישת הדירה, שנים לפני שהם מקבלים אותה בפועל, תוך שהם מסתמכים על כך שמתישהו בעתיד הריבית במשק תרד, או שהם יצליחו לחסוך את הסכום הנדרש, או שייפול עליהם סכום כסף משמיים ואיכשהו כל הכוכבים יסתדרו. אבל כשהרגע הזה יבוא, ממש לא בטוח שהם יוכלו לעמוד בהתחייבות שהם לקחו על עצמם. הסכנה כאן איננה רק עבור אותם רוכשים; בתרחיש קיצוני עלול להיווצר סאב־פריים ישראלי. אנשים שמגלים שהם התמנפו קצת יותר מדי ולא מצליחים לשלם משכנתה, עלולים לסכן את המערכת הבנקאית כולה.
זוהי הסיבה העיקרית שבנק ישראל החליט להתערב. בהודעה שפורסמה בשבוע שעבר, התריע הבנק כי מגמה זו "טומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים וייתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת, כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה". המפקח על הבנקים פרסם הוראות שעה שעל פיהן יוטלו מגבלות על הקצאות ההון של הבנקים לפרויקטים שלפחות 25% מהדירות בהם נמכרו במבצעי מימון. גם היקף הלוואות הבלון יוגבל ל־10% מסך ההלוואות למטרת מגורים, והבנקים יידרשו לבדוק שלקוחות שנוטלים הלוואות כאלה יכולים גם לעמוד בהחזר המשכנתה כולה, ולא רק בתנאי ההלוואה.
מבחינת בנק ישראל זהו מהלך שנועד לצמצם סיכונים למערכת הבנקאית, אבל בפועל הוא עשוי להכריח גם את הקבלנים להוריד, והפעם על השולחן, את מחירי הדירות. ברגע שנראה ירידת מחירים כזו, נוכל להבין שהקומבינה הסתיימה.
