צעד של מחזוּר משכנתה – לקיחת הלוואה חדשה במקביל לפירעון הלוואה קיימת – פופולרי מאוד בתקופה של ירידת ריבית. הרעיון הוא לשפר את תנאי הריבית ולהוזיל את ההחזר לבנק. בשלוש השנים האחרונות הריבית דווקא עלתה בשיעור חד, ורבבות לווים מרגישים בכיס את התוספת הכבדה בהחזר החודשי, בהשוואה להחזר ששילמו לפני ארבע שנים למשל. למרות זאת, גם במציאות הנוכחית קיימת מוטיבציה אצל חלק מהלווים למחזר את ההלוואה.
גם אחרי העליות, הריביות במסלולים השונים מושפעות משלל גורמים שונים והן משתנות כל הזמן, לעיתים כלפי מטה. אבל מעבר לכך, גם אם לא בהכרח מדובר בהפחתה משמעותית בריבית, חלק מהלווים מנסים לפרוס את המשכנתה לזמן רב יותר, או לשנות את התמהיל כדי להקל בהחזרים החודשיים ולשחרר את עניבת החנק הכלכלית, וגם זו סיבה למחזור. במהלך השנה האחרונה מוחזרו בבנקים הלוואות בסכום של כמעט 40 מיליארד שקל.
לא משנה מהי סיבת המחזור, הבעיה היא שמדובר בתהליך פרוצדורלי מתיש למדי. למעשה, זוהי פעולה הכוללת שני חלקים: החלק הראשון הוא לקיחת משכנתה חדשה בתנאים אחרים; החלק השני הוא פירעון מוקדם של המשכנתה הקודמת. הפעולות הללו מתבצעות פיזית בבנק, כולל, בעת הצורך, העברת המסמכים מבנק אחד לאחר (כאשר מדובר בשני בנקים שונים) – מאוד לא ידידותי ומאוד לא מעודד תחרות. זו הסיבה גם שרוב מוחלט של המחזורים מתבצע באותו בנק – ללווים אין כוח לכל הפרוצדורה הזו של ה"תיווך" בין שני הבנקים, ואין ספק שעל חוסר התחרותיות הזו הם משלמים גם בריבית.
ובכן, החל מהחודש נכנסה לתוקף רפורמה שהופכת את התהליך לפשוט יותר. הלווים יכולים כעת לעשות הכול באופן מקוון. הם מקבלים את כל המידע והמסמכים הנדרשים לתהליך, בלי לאסוף אותם אישית או להמתין להגעתם בדואר. כמו כן, כל המסמכים הנדרשים למחזור משכנתה מועברים ישירות בין הבנקים, בלי שהלקוח צריך לשמש כ"מתווך".
מעבר להקלה הדרמטית בפעולה עצמה, פתיחת הסכר גורמת לבנק שממנו נלקחה המשכנתה להיות הרבה פחות שאנן כפי שהיה בעבר. אם בעבר הבנק לא ממש התאמץ, כי הוא ידע שבמציאות של חוסר תחרותיות ופרוצדורה מכבידה לא צריך להילחם כל־כך על הלקוח, כעת הוא נדרש לפעול מול הצעות הבנקים המתחרים אם הוא מעוניין להשאיר את הלקוח אצלו. כך צריכה להיראות תחרות בריאה.
יש לציין כי המהלך הזה, שמביא גם לזירוז של תהליך המחזור, גובש כבר לפני כשנתיים, אך רק החודש יצא לפועל. בכל מקרה, כאשר ניגשים למחזור, יש לבחון היטב את הכדאיות ואת כל התנאים הנלווים. אל תסתנוורו רק מריבית נמוכה יותר – בִדקו גם עמלות, תשלומים נוספים, תנאי פירעון מוקדם (האם יש קנס יציאה) וכל סעיף בהסכם.
כאמור, לווה המבקש לפרוע הלוואה לפני הזמן שנקבע בעת נטילתה, מחויב (בחלק מהמסלולים) בעמלת פירעון מוקדם. למעשה מדובר במספר עמלות, אך העיקרית והמהותית שבהן היא עמלת ההיוון. במסגרת העמלה הזו, הבנק בודק את הריבית הממוצעת הנוהגת באותה עת בשוק באותו מסלול הלוואה, למשך התקופה שנותרה. במקביל הוא בודק את הריבית הממוצעת באותו מסלול שפורסמה בעת נטילת ההלוואה, או את הריבית שנקבעה ללקוח – הנמוכה מבין השתיים. כעת הבנק בוחן את ההפרש ביניהן, ואם הריבית הנוכחית נמוכה מהריבית בעת נטילת ההלוואה – הלקוח יחויב בעמלת ההיוון.
הנה דוגמה: נניח שנטלתם הלוואה ל־20 שנה בריבית של 3.5%, שהייתה גם הריבית הממוצעת בשוק באותה תקופה. אחרי חמש שנים ביקשתם למחזר את המשכנתה ולבצע פירעון מוקדם. הבנק יבדוק את הריבית הממוצעת בהלוואה דומה ל־15 שנה, לסכום שנותר. אם הריבית הממוצעת עומדת לדוגמה על 5%, הבנק לא יחייב אתכם בעמלה, שכן הריבית הנוכחית גבוהה יותר והבנק יוכל להלוות את הכסף שלכם למישהו אחר מבלי "להפסיד". מנגד, אם הריבית עומדת על 3%, הבנק יחייב אתכם בעמלת היוון שתחושב לפי הפרש של 0.5%.
הטענה של הבנקים היא שבעת נטילת ההלוואה הלווה מתחייב על ריבית מסוימת, ואם הוא מבקש לפרוע אותה לפני הזמן הנקוב – הבנק יצטרך למצוא לווה חדש לכסף. ככל שהריבית בעת הפירעון המוקדם נמוכה יותר, הבנק ירוויח פחות, ולכן הוא דורש פיצוי על ההפרש.
לפזר את הערפל
לצורך ההסבר פישטנו והדגמנו את התהליך, אולם לו היינו מבקשים מלווים לבצע חישוב של העמלה, רוב הסיכויים שהם לא היו מספקים תשובה מדויקת. בנק ישראל מפרסם את נתוני הריביות הממוצעות, וניתן להיעזר בהם כדי לחשב את גובה העמלה (ובהתאם את כדאיות המחזור), אך מדובר בחישוב מורכב שהלקוח המצוי לא באמת יודע לבצע. נוסף על כך, ככל שהפירעון נעשה רחוק יותר ממועד לקיחת ההלוואה, ניתנת הנחה על עמלת הפירעון וגם אותה צריך לקחת בחשבון. גם אם הבנק המלווה עצמו עורך את החישוב ומפרסם את המספרים, זה לא אומר שאפשר לסמוך על חישוביו.
הטבלאות של בנק ישראל משאירות מספיק עמימות כדי שהלווה לא באמת יוכל לדעת מה הריבית הממוצעת הרלוונטית למשכנתה שלו
אומנם אנחנו נמצאים כעת בתקופה של ריבית גבוהה, ולכן מחזור למי שלקח הלוואה לפני שנים, כשהריבית הייתה נמוכה יותר, כנראה לא יחייב בעמלה. אבל יש גם כאלה שהצליחו להוזיל, מה גם שבעוד זמן, כאשר הריבית תרד, יהיה צורך לחשב את העמלה המדויקת. הטבלאות של בנק ישראל, שנועדו לתת את הכלים לציבור, משאירות מספיק עמימות כדי שהלווה לא באמת יוכל לדעת מה הריבית הממוצעת הרלוונטית למשכנתה שלו; הוא ידע "בערך", ובגבולות הגזרה הללו מתרחשות טעויות שיכולות לעלות אלפי שקלים. יתרה מכך, לוואקום שנוצר נכנסים מחשבונים פרטיים שניתן למצוא באינטרנט. המחשבונים הללו לרוב אינם מדויקים ומעודכנים, והם עלולים להטעות את הלווים.
תארו לכם שהיה קיים מחשבון רשמי של בנק ישראל, שבו כל לווה היה יכול להקליד בפשטות ובקלות מתי לקח את ההלוואה ומה יתרת התקופה שנותרה לו עד סיום ההחזרים, ולקבל בלחיצת כפתור את הריבית הממוצעת העדכנית עבורו ואת ההנחות המגיעות לו. כך הוא היה יכול לחשב בקלות את עמלת הפירעון ואת כדאיות המחזור. נשמע נפלא? ובכן, תופתעו לשמוע שמחשבון כזה היה קיים באתר בנק ישראל עד לפני מספר שנים, אך הוא הוסר ומאז לא חזר.
בנק ישראל הוציא סוף־סוף לפועל רפורמה חשובה להקלת מחזורי המשכנתאות. ראוי להשלים את המהלך ולהחזיר את המחשבון הזה לטובת ציבור הלווים. זהו חלק אינטגרלי מהשינוי המתבקש.
