תחקיר: איך הוכפלו אחוזי הבנייה במזרח ירושלים
בעיריית ירושלים אישרו תוכנית אב חדשה לשכונת ערב א-סוואחרה, המיועדת להיבנות באזור הרגיש שבין אבו-דיס לעיר העתיקה ויכולה לסלול את הדרך לחלוקת הבירה. הוועדה המחוזית גילתה כי אחוזי הבנייה המאושרים אינם תואמים את מספר יחידות הדיור שאושרו
• כל התכנים הכי מעניינים -בעמוד הפייסבוק שלנו
הוועדה המחוזית שלחה מכתב לעיריית ירושלים והודיעה כי התוכנית לא תעלה לדיון לפני שייעשו התאמות בין מספר יחידות הדיור לאחוזי הבנייה המופיעים בתוכנית.
לפני שלושה חודשים התגאו בעיריית ירושלים באישור שנתנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתוכנית אב של שכונת ערב א-סוואחרה. המיזם כולל תכנון מסודר של השכונה, ש"יאפשר את הרחבתה ב-2,200 יחידות דיור והוספת שטחים ציבוריים לרווחת התושבים", כך נכתב בהודעה החגיגית מטעם העירייה, שהגדירה את מטרת היוזמה: "לחיזוק הריבונות הישראלית במזרח העיר ואחדותה של ירושלים".
אלא שעיון מדוקדק בתוכניות הבנייה חושף כי האחוזים שאושרו כמעט כפולים מאלה שהוצגו בפני חברי הוועדה, ומאפשרים בנייה של כ-7,000 יחידות דיור. השטח המדובר לבנייה הוא אחד האזורים הרגישים מבחינה פוליטית בירושלים: מדובר בכ-1,500 דונם בין הכפר ג'בל-מוכבר לאבו-דיס. את הצד המזרחי של התוכנית תוחמת גדר ההפרדה, ואת המערבי שכונות ארמון הנציב וג'בל-מוכבר. ביום בהיר אפשר לראות מהאזור את מעלה-אדומים. בניית השטח תשלים רצף טריטוריאלי בין אבו-דיס ושטחי בי למזרח ירושלים, ועשויה אף להוות בסיס לחלוקת העיר. מדובר בנקודה אסטרטגית, ולפיכך גורמי הימין, ובראשם חבר מועצת העירייה אריה קינג, מתנגדים לה.
בתוך הבנייה הצפופה של שכונות מזרח ירושלים בולט האזור כשטח הפתוח היחיד באזור. המתכננים הדגישו כי 60 אחוז מהשטחים המיועדים יהיו שטחי ציבור, בעיקר שטחים ירוקים ושכונת וילות מרווחת.
התוכנית הובאה לראשונה בשנת 2009 ובמקור תוכננו 7,000 יחידות דיור, אלא שכבר אז מהנדס העיר, שלמה אשכול, הורה לצמצם אותן ל-2,500. אישור התוכנית על ידי הוועדה לתכנון בספטמבר האחרון לא היה פשוט מבחינה פוליטית. קינג, מחזיק תיק החירום והביטחון ותיק איכות הסביבה בעירייה, טען כי העירייה לא חשפה את תוצאות סקר עתודות הקרקע שבוצע. לאחר שהגיש עתירה נגד העירייה בשיתוף עמותות 'ירוק עכשיו', 'בצדק' ו'הפורום המשפטי למען ארץ ישראל', ראש העיר ניר ברקת שלל את סמכויותיו ופיטר אותו מהקואליציה.
"התוכנית הזו מדברת על 2,500 יחידות דיור, פחות או יותר, על שטח של 1,500 דונם. כל בר דעת מבין שהיא שומרת את האזור כפרי", אמר ברקת לחברי מועצת העירייה, ושם את כל כובד משקלו לקידומה – עד שלבסוף התוכנית אושרה.
קשה להתעלם ממצוקת הבנייה במזרח ירושלים. במשך שנים לא אושרו תוכניות מתאר לשכונות, וכתוצאה מכך רוב המבנים החדשים אינם חוקיים, והשכונות מתפתחות ללא הקצאת שטחים ציבוריים והסדרת כבישים. על פי הערכות העירייה, קיימים כ-20 אלף מבנים בלתי חוקיים במזרח העיר.
בשנים האחרונות עובדת העירייה על תכנון מחדש של שכונות בעיר, בין השאר בעיסוויה, בצור-באחר, בדיר אל-עמוד ובדיר אל-מונטר, שכולל הסדרה של חלק מהבנייה הבלתי חוקית וייזום שטחי מגורים ושטחים ציבוריים. כמו כן, העירייה פתחה מסלול חדש ומהיר להוכחת בעלות על קרקעות במזרח ירושלים, כדי להקל על הוצאת היתרי בנייה.
תוכנית האב של ערב א-סוואחרה היא מיזם הבנייה הגדול ביותר, ובעירייה מתייחסים אליה כאל תוכנית הדגל במזרח העיר. המיזם מתבסס בין השאר על סקר תכנוני מ-2008 של עמותת 'במקום - מתכננים למען זכויות תכנון' לשכונות ג'בל מוכבר וערב א-סווחרה. העמותה ליוותה את התושבים בהליך שכלל עשרות פגישות של תושבים עם האדריכל מטעם העירייה, סינאן עבד אל-קאדר.
שרי קרוניש, אדריכלית בעמותת 'במקום', בירכה על אישור התוכנית, אך הדגישה שזוהי רק ההתחלה וכי הדרך לאישור הסופי עוד ארוכה. "אנחנו רחוקים מדחפורים בשטח", היא אומרת.
לדבריה, אישור אחוזי בנייה גבוהים לא מלמד על המציאות בשטח, שכן הם תואמים לבניית שכונה חדשה בישראל שבה הקבלן רוכש את השטח, בונה בנייה צפופה של דירות אחידות ומשווק אותן. "מימוש אחוזי הבנייה יהיה אטי מאוד, ועשוי להימשך עשרות שנים", אומרת קרוניש, "לכן המספרים אינם חשובים, אלא עצם האפשרות לבנות - שכרגע מוגבלת מאוד".
אין זו הפעם הראשונה שעמותת 'במקום' מעורבת בתוכנית מתאר של העירייה. מדובר בעמותה המזוהה עם השמאל, המצהירה שפועלת לסיוע בנושאי תכנון לפלשתינים בשטחי סי, ליישובים הלא חוקיים הבדואים בנגב, ליישובים ערבים בגליל, לשכונות הערביות במזרח ירושלים, ולמסתננים נגד מתקני הכליאה בנגב. לפי אתר הקרן החדשה "במקום" הם אחד הארגונים הנתמכים על ידה. שיתוף הציבור הוא הליך חשוב, אך החיבור בין העירייה לבין עמותות פוליטיות בתכנון עירוני מעורר מחלוקת שוב ושוב. אלא שבמקרה של ערב א-סוואחרה, המניע לאישור התוכנית לא היה רק פוליטי אלא גם משפטי. בשנים האחרונות הוגשו כמה עתירות מנהליות נגד עיריית ירושלים ונגד ועדות התכנון והבנייה, בדרישה שתוכנית האב תעלה לדיון.
"תכנון השכונות במזרח העיר על ידי העירייה הוא ביטוי מובהק של הריבונות הישראלית על כל חלקי העיר וחיזוק אחדותה של ירושלים", הצהיר ברקת עם אישורה, "בהיעדר תכנון של עיריית ירושלים עלולה להיווצר מציאות קשה ומסוכנת של אישור תוכניות נקודתיות בהוראת בית משפט. החלופה לתכנון מוסדר היא בנייה בלתי חוקית של אלפי יחידות דיור והשתלטות על שטחים", הבהיר ראש העיר.
החריגות באחוזי הבנייה נחשפו בחודש שעבר, לפני שהתוכנית עלתה לדיון בוועדה המחוזית. במכתב ששלח זיו אדר, מנהל תחום במחוז ירושלים במשרד הפנים, לאמנון ארבל, סגן מנהל אגף תכנון עיר בעיריית ירושלים, ציינה הוועדה כי "אין התאמה בין אחוזי הבנייה המרביים המוצעים, ובין היקף יחידות דיור המוצע בתוכנית. אחוזי הבנייה המוצעים למגורים (180-160 אחוזים) מתאימים לצפיפות של 16-12 יחידות דיור לדונם נטו, ולא שש עד שמונה יחידות דיור, כמוצע בתוכנית".
ההשלכה של הגדלת מספר יחידות הדיור נוגעת לא רק לשאלה הדמוגרפית אלא גם לתכנון השכונה: הקצאת השטחים הציבוריים נעשית ביחס לגודל האוכלוסייה הצפוי. מבחינת היזמים, הפחתת מספר יחידות הדיור תדרוש מהם לוותר על שטחים שיכולים לשמש למגורים ולהגדיל את הרווחים מהמיזם. מבחינת התושבים מדובר באסון תכנוני.
הוועדה מתייחסת לחריגה, ומבקשת לתקן את התוכנית כך שתהיה "התאמה בין הפרוגרמה (הגדרת הצרכים בתוכנית - י"פ) לבין מספר יחידות הדיור לפי הצפיפות המוצעת. לחלופין, ניתן לצמצם את אחוזי הבנייה במגרשי המגורים כך שיתאימו ליחידות הדיור המוצעות". השאלה הגדולה היא כיצד תוכנית שיכולות להיות לה השלכות פוליטיות ותכנוניות אושרה כשיש בה לכאורה פערים כאלה.
ייתכן שהפער בין אחוזי הבנייה למספר יחידות הדיור נובע מטעות או מייעוד היחידות למבני ציבור, אך יש מי שסבורים אחרת. "אני מניח שאיש מקצוע שעבר על התוכנית הזו ידע על
הדבר בולט במיוחד לאור המעורבות האישית של מהנדס העיר שלמה אשכול במיזם. כאדריכל פרטי תכנן אשכול את כביש הטבעת המזרחי, שהאדריכל אל-קאדר שילב בתוכנית האב. אשכול הגיע לישיבות השונות שבהן הוצגה התוכנית, וליווה את תהליך האישורים מקרוב. "העובדה שמי שעובד היום כמהנדס העיר היה מעורב בכביש הטבעת והוא חלק מהתוכנית המוגשת שאושרה לא מריחה טוב", טוען קינג.
הוא אף שלח השבוע מכתב למבקרת העירייה, מלכה דרור, שבו הוא דרש לברר את מקור הטעות. "האם ייתכן שבאגף התכנון של העירייה לא היו מודעים לכך שהתוכנית למעשה תאפשר בניית 300 אחוז יותר יחידות דיור מאשר המספר שנמסר לחברי המועצה?" כתב קינג. "כמבקרת העירייה, אני מבקשך לזמן לחקירה את עובדי אגף התכנון בעיריית ירושלים, ולברר עמם איך קרתה הטעות של אישור בפועל של כ-7,000 יחידות דיור בשעה שדווח לנו, נבחרי הציבור, על 'רק' 2,500 יחידות דיור".
בתגובת העירייה המובאת במלואה בהמשך נאמר כי אין סתירה בין יחידות הדיור לאחוזי הבנייה, וכי אחוזי הבנייה העודפים ישמשו לשטחי ציבור.
נראה שחשיפת הפערים עשויה לשים את חברי מועצת העיר במצב לא נעים, לאחר שתמכו בתוכנית על פי מה שהוצג להם על ידי מהנדס העיר שלמה אשכול ואמנון ארבל. "מה שמייחד את התוכנית הוא שמדובר בשכונה חדשה שתהיה בעלת אופי כפרי ותספק איכות חיים גבוהה לתושביה – דבר שאינו קיים היום במזרח ירושלים", אומר חנן רובין, חבר מועצת העירייה מטעם התעוררות וחבר ועדת תכנון ובנייה. "אם מדובר בעוד שכונה במזרח העיר שתיבנה בצפיפות האופיינית, אזי אין טעם בתוכנית".
עיריית ירושלים: "תוכנית ערב א-סוואחרה כוללת, על פי החלטת הוועדה המקומית, 2,500 יחידות דיור, מתוכן 300 קיימות ו-2,200 מתוכננות. אין כל טעות בתוכנית או שינוי במספר יחידות הדיור, שיעמוד על 2,500. אחוזי הבנייה הנוספים ישמשו לשטחי ציבור.
חשוב לציין כי מדובר על תוכנית אב מורכבת, הכוללת הנחיות לתכנון מפורט, ולא על תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה. התוכנית מקודמת על ידיי עיריית ירושלים באמצעות צוות תכנון שנשכר לצורך העניין, ולא על ידי עמותת 'במקום'".
את תגובתו של אדריכל התוכנית, סינאן עבד אל-קדר, לא ניתן היה להשיג.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם