המבקר: מחירי הדיור זינקו ב-55% בשש שנים
בשנת 2008 נדרשו 103 משכורות חודשיות של שכיר לרכישת דירה, ובסוף 2013 כבר נדרשו 137 משכורות חודשיות. ממשלת אולמרט כלל לא זיהתה את הבעיה, ממשלת נתניהו אמנם הצביעה עליה - אך לא הצליחה לפתור את המצוקה
עוד כותרות ב-nrg:
• צפו: בית מתפוצץ לרסיסים בעקבות דליפת גז
• המפלגה החדשה של פייגלין: חברתית, ללא רבנים
• כל התכנים הכי מעניינים -בעמוד הפייסבוק שלנו
הדו"ח מבקר את טיפול הממשלה במשבר הדיור בין השנים 2008 ל-2014, תחת ממשלות אולמרט ונתניהו, ומתמקד במשרד הבינוי והשיכון, ברשות מקרקעי ישראל, במשרד האוצר ובבנק ישראל, במשרד ראש הממשלה, במשרד הפנים ובכמה רשויות מקומיות.
ראשית, מנתח שפירא את העלייה במחירי הדיור. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות עלה בכ-55% משנת 2008, ואילו שכר הדירה הממוצע עלה בכ-30%. המבקר אינו מתייחס לעליית מחירי הדיור כאל גזירה משמיים, ומטיל את האחריות על הממשלה: "לממשלה ולשלטון המקומי יכולת השפעה רבה על שוק הדיור בישראל. רוב קרקעות המדינה מצויות בניהולה של רשות מקרקעי ישראל. מוסדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל והשלטון המקומי הם הגופים העיקריים המעורבים בשרשרת הייצור של יחידת דיור משלב תכנון הקרקע דרך שיווקה ועד פיתוחה.
"בכוחה של הממשלה להשפיע במידה מסוימת על הביקוש לדיור וביתר שאת על ההיצע ואגב כך לווסת את מחירי הדיור. עוד בכוחה ליצור תנאים שיאפשרו מתן פתרונות דיור במחיר סביר לכלל האוכלוסייה ולסייע בדיור לקבוצות אוכלוסייה מסוימות שהכנסותיהן נמוכות יחסית".
לפי נתוני משרד הבינוי, בשנת 2008 נדרשו 103 משכורות חודשיות של שכיר לרכישת דירה ובסוף 2013 כבר נדרשו 137 משכורות חודשיות; כמו כן, שיעור ההוצאה מהשכר החודשי הממוצע עבור שכר דירה עלה מכ-29% בינואר 2008 לכ-38% בדצמבר 2013. הדו"ח מתייחס לכך שהעלייה במחירי השכירות מכבידה במיוחד על העשירונים התחתונים, שמוציאים יותר משליש מהכנסתם על שכר דירה, דבר שפוגע ביכולתם לממן צורכי מחיה בסיסיים.
שפירא אינו מסיר את האחריות מאף גורם. לגבי ממשלת אולמרט הוא קובע כי "אף שכבר במהלך 2008 הסתמנה מגמה ברורה של עלייה חדה במחירי הדיור, הממשלה ה-31 בראשותו של מר אהוד אולמרט, שכיהנה באותה עת, לא זיהתה מגמה זו כסיכון הדורש התייחסות ייחודית ולא קיימה כל דיון אסטרטגי בנושא. היא גם לא קבעה כי יש לנקוט אמצעים כלשהם כדי למתן או לבלום את עליית המחירים".
לדברי המבקר ההתייחסות הראשונה לנושא הדיור החלה בתקופתו של ראש הממשלה נתניהו. "רק ביולי 2010, יותר משנה לאחר הקמתה, זיהתה הממשלה ה-32 בראשותו של מר בנימין נתניהו, את הצורך לבלום את העלייה החדה במחירי הדיור". עם זאת, מדיניות הממשלה לא קבעה יעדים מוגדרים ולוחות זמנים ריאליים.
כך למשל, ביולי 2010 קבעה הממשלה כי יש להוריד את מחירי הדיור, אך לא קבעה יעד עבור שיעור הירידה שיש לשאוף אליו. שפירא אף מותח ביקורת על משרד האוצר ורשות המסים שלא בחנו את רכיבי עלויות הבנייה למגורים, את משקלם במחיר הדירה בכלל ואת שיעור המסים וחלקה של המדינה במחיר הדירה בפרט. שיקולים שיכלו לסייע בקבלת ההחלטות בנוגע לשיעורי המס השונים והפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
שפירא מצביע על כך שאחד הגורמים לכך הוא מחסור בעשרות אלפי דירות שנוצר בגלל היקפן המצומצם של התחלות הבנייה ביחס לגידול במספר משקי הבית. נתוני משרד הבינוי מראים מחסור כולל של כ-115,000 יחידות דיור. הסיבות למחסור קשורות לכשל תכנוני מצד משרדי הממשלה, ולבירוקרטיה מתישה. הדו"ח מצא כי רק 4 מ-71 עיריות (כ-6%) מחזיקות בתכנית מתאר מעודכנת תקפה, דבר שמקשה על קידום תכניות. עם זאת, ב-80% מהעיריות התכנית מצויה בתהליכי הכנה.
הדו"ח מצא כי הזמן הממוצע הנדרש לאישורן של תכניות גדולות למגורים הוא כ-65 חודשים (כחמש שנים וחצי). פרק זמן זה ארוך פי שלושה ממה שקבוע בחוק. במחוז המרכז התהליך נמשך אף יותר, כ-96 חודשים (כשמונה שנים), כלומר פי ארבעה מהזמנים הקבועים בחוק. גם תהליכי רישוי הבנייה (לאחר הגשת בקשות להיתר בנייה) ארוכים - משכם הממוצע ברשויות שנבדקו הוא 15-8.4 חודשים והסמכויות מפוצלות בין כמה גופים רלוונטיים.
אחת הבעיות לטפל במשבר, קובע המבקר, היא שאין בידי הגופים העוסקים בשוק הדיור מידע רלוונטי על השפעתם של השינויים במחירי הדיור על מצבם החברתי והכלכלי של משקי הבית, דבר הפוגע ביכולתו של משרד הבינוי לגבש מדיניות בתחום הדיור. המידע הקיים מפוצל בין גורמי ממשלה ללא קשר ביניהם, ומקור המידע המרכזי - קובץ "כרטסת מחירי נדל"ן" (כרמ"ן) של רשות המסים חסר ולא מדויק, אינו כולל נתונים מהותיים, ומהימנותו מוטלת בספק רב.
לכאורה הקמת הווד"לים (הועדות לדיור לאומי) באוגוסט 2011 היו אמורות לקצר את הליכי התכנון, אך דו"ח המבקר מצא כי רק 20% מיחידות הדיור שאושרו בסך הכול (מאוגוסט 2011 עד אפריל 2013), עברו דרך הוד"לים, ושרוב התכניות המקודמות במרכז הארץ, שבו יש ביקושים גדולים, לא התאימו לקידום במסלול זה. בנוסף, "חלק מהתכניות שאושרו במסלול זה אינן זמינות למימוש בטווח הזמן הקצר, ועל כן אין בהן כדי לסייע להגדלת ההיצע בשוק הדיור בקרוב".
שפירא מצביע על כישלון של שתי תכניות נוספות - מחיר למשתכן והשכרה לטווח ארוך, שתיהן באחריות משרד הבינוי והשיכון. במשך שנים הממשלה לא הגדירה יעדים לשיווק, ורק לאחר המלצת דו"ח טרכטנברג הוחלט על שיווק של 5,000 יח"ד כשבפועל שווקו בשנה זו רק כ-2,600 יח"ד.
התכנית להשכרה לטווח ארוך נחלה כישלון חרוץ וגרמה לממשלה להפסד כספי אדיר: רק 4 מ-10 מכרזים שפרסם משרד הבינוי בשנת 2012 במסלול זה הסתיימו בהצלחה; מ-1,412 יח"ד שפורסמו שווקו רק 406. בסופו של תהליך הניב המסלול רק 114 יח"ד בשכירות מוזלת ומפוקחת המיועדות לזכאים. הוויתור הממוצע של המדינה על הכנסות מקרקע עמד על כ-1.7 מיליון ש"ח ליח"ד אחת.
"בהתחשב בכך שמדובר באפיק שהממשלה הגדירה כאמצעי בסיסי לטיפול במחסור בדיור, ובייחוד דיור בר השגה, מדובר בהישג זניח ביותר שעלותו גבוהה ומעוררת ספק בנוגע לכדאיותה הכלכלית של השקעה זו ולתרומתה לציבור כולו", כותב המבקר.
גורם נוסף שגרם לעליית מחירים הוא נושא הדירות להשקעה. משנת 2007 כ-25% מכלל העסקאות לרכישת דירות היו למטרת השקעה. שפירא מצביע על כך שלמדיניות המיסוי הייתה השפעה על הגדלת הביקוש וצינונו. כך, לאחר שפורסמה הוראת השעה ולפיה ניתן למשקיעים פטור ממס שבח למכירת שתי דירות, גדל שיעור מכירתן של דירות להשקעה לעומת 2010 - בשנת 2010 (לפני הוראת השעה) נמכרו 3,400 דירות ובעקבות הוראת השעה נמכרו 7,000 דירות בשנת 2011 ו-5,400 דירות בשנת 2012.
בעקבות העלאת שיעורי מס הרכישה על דירה שאינה דירה יחידה ובשל העלאת הריבית בשנת 2011 על ידי בנק ישראל חלה ירידה ברכישת דירות להשקעה - בשנת 2011 נרכשו כ-22,000 דירות להשקעה (ירידה של כ-29% לעומת 2010). במאי 2013, לאחר רכישתן של כ-165,000 דירות שנקנו על ידי משקיעים בשנים 2012-2007 ועליית מחירי הדיור במשך חמש שנים, הממשלה אישרה תיקון לחוק מיסוי מקרקעין שעניינו חיוב דירות להשקעה במס שבח במועד מכירתן.
"ההחלטות, הרפורמות והתוכניות הממשלתיות האמורות לא התבססו על מלוא הנתונים הנדרשים, והן לא התבססו על מדיניות ממשלתית אחודה, מתואמת וארוכת טווח".
המבקר מסכם את התנהלות הממשלה בשש שנים האחרונות: "הממשלה ומשרדיה התוו מדיניות דיור לאומית באופן לקוי. בהיבטים רבים הממשלה פועלת ללא מידע מלא, מהימן ורלוונטי, ונוקטת פעולות מאולתרות ובלתי מתוכננות. חלק ניכר מהחלטותיה לא יושם או שיישומן התעכב.
"הממשלה לא הצליחה להכווין את הביקושים מהמרכז לפריפריה וחלים עיכובים בפיתוחה של הפריפריה. שרשרת הייצור התנהלה באטיות, לעתים ללא יעדים ברורים ותפוקותיה במשך כמה שנים היו נמוכות מהנדרש למשק. כפועל יוצא מהכשלים בכל אחד משלבי שרשרת הייצור נוצרו פערים גדולים בין היצע לביקוש וחלה עלייה חדה במחירי הדיור".
פרסום הדו"ח סמוך לבחירות עורר ביקורת ציבורית בטענה כי מדובר בהתערבות פוליטית. במשרד מבקר המדינה דחו את הטענות והדגישו כי מדובר בדו"ח שהעבודה עליו החלה בפברואר 2013. הדו"ח היה אמור להתפרסם בנובמבר 2014, אך פרסומו נדחה לצורך השלמות ונקבע לתחילת מרץ. "עבודת ביקורת המדינה מתבצעת במקצועיות ועל פי שיקולים עניינים בלבד, ואין זה ראוי שלוחות זמנים פוליטיים ישפיעו עליה", נאמר בהודעת משרד מבקר המדינה.
היכנסו לעמוד הפייסבוק החדש של nrg
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם