זה לא סלולר: למרות כחלון, חלום הדירה ימשיך להתרחק
הציבור הפסיק להאמין להבטחות, התוכניות להורדת מחירי הדיור לא מספקות פתרון, ושר האוצר משה כחלון נוקט בקו פופוליסטי ומסתמך על היועצים הלא נכונים. שלושה מומחים לכלכלה מבהירים: בשנים הקרובות חלום הדירה רק ימשיך להתרחק
קשה למצוא מישהו שהופתע כשבתחילת השבוע השמאי הממשלתי פרסם את הנתונים החדשים שלפיהם מחירי הדירות ברבעון השני של 2015 לא רק שלא ירדו, אלא המשיכו לטפס כלפי מעלה, ובאופן חד יותר ביחס לשנה האחרונה. ספק רב אם אפילו שר האוצר משה כחלון ציפה לראות תוצאות אחרות.
עוד כותרות ב-nrg:
- ערן זהבי: "בשביל לעלות לאלופות צריך לסבול"
- שליסל כשיר לעמוד לדין: תוגש הצהרת תובע
- מחקר: יש לילד כינים? לא תוכלו להיפטר מהן
כל התכנים הכי מעניינים - בעמוד הפייסבוק שלנו
אחרי אינסוף הבטחות והצהרות של כל פוליטיקאי אפשרי, מחאה חברתית שהוציאה מאות אלפים לרחובות ודו״ח מיוחד של מבקר המדינה - ירידה במחירי הדירות לא נראית באופק. האופטימיים בין המומחים ששוחחנו איתם מדברים על ירידה אפשרית במחירים רק בעוד שנתיים־שלוש, וגם זה רק אם כחלון יבצע כמה צעדים דרסטיים שכרגע ספק אם יתרחשו.
על דבר אחד כולם מסכימים: הציבור הרחב כבר איבד את האמון באפשרות שמחירי הדיור ירדו. לא מדובר בהשערה, לדברי כלכלנים ובכירים בתחום הדיור המשך עליית המחירים הוא הביטוי הכי ברור לאי האמון שיש לציבור כלפי ההבטחות הממשלתיות לירידת מחירים.
“הדבר המרכזי שמכתיב את מחיר הדירות הוא השאלה כמה דירה כזאת תעלה בעוד שנה או שנתיים״, מסביר פרופ‘ עומר מואב, לשעבר יועץ כלכלי בכיר לשר האוצר יובל שטייניץ וכיום מרצה בבית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי בהרצליה ובאוניברסיטת וורוויק באנגליה.
“אם אנשים היו מאמינים לכחלון ולממשלה שמחירי הדירות בעוד שנתיים־שלוש יהיו נמוכים משמעותית מאשר היום, היית רואה ירידה במחירים כבר היום. לו משקיע היה חושב שהוא יכול למכור היום דירה בשני מיליון שקל, ולקנות בעוד שנתיים־שלוש דירה דומה במיליון וחצי כך שהוא מרוויח חצי מיליון, הרי שהיית רואה הרבה יותר היצע בשוק. גם העובדה שאנשים קונים במחירים כאלו ולא ממתינים מעידה על כך שאנשים לא מאמינים שצפויה ירידה בטווח הנראה לעין״.
אפשר להאשים את כחלון בהמשך עליית המחירים, או שהוא מתמודד עם ירושה קשה?
"אני לא רוצה להגיד מי אשם ומי לא, אבל כן מצער אותי לראות שכחלון ממשיך עם קו חצי פופוליסטי שאפיין גם את קודמו בתפקיד. במקום להגדיל את ההיצע או לפחות ליצור מנגנון שמשדר מחויבות ארוכת־טווח להגדלת ההיצע, עוסקים בכל מיני תוכניות שלא יועילו כלום, כמו ‘מחיר למשתכן‘ או העלאת מס למשקיעים. קח לדוגמה את העלאת המס. מצד אחד מדברים באוצר על רצון במערכת מוסדית של בנייה מאסיבית להשכרה, ומצד שני מטילים קנס על רוכשי דירה להשקעה. מה ההבדל ביניהם? למה גוף מוסדי שבונה אלף דירות שילכו להשכרה זה בסדר, ואדם פרטי שרוצה דירה אחת להשכרה משלם קנס? זו שטות. שתי פעולות פופוליסטיות שסותרות זו את זו.
“דבר נוסף הוא כל הסיפור של ׳מחיר למשתכן׳ ו׳מחיר מטרה׳. אלו תוכניות עם כמות מוגבלת של דירות שתסייע לקבוצה קטנה באוכלוסייה, ומצד שני זה יכול להרע לשוק בכללותו. התוצאה היא שיהיה פה שוק דואלי - דירות זולות לאלו ודירות יקרות לאחרים. מה שחשוב להבין זה שכל מי שלא יקבל דירה בזול, לא רק שלא ייהנה מהסובסידיה הממשלתית, אלא גם יממן את זה דרך מערכת המס. יכול להיות שעושים גם צעדים משלימים רציניים יותר, אבל הרושם שמתקבל הוא של מיש־מש שלא מביא עמו יותר מדי ציפיות״.
לעומת פרופ‘ מואב, הכלכלן שלמה מעוז חושב שתוכנית ׳מחיר מטרה׳ דווקא יכולה לסייע למצב שוק הדיור. לדבריו, "מחיר למשתכן זה דבר טוב, כי מדובר בכסף שהולך ישירות לחיסכון של הצרכן". עם זאת, גם מעוז מסכים שבתוכניות הנוכחיות ל‘מחיר למשתכן‘ לא תהיה השפעה כוללת על השוק. "כדי להוריד את מחירי הדיור צריכים מאסה קריטית של דירות, כי בלעדיה המחיר של דירות בשוק יתיישר לפי המחיר הגבוה. בשביל שהתוכנית תייצר השפעה כוללת צריך סדר גודל של 60 אלף דירות במחיר למשתכן".
מעליית המחירים שעליה דווח בתחילת השבוע מעוז לא מתרשם. "העליות הללו הן ברבעון השני של 2015, כשכחלון בקושי נכנס לתפקיד. נכון שלהכרזות שלו על העלאת מס הרכישה למשקיעים הייתה השפעה על עליית מחירים נוספת, אבל אני מעריך שבמבט של כמה חודשים קדימה נראה שהעלייה הכוללת לא דרסטית. אי אפשר להסיק מסקנות מהעלייה הנוכחית. בתחום הבנייה דברים לא מתרחשים מהיום למחר".
עם זאת, ביחס למס על משקיעים גם מעוז מסכים שמדובר בצעד שלא יסייע לשוק. "הריבית היום בבנקים היא נמוכה, שזו לא אשמת כחלון, אבל זה יוצר מצב שלאנשים אין איפה לחסוך אז הם משקיעים ברכישת בתים. בנוסף, בעקבות המחאה החברתית עשו טעות פופוליסטית והעלו את המסים בבורסה, מה שהוריד את הכדאיות והעביר את משקיעים לשוק הדיור. אם כחלון רוצה לעשות צעד משמעותי, שיפחית את המס על הבורסה".
לדבריו של מעוז מצטרף דו"ח חדש של בנק ישראל שמעלה כי למרות העלאת המס על רווחים בבורסה, הכנסות המדינה ממסים בתחום לא צמחו. "ודאי שההכנסות לא יעלו. אנשים ראו שהרווח שלהם נפגע, אז הם הוציאו את הכסף ועברו לשוק הדיור", אומר מעוז. "זו לא חכמה שבנק ישראל מוציא על זה מחקר עכשיו. אני בזמן אמת אמרתי שזה שכל מיני צפונבונים בוכים ברוטשילד זה לא אומר שהיה צריך לעשות מהלכים טיפשיים כמו להעלות מס על הבורסה".
חוץ מהורדת המס על הבורסה, אילו צעדים נוספים כחלון יכול לעשות כדי להוריד מחירים?
מעוז: "אף שבאופן עקרוני אני נגד הבאה של עובדים זרים, כרגע אין ברירה אלא להביא לארץ הרבה עובדים כדי לזרז את הבנייה. כדי לכסות על המחסור צריך לראות פה הפשרה של 80 אלף דירת בשנה, וזה לא יקרה בלי הגדלה של מספר העובדים. בנוסף אני רואה שלמרות שהבטיחו להעביר כספים לקריית־גת לפרויקט של ‘כרמי גת‘, זה לא קורה. צריך להעביר לרשויות המקומיות הרבה כסף כדי שיהיה להן תקציב לבניית מבני ציבור לכל התושבים החדשים שמגיעים. אחרת מה שקורה הוא שהעלות הזו נופלת על העיריות, והן בתגובה מעכבות את הקמת הפרויקטים בכלים שיש להן".
"בשנתיים־שלוש הקרובות לא יהיה גידול בהיצע כי יש מחסור גדול בתכנון", אומר בכיר לשעבר במשרד הבינוי. "ואני לא מדבר על שנתיים־שלוש עד שיהיו דירות בפועל, אלא על הזמן שייקח עד שיהיה היצע גדול של דירות על הנייר". לטענת הבכיר, גם היצע של דירות על הנייר יכול להוביל להורדה של מחירי הדיור, אלא שלדבריו "בשביל להגיע לדירה על הנייר יש לא מעט תהליכים שצריכים להתרחש. קודם כול יש מכרז שלוקח זמן, לאחר מכן צריך לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית, דבר שנמשך בין שמונה חודשים לשנה וחצי. אחרי ההיתר עושים פיתוח וכשמסיימים מוסרים לקבלן את המגרש, ורק אז הוא יכול להתחיל למכור, וגם זה כמובן על הנייר".
ובשנתיים שלפני כחלון לא נעשו צעדים כאלה?
"נעשו צעדים, אבל לא מספיק. הבעיה היא שרשויות התכנון לא סופרות אף אחד, ומצב שוק הדיור לא מטריד אותן. גם לראשי רשויות במרכז הארץ אין שום אינטרס לטפל במצב, והם מי שיושבים בוועדות התכנון המחוזיות ותוקעים פרויקטים, כך שכל ההליך הפרוצדורלי לוקח שנים. כשראו שלא הצליחו לשנות את השיטה, ניסו לעקוף את התכנון בכל מיני ועדות שונות, עם שמות שונים, אבל בשורה התחתונה -
גם זה לא צלח".
אין פתרון אחר למצב הזה?
"כשאין היצע המחירים עולים, לכן הדרך היחידה שאפשר לעצור את זה היא ׳מחיר מטרה׳ או ׳מחיר למשתכן׳. בלי להיכנס להבדלים ביניהם, הכיוון דומה ללקחת דירה שהמחיר שלה בשוק הוא 1.3 מיליון, ולהוציא מכרז שלפיו קבלן יוכל למכור דירה כזו במחיר מקסימום של מיליון שקלים".
אבל זה יעזור רק לכמה קונים ספציפיים.
"בכל מקרה שוק הדירות העיקרי בישראל הוא לא דירות חדשות, אלא דירות יד שנייה. אם להיכנס למספרים, מתוך כמאה אלף דירות שנמכרות בשנה, רק כ־25 אלף הן דירות חדשות, וכל השאר דירות יד שנייה. הממשלה יכולה להשפיע ישירות רק על הדירות החדשות, והרעיון הוא שדרך זה יוצרים את השינוי בדירות יד שנייה. אם בכל מכרז יהיו דירות של ׳מחיר למשתכן׳ וישווקו 30 אלף דירות כאלה, זה יזיז את כל השוק".
זה אומר שכחלון עובד נכון?
"לא. הבעיה בתוכנית של כחלון היא שאת המחירים הנמוכים הללו יקבלו רק מי שזו הדירה הראשונה שלהם, וזה לא מספיק אנשים כדי ליצור שינוי בשוק. כדי להצליח להשפיע על שוק הדיור בכללותו כחלון צריך לפתוח את זה גם ל‘משפרי דיור‘ – אנשים שקונים דירה נוספת ומיד לאחר מכן מוכרים את זו שכבר החזיקו. אם תיקח את כל קבוצת האנשים הזו, שבסופו של דבר קונים למגורים ומחזיקים רק דירה אחת, אתה מגיע לבערך 75 אחוז משוק הדירות. ברגע שמאסה כזו של אנשים יודעים שהם יכולים לקנות דירה ב־300 אלף שקל פחות, הם ילכו לשם ולא לדירות יד שנייה. גם מי שלא יקבל דירה כזאת בהגרלה הראשונה יעדיף לחכות להגרלה שנייה ואפילו שלישית. זה לא יפתור את נושא ההיצע, אבל זה בסופו של דבר ישפיע על הביקושים ועל המחיר".
אז למה כחלון מייעד את זה רק למחוסרי דיור?
"מכיוון שסיוע בדירה לזוגות צעירים זה אחלה סיסמה. לדעתי בסופו של דבר ההנחות ייפתחו גם למשפרי דיור".
גם מצדדי התוכניות ׳מחיר למשתכן׳ ו׳מחיר מטרה׳ יודעים שהן לא משהו שיעבוד לאורך זמן. "ברור שאלה פטנטים לשלבי הביניים ובטווח הארוך חייבים לייצר עוד דירות", מסכים הבכיר לשעבר ממשרד הבינוי, אלא שבנושא הזה הוא לא אופטימי.
"במצע של כחלון ובנאומים שלו לפני הבחירות הוא הבטיח שיפרק את מנהל מקרקעי ישראל והוא צדק באמירה הזו, כי המנהל הוא גוף דפוק. הבעיה היא שבפועל הוא לא עשה את זה, להערכתי בגלל שהוא לא רצה להתעמת עם ועד העובדים של מנהל מקרקעי ישראל. בשוק התקשורת הוא נלחם והצליח ליצור הפרדה, אז שיהיה חזק ויקצץ את מנהל מקרקעי ישראל כמו שהוא הבטיח. שלא יקשיב לכל מיני עצות אחיתופל".
למי כחלון מקשיב כיום?
"כחלון מושפע בעיקר מאנשי אגף התקציבים במשרד האוצר, וזו בעיה קשה כי אגף התקציבים לא מבין בשוק הדיור. מדובר באגף שהעצות שלו היו מוטעות לאורך כל הדרך. הם העלו עוד ב־2014 את מחירי מס הרכישה במטרה להבריח את המשקיעים, וזה לא עבד. אז עכשיו הם הציעו להעלות את המס עוד וגם זה לא עזר. לא ברור איך כחלון נסמך על אותם אנשים שטעו מ־2008 ועד היום. שבע שנים עושים באוצר כל מה שאגף התקציבים רוצים לעשות, כל פעם תוכנית אחרת וכל פעם הם טועים. כל עסק שהיה מחזיק יועצים כאלה היה מזמן מפסיק להסתמך עליהם".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם