ראשי » חדשות » בארץ

המיליונרים העניים: מלבינים הון שחור באמצעות רכישת דירות

השקעה בנדל"ן הפכה לחגיגת הלבנת הון, בשל חוסר תאום בין הרשויות. כך לדוגמא רכשו בשנים האחרונות 26 אלף תושבים דירה להשקעה במחיר ממוצע של כמיליון שקל, למרות שלכאורה הכנסתם החודשית לא עלתה על 7,000 שקל

תעלומה: כיצד רכשו עשרות אלפי אנשים בישראל שהכנסתם החודשית לא עולה על 7,000 שקל, דירה להשקעה בכמיליון שקל? לדעת מבקר המדינה, שמעריך את היקף רכישות הנדל"ן של "מועטי היכולת" הללו בשנים האחרונות בכ-17 מיליארד שקל, עצם העובדה שהתופעה לא הדליקה נורה אדומה אצל רשויות המיסים – צריכה להדליק נורה אדומה. המבקר מציין כי לפי מחקר שנערך בישראל, היקף ההון השחור בענף הנדל"ן בישראל הוא כ-15 מיליארד שקלים בשנה.

מחירי הדיור בישראל עלו ממאי 2007 עד ספטמבר 2016  בשיעור של כ-89%. לכן ננקטו בשנים האחרונות צעדים רבים בתחום המיסוי כדי לאפשר לחסרי דירה היצע דירות למגורים גדול יותר, זאת באמצעות מספר רב של שינויים בחוק מיסוי מקרקעין. החוקים אמורים לסייע לרוכשי דירה ראשונה ולהקשות על בעלי הון לאסוף מאגר של דירות רבות. אלא שבפועל, בגלל ליקויים רבים בתפקוד הרשות היא לא ממלאת את תפקידה הזה באופן מיטיבי.
 
בפרק המוקדש לדיור בדוח קובע המבקר כי "הון שחור רב מושקע בענף הנדל"ן בישראל. לכספים שאינם מדווחים לרשויות המס יש חלק בביקושים בשוק הנדל"ן, והם עלולים להביא לעלייה נוספת במחירי הנדל"ן. השקעת מאמצים למיגורה של תופעת הלבנת ההון דרך רכישת מקרקעין אף צפויה להביא להגברת היצע הנדל"ן בשוק, לתחושת צדק חברתי ולצמצום אי השוויון".

עסקאות נדל"ן כדרך להלבנת הון

כאמור ביטוי לכאוס הקיים בענף המקרקעין הוא הקלות שבה ניתן להלבין הון דרך עסקאות נדל"ן. המבקר מצא כי במועד סיום הביקורת, דצמבר 2016, העברת מידע בנושא עסקאות נדל"ן מרשות המסים לרשות לאיסור הלבנת הון טרם הוסדרה. אין מאגר שמאפשר בחינה מעמיקה האם העברת הון לנדל"ן נעשית כדי להלבין הון. כמו כן הרשות לא ביצעה פעולות סדורות לאיתור משקיעי נדל"ן שייתכן כי מימנו את רכישותיהם באמצעות הון שחור.
 
חמור מכך, נתונים רבים הנמצאים במערך מס הכנסה אינם חשופים לעובדי מיסוי מקרקעין. כך נוצר מצב שבו גם אם קיים תיק במס הכנסה כנגד אדם המבצע עסקת נדל"ן - המידע הזה נמנע לעתים מעובדי מיסוי מקרקעין. בידי הרשות אין כלים לביצוע מעקב אחר אופי השימוש בנכסים של בעלי ההון, וכך הם לא בודקים אחר שינוי ייעודם (מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה וכדומה) של נכסים אלו, והאם המיסוי חסר.

אנשי קש בתחום הנדל"ן

מחקר שערך מנהל הכנסות המדינה אמד את מספר הדירות שנרכשו בין השנים 2003 ועד 2012 על ידי קוני דירות להשקעה ששכרם החודשי הוא עד 7,000 ש"ח. מהנתונים עלה כי כי נרכשו 136,135 דירות להשקעה, ומתוכן כ-26,403 דירות (כ-19%) נרכשו על ידי רוכשים ששכרם עד 7,000 ש"ח ברוטו. סך שווי רכישות הדירות שנרכשו על ידי אנשים אלו עמד על סך של 17.5 מיליארד ש"ח.

בדוח נוסף של מינהל הכנסות המדינה נמצא כי בין המחצית השנייה של שנת 2012 ועד שנת 2014 נמכרו בישראל כ-50,000 דירות להשקעה. הבדיקה העלתה כי הכנסתם של כ-18% ממשקי הבית שרכשו דירה להשקעה הייתה נמוכה מ-7,000 ש"ח. המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו על ידי משקי בית אלו עמד על 995,000 ש"ח לדירה.
     
מחקרים אלו מלמדים על שיעור גבוה מאוד ובלתי סביר של משקי בית בעלי הכנסה נמוכה בהשוואה לשווי הדירה הנרכשת שרוכשים דירות להשקעה, וקיים חשש כי הכנסתם המדווחת היא רק חלק מהכנסתם האמיתית, או שהם משמשים "אנשי קש" (הפועלים עבור מי המנסה לחמוק מתשלום מס).

באופן דומה קיים קושי למצוא תיקים בתחום הנדל"ן שניתן לגבות בהם מס משמעותי. הסיבה היא מערכת המחשוב של הרשות שלא מעניקה תמונה היקפית ומלאה של הנישומים. כך קורה שהגורמים המטפלים בודקים את התיקים באופן ידני לא פעם. גם אין בקרה על השיקולים של עובדי הרשות בבחירת התיקים שהם בודקים. בנוסף  משרדי מע"מ כמעט שאינם יוזמים עריכת שומות, ולפיכך לא גובים מע"מ מרשויות מקומיות וממלכ"רים על עסקאות המקרקעין שהם מבצעים.
 

 
ככלל מציין המבקר כי קיים חוסר סנכרון בין מערך מס הכנסה למערך מיסוי מקרקעין: אין נוהל המסדיר את אופן העברת המידע בין הגופים וקיים "ניתוק" בין מערכי המס השונים. זאת כמובן לצד מערכות מחשוב ישנות.

הבירוקרטיה חוגגת

בעיה נוספת שמצוינת בדו"ח היא היעדר קשר מחשובי בין משרד מיסוי מקרקעין למשרד רשם המקרקעין. לכן נאלצים אזרחים רבים לפנות לשני המשרדים, לעתים יותר מפעם אחת, וזאת על מנת להסדיר את רישום המקרקעין. כמו כן שעות קבלת הקהל במשרדים אלה אינן תואמות. נמצא כי אזרח המעוניין לבצע רישום של מקרקעין נדרש להביא לרשם המקרקעין אישור ידני על תשלומי מס שבח ומס רכישה או פטור מהם. לפיכך, על האזרח לפנות ראשית למשרדי מיסוי מקרקעין, ורק לאחר מכן עליו לפנות לרשם המקרקעין. לעתים, בשל רישום שגוי של המקרקעין במחשבי הגופים, נאלצים אזרחים רבים להגיע שוב ושוב למשרדי הממשלה על מנת להסדיר את הרישום.

היכנסו לעמוד הפייסבוק החדש של nrg