 |
/images/archive/gallery/225/523.jpg נציגי בנק אדנים, AIG ו-AMG מודלים כלכליים
צילום: יהונתן שאול  |
|
|
|
|
| מאות פניות הגיעו לקו החם של מעריב עסקים ו-NRG מעריב בנושא משכנתאות. מומחי בנק אדנים, AIG ו-AMG הסבירו למי יש זכאות, מתי כדאי למחזר ואיזה מסלול לבחור |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
NRG מעריב
21/12/2004 8:04 |
|
|
|
|
|
|
|
מהם הקריטריונים הבסיסיים לקביעת זכאות?
תשובה:
היקף הסיוע לזוגות זכאים נקבע בהתאם לרמת הניקוד שלהם בתעודת הזכאות הנקבעת על פי קריטריונים כגון תקופת הנישואין, מספר ילדים וגודל המשפחה של בני הזוג. ככל שהניקוד גבוה יותר, גדל סכום ההלוואה. לעולים חדשים היקף הסיוע נקבע עפ"י קריטריונים אחרים כגון תקופת המגורים בארץ ומספר הילדים. הסיוע
באזור פיתוח הינו בהתאם לאזורי עדיפות לאומית. היקף הסיוע לרווקים/ות מעל גיל 30 נקבע בהתאם לקריטריונים הבאים: "משך הזכאות" ומספר אחים ואחיות. תנאי הכרחי לקבלת זכאות משרד הבינוי והשיכון הוא הנפקת תעודת זכאות, אותה ניתן להנפיק בעת ההרשמה לנישואין. תוקפה של תעודה זו הוא שנה.
כיצד אמורה להשתנות זכאותם של חסרי דיור לסיוע ממשלתי בתחילת 2005?
תשובה:
החל מה-1/1/2005 יבוטלו ההלוואות בריבית "שוק" הניתנות באמצעות הבנקים למשכנתאות, לחסרי דירה בקבוצת הניקוד של עד 999 נקודות. ביטול הסיוע יקיף את כל המשפחות, בקבוצת ניקוד זו, המבקשות לרכוש דירה שלא באזור עדיפות לאומית. כמו כן, יתבטל הסיוע ליחידים (רווקים) בכל הארץ.
במסגרת הוראות המעבר המיוחדות, יוכלו זכאים שברשותם תעודת זכאות לקבל את הסיוע על פי הכללים הישנים עד תום תוקף התעודה. ניתן להנפיק תעודה סוף השנה וליהנות מתוקף תעודת זכאות המאפשר סיוע עד לשנה מיום ההנפקה.
מהו הסכום המינימלי הדרוש כהון עצמי לצורך רכישת דירה?
תשובה:
הבנקים למשכנתאות בישראל מממנים עסקאות לרכישת דירה, גם כאשר ההון העצמי של הרוכשים מסתכם ב-10% בלבד משווי הדירה הנרכשת. במקרים של מימון הגבוה מ-70% מערך הדירה, ידרשו הבנקים ביטוח אשראי מיוחד. לעיתים, גם בהעדר הון עצמי כלל, יממנו הבנקים את העסקה כולה וזאת כנגד שיעבוד נכס נוסף מעבר לנכס הנרכש.
האם ניתן לקבוע תנאים למשכנתא היום ולקחת את ההלוואה בפועל רק בעוד תקופה ארוכה?
תשובה:
הבנקים למשכנתאות המציעים כיום ריביות נמוכות למשכנתאות אך אינם יכולים להתחייב לשיעורי ריבית מיוחדים אלו לתקופה ארוכה. השינויים בריבית נגרמים כתוצאה משינויים בעלויות גיוס המקורות הכספיים להלוואות וכתוצאה מכך לשינוי בריבית ההלוואה שהבנק יכול להציע ללקוחותיו. פרק הזמן המקסימאלי בו מחייבים הבנקים לשמירת ריביות הוא עד 12 יום בלבד.
באיזה מסלול הלוואה כדאי לבחור?
תשובה:
בחירת המסלול הכדאי ביותר תעשה ע"י התאמה אישית למבקשים הלוואה ומתוך התאמה לתנאי השוק. על פי פרמטרים מסוימים שקשורים להכנסה העכשווית והעתידית של המבקשים וכן להעדפות אישיות שלהם (רמת שנאת הסיכון וזמן ההחזר) ניתן לקבל החלטה על מסלול הלוואה האידיאלי.
דוגמא למסלולים
האם כדאי למחזר משכנתא קיימת?
תשובה:
הריביות הקבועות על משכנתאות כיום נמצאות בשפל ולכן לקיחת הלוואה בתנאים הנוכחיים היא עדיפה עבור רוב הישראלים. בעלי משכנתאות המעונינים במחזור משכנתא צריכים לבדוק ראשית את עלויות המחזור. מי שנטל משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד יאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם. (נוסחה שהמשתנים בה הם הריבית להלוואה הישנה, הריבית הממוצעת כיום (כ-5%) ותקופת הזמן שנותרה לתשלום). על המעונינים לבדוק אפשרות מחזור המשכנתא, מוצע לברר אם לאחר הוספת עמלת הפרעון המוקדם והעלויות הנוספות הכרוכות ברישום המשכנתא החדשה המחזור עדיין כדאי.
בדיקת כדאיות המחזור נעשית כאשר משווים את הפרש ההחזר החודשי המתקבל כתוצאה מהפחתה של ההחזר החודשי הנוכחי לפני המחזור, בהחזר החודשי לאחר המחזור, לתקופת ההלוואה שנותרה.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
כדאי למחזר?
|
|
|
 |
|
|
|
אלו משכנתאות רצוי למחזר?
תשובה:
המשכנתאות שקל ורצוי למחזר הן משכנתאות שניטלו בריבית משתנה וכן הלוואות פריים והלוואות צמודות דולר, שאותן ניתן לפרוע ללא תשלום עמלת פרעון, או בתשלום נמוך מאוד. במקרים אלו יש לבדוק מתי חלה "תחנת היציאה" הקרובה מהמשכנתא ולהתאים את המחזור למועד זה.
האם ניתן למחזר גם משכנתא שנלקחה כהלוואה לכל מטרה?
תשובה:
הבנקים למשכנתאות מלווים בנוסף להלוואות לדיור גם הלוואות למטרות אחרות כגון: עסקים, רכישת רכב ומטלטלין ועוד. הלוואות מסוג זה ניתנות בריבית גבוהה יותר מהריביות של ההלוואות לדיור. ניתן כמובן למחזר גם הלוואות אלו אך המחזור ייעשה אף הוא בריביות גבוהות המקובלות בבנקים למשכנתאות להלוואות שמטרתן אינה דיור. במקרים רבים, המחזור להלוואות לכל מטרה לא יהיה כלכלי וכדאי.
מדוע עלי לשלם עמלה בשיעור של אלפי שקלים בעת פירעון המשכנתא שלי לצורך מחזור ההלוואה מחדש?
תשובה:
עמלת פירעון מוקדם של הלוואה מורכבת ממספר עמלות משנה שהמהותית והעיקרית ביניהן הינה עמלת היוון ששיעורה מגיע לעיתים לעשרות אלפי שקלים. נוסחת חישוב העמלה מביאה בחשבון את יתרת ההלוואה לסילוק, יתרת התקופה של פירעון ההלוואה, ריבית ההלוואה המקורית וריבית ההלוואה הממוצעת בהווה. שקלול הפרמטרים יביא לקביעת עמלת ההיוון שתפקידה הוא להגן על הבנק מפני החלפה לא מאוזנת של הלוואות יקרות בחדשות, בעוד הבנק נאלץ לשלם למקורות הכספיים שלו שיעורי ריביות גבוהים בהן רכש את הכספים לביצוע ההלוואות המקוריות.
האם אוכל למחזר משכנתא בבנק אחר אם אני במצב של פיגור בתשלומים?
תשובה:
לקוח אשר הגיע למצב של פיגור בתשלומים יתקשה למחזר את הלוואתו בבנקים למשכנתאות אחרים. בכל מחזור מבנק אחד לאחר בודקים הבנקים את רצף התשלומים התקין בבנק המקורי לפני אישור ההלוואה החדשה ויסרבו לבצע הלוואה ללקוחות המתקשים בהחזר בבנק בו נלקחה ההלוואה לראשונה. יחד עם זאת, בבנק המקורי עצמו ניתן להגיע ברוב המקרים להסדרי פריסה ומחזור באם תוכח יכולת החזר מתאימה לסכום ההחזר החדש לאחר ביצוע ההלוואה מחדש.
מדוע לאחר שלוש שנים של תשלומים במשכנתא איני רואה הפחתה משמעותית מסכום ההלוואה שלקחתי?
תשובה:
רוב הלוואות המשכנתא נלקחות כשהבסיס לפירעון ההלוואה הוא לוח תשלומים המכונה "לוח שפיצר". על פי הלוח כל תשלום חודשי מורכב מתשלום על חשבון קרן ההלוואה ועל ריבית ההלוואה. היחס בין התשלום בגין הקרן ובין התשלום בגין הריבית משתנה במהלך "חיי ההלוואה", כאשר בשנים הראשונות מהווה מרכיב הריבית חלק מהותי יותר ובסוף חיי ההלוואה, מרכיב הקרן דומיננטי יותר.
האם ניתן להחליף את מועד חיוב ההלוואה החודשי הנגבה באמצעות הוראת קבע?
תשובה:
עפ"י החוק שנכנס לתוקף בשנת 2004, מאפשרים הבנקים למשכנתאות לשנות את מועדי החיוב החודשיים. הלווים רשאים לבחור בין 3 מועדים בחודש: הראשון לחודש, העשירי או ה-15 לחודש. החלפת מועד חיוב תחויב בעמלה בשיער שנקבע בחוק בסך 125 שקל ובעלות של ריבית ביניים הנובעת מדחיית תאריך הגבייה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ביטוח חיים כתנאי למשכנתא
|
|
|
|
|
|
|
מדוע הבנק מחייב אותי בביטוח חיים?
תשובה: בשנת 1990 החליטו לתקן תקנות המאפשרות לבנקים לבקש ביטוח חיים/מבנה כבטוחה למשכנתא. נהלים אלו מאפשרים לבנקים לבקש מערך הגנות של ביטוחי חיים\מבנה כחלק ממערך הבטוחות עבור סכומי המשכנתאות. הבנק יכול אף לוותר ללקוח על עשיית הביטוח או על חלקו.
מדוע אין לחברת הביטוח את האפשרות לבדוק את פרטי ההלוואה בבנק?
תשובה: הבנק שומר על חיסיון המידע הבנקאי. עקב כך הוא אינו מוסר את פרטי המבוטח לגופים חיצוניים וגם לא לחברת הביטוח. הלקוח צריך להעביר לחברת הביטוח את פרטי ההלוואה.
האם הכיסוי הביטוחי עומד בקריטריונים של הבנק?
תשובה: בהחלט מאחר וחברת הביטוח כפופה למפקח על הביטוח. בנוסף יש בפוליסה כתב התחייבות העובר לבנק ובו מחויבת חברת הביטוח להעביר את סכום ההלוואה כפי שמופיע בספרי הבנקים.
מה מכסה הפוליסה מלבד מקרה של מוות?
תשובה: הפוליסות מכסות מלבד מקרה של מוות גם מקרים של נכות צמיתה ממחלה או תאונה.
מדוע חברת הביטוח מקפידה כל כך על הצהרת הבריאות?
תשובה: ביטוח חיים למשכנתא הוא ביטוח חיים לכל דבר, מבחינת החוק חייבים למלא הצהרת בריאות ביושר. לאחר קבלתו של המבוטח לביטוח, כל החמרה במצבו הרפואי תכוסה בפוליסה במקרה של מוות.
מדוע מבטחים בחברת הביטוח סכום ביטוח נמוך מערכה הראלי של הדירה?
תשובה: חברת הביטוח מבטחת את ערך הכינון - כלומר הקמה מחדש של המבנה בלבד, ללא מרכיב הקרקע וללא מוניטין. כדאי לציין כי ערך הכינון של המבנה לא משתנה על פי האזור הגיאוגרפי בו המבנה נמצא בארץ (בניגוד לערך הקרקע).
האם ניתן לבטח את סכום ההלוואה ולא את ערך כינון הדירה?
תשובה: חברת הביטוח מעדיפה לבטח את ערך הכינון של המבנה ולא את סכום ההלוואה כדי למנוע מצב של תת ביטוח, כלומר מצב בו המבנה יבוטח על סכום נמוך מערך הבנייה שלו. במצב כזה אם המבנה ייהרס המבוטח לא יקבל את הסכום המלא הדרוש לבנייה מחודשת של המבנה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
הבנק יכול לטעות
|
|
|
|
|
|
|
האם יכולה להיות טעות בחישוב הבנק לגבי תנאי ההחזר ההלוואה?
תשובה: יכולה להיות טעות בחישוב התשלום. בחישוב המשכנתא הטעויות יכולות להיגרם כתוצאה מהצמדה שגויה של יתרת הקרן. במשכנתאות מורכבות יותר יכולה להיגרם טעות במצב של לקיחת משכנתא לפי התקדמות הבניה, או עקב החזרת חלק מהמשכנתא והורדת שנים מהחישוב הבסיסי.
כאשר יש תביעה של הבנק כתוצאה מפיגור בתשלום האם יכול להיות שהבנק טועה בחישוב ההחזר הכספי?
תשובה: הריבית על הפיגור גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא ועומדת לפעמים על 3% עד 4% יותר ומכאן גם נובע חלק ניכר מהטעויות של הבנקים בנושא זה. צריך לשים לב באיזו ריבית מחושבת הריבית על הפיגור. כדאי לפנות בנושא זה לחברות ייעוץ חיצוניות המתמחות בתחום.
האם אפשר להוריד ריבית על משכנתא גם ללא מחזור?
תשובה: הפתרון האידיאלי להורדת הריבית על המשכנתא הוא למחזר אותה. אולם, עבור מי שהבנק לא מאפשר למחזר (עקב אי עמידה בזמני פירעון בעיקר), מאפשר בנק משכן הליך של הורדת הריבית בכחצי אחוז.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
