 |
/images/archive/gallery/132/060.jpg מחסלים את המשכנתא
איור, הילית שפר  |
|
|
|
|
| נוטלי המשכנתאות עושים סקר שוק רחב בטרם יחליטו מאיזה בנק הם לוקחים את המשכנתא. גם הבנקים עושים פעולה דומה |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
בנק אדנים
15/2/2005 17:30 |
|
|
|
|
|
|
|
הלוואת המשכנתא הפכה בשנים האחרונות למוצר שטרם לקיחתו מבצעים הלווים סקר שוק רחב בין הבנקים למשכנתאות. זאת מאחר והמוצר הינו מוצר מורכב, בעל סיכונים רבים בטווח זמן ארוך ועל הלקוחות להבין את פשר התחייבותם הארוכה לעומק. הלווים יודעים כי כל שינוי הקטן ביותר בתנאי ההלוואה המוצעים להם ע"י הבנקים עשוי בחישוב של 20 שנה להסתכם באלפי שקלים. עובדה זו יחד עם התחרות העזה בשוק המשכנתאות והמלצות הגופים הצרכניים ובנק ישראל לבדוק ולברר בטרם לקיחת ההלוואה, יצרו שוק של ממש בין הבנקים.
נשאלת השאלה האם הבנקים מעוניינים להציע הצעות אטרקטיביות לכלל הלקוחות? מיהם הלקוחות שהבנקים למשכנתאות חפצים ביקרם ויהיו מוכנים להתגמש עבורם ברמת בריבית המוצעת, בהנחות שונות בעמלות הכרוכות בפתיחת תיק ההלוואה ובהטבות אחרות?
מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, דודי מייזליק, מציין כי הבנקים יהיו מעוניינים להעניק הלוואות ללקוחות, אשר נראה כי יתמידו לשלמה עד לסילוקה הסופי ולא יכנסו לחובות. ריבית ההלוואה משקפת את הסיכון הקיים במתן האשראי למקרה שההלוואה לא תוחזר וגובה הריבית על ההלוואה נקבע בהרבה מקרים על פי גובה הסיכון שנוטל על עצמו הלקוח. גם לבטוחה שהלקוח מציע להבטחת הפירעון במקרה של כשל בתשלומים, חשיבות בקביעת הסיכון בהלוואה וקביעת האינטרס של הבנק לתת הלוואה כנגדה.
מייזליק מסביר כי הבנק בוחן את מידת איכות ההלוואה על פי מספר קריטריונים:
1. מטרת ההלוואה – רכישת נדל"ן הינה מטרה חיובית וטובה. הסיבה באשר לה לקוחות לוקחים הלוואה לרכישת נכס על מנת לבסס את מעמדם הכלכלי, חשובה ומשמעותית בעיני הבנק.
2. יכולת החזר ההלוואה – הבנק מבקש לבדוק את היכולת העתידית של הלקוחות הפוטנציאליים לשלם את הלוואתם כשהפרמטרים החשובים לבדיקת היכולת כוללים את מקצועם, תפקידם, מקום העבודה, הענף בו הם עובדים וגובה הכנסתם. ברוב המקרים מעדיף הבנק לקוחות פוטנציאליים בעלי מקצועות והכשרה יציבים, בעלי משכורת קבועה המצביעה על יכולת יציבות תשלומים לאורך תקופה ארוכה. הבנק בוחן את תלושי השכר או את דו"ח השומה של הלווים הפוטנציאליים הן מבחינת מקום עבודה ויציבותו והן מבחינת מעמד העובד באותו מקום.
3. הכנסות הלווים חייבות להיות עד לגובה של פי 3 או 4 מן ההחזר החודשי. ככל שהיחס בין ההכנסה החודשית לסכום ההחזר יהיה גבוה יותר – ההכנסה החודשית גבוהה פי 5 ויותר מסך ההחזר, יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה לאורך זמן תהיה טובה יותר.
4. טיב הבטוחה – בכל הלוואת משכנתא, משועבדת להבטחת החזר ההלוואה הבטוחה כמו דירה, בית או מגרש. לרוב מדובר בנכס הנרכש שלשמו נלקחת ההלוואה. גם בבחירת הבטוחה, מעדיף הבנק סוג מסוים של בטוחה על פני סוג אחר ובנוסף יעדיף הבנק בטוחות שהיחס בין סך ההלוואה לשווי הנכס הינו יחס נמוך ככל האפשר.
5. סוג של בטוחה שהבנק מעדיף – הבנק שואף לקבל בטוחה שאותה יכול לממש בקלות בעת כשל בהחזרי ההלוואה. גורם שעלול לעקב את מימוש הנכס הינו טיב הנכס. הבנק בוחן ביסודיות את טיב הנכס על פי מיקומו, אזור גיאוגרפי בארץ ובעיר עצמה וכן גודל הנכס ומחירו. גובה הדירה, הנוף, התשתית של הבניין, כל הפרמטרים הללו מאד משמעותיים ומכריעים בקביעת סיכון ההלוואה.
לדברי מייזליק, הלווים הבאים יעמדו תמיד בראש סדר העדיפויות של הבנקים למשכנתאות:
בעל הכנסה גבוהה לאורך זמן, בעל מקום עבודה יציב וגדול, בעל מקצוע או תפקיד מבוקש, לקוח פוטנציאלי שיחס ההחזר החודשי של גובה ההלוואה שלו בהתייחס להכנסותיו נמוך מכ-25%, לקוח פוטנציאלי בעל יחס נמוך - בשיעור של פחות מ-60% - בין סך ההלוואה שמבקש ללוות לבין שווי הנכס המוצע כבטוחה, משעבד נכס ברישום זכויות ושעבודים תקין ומסודר, משעבד נכס המאופיין בביקוש קשיח בשוק הנדל"ן על פי פרמטרים של אזור, שווי, מיקום, גודל ותשתית של הנכס/דירה.
מייזליק מציין כי לקוחות פוטנציאלים העומדים בפרמטרים אלו יתקבלו בזרועות פתוחות בקרב הבנקים למשכנתאות וייהנו מתנאים משופרים ומחיזור מואץ אחריהם. לקוחות שצברו ניקוד מועט בכל הפרמטרים הללו לא יכלו ליהנות מהטבות ותנאים משופרים ובמקרים קיצוניים תדחה בקשתם להלוואה בכלל.
|
|
 |
|
 |
|
|
|
| |
| |
|
| |
|
|
|
