קבלן לחוד,יזם לחוד

ברוב הפרויקטים למגורים הנבנים כיום בישראל היזמים אינם אחראים למלאכת הבנייה. אז לפני שאתם חותמים על החוזה ומשיגים משכנתה, קבלו כמה עצות כדי שלא תיפלו בין הפיגומים ותדעו למי לפנות כשהטיח יתקלף לרצפה

ליאור ברון | 31/10/2006 9:06

רוכשי דירות רבים, ובעיקר אלה שקונים את הדירה הראשונה בחייהם, אינם מודעים לעובדה אחת, בסיסית וחשובה: החברה שיוזמת את הפרויקט שבו הם יתגוררו היא לא תמיד זו שגם בונה אותו.

בענף הבנייה הישראלי מעורבים כיום בכל מיזם גורמים רבים - יש יזמים, יש קבלני ביצוע, יש יזמים שהם גם קבלני ביצוע, ויש גם חברות ניהול המפקחות על הפרויקט. למעשה, ברוב המקרים היזם אינו הקבלן המבצע.

כך לדוגמה, אפריקה ישראל היא יזמית, ואילו החברה המבצעת את מרבית הפרויקטים שלה היא דניה סיבוס. גם חפציבה, שבונה אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, היא למעשה חברה יזמית, והקבלן המבצע שלה הוא אלקטרה בנייה מקבוצת אלקטרה. אשדר, חברה יזמית מוכרת, נעזרת באשטרום כקבלן המבצע של מרבית הפרויקטים שלה.

עו"ד ירון גרופמן ממשרד גרופמן, רחימי ושות', המייצג מספר יזמים גדולים במשק העוסקים בפרויקטים למגורים, ובהם קרן פייר, אומר כי גם יזמים שבונים בעצמם את הפרויקט נעזרים כיום בקבלני משנה.

"התקשרויות עם קבלן מבצע הן מצב טיפוסי בענף הבנייה. לרוב היזמים הגדולים במשק אין חטיבת ביצוע, לכן הביצוע נעשה באמצעות קבלן ראשי. לפעמים גם יזמים שיש להם חטיבת ביצוע פונים לביצוע חיצוני, במיוחד אם יש להם שותפים. מקובל לבחור את הקבלן הראשי באמצעות הליכי מכרז, כדי שאותו יזם לא יעבוד בכל הפרויקטים עם אותו קבלן מבצע".

ריבוי הגורמים שמולם עומד רוכש הדירה הופך את סוגיית האחריות על הבנייה למורכבת, ולכזו שעשויה להותיר את הרוכשים בין הפטיש לסדן.

מוסיפים כמה זכויות

אך האם באמת חשוב לרוכש הדירה מי מבצע את הפרויקט? הרי החוזה שעליו הוא חתום הוא מול החברה היזמית ולא מול החברה הקבלנית. עו"ד דניאל הרינג, שהוא שותף במשרד סאמט, שטיינמץ, הרינג ושות', מסביר כי יזם של פרויקט בנייה למגורים חותם על שני הסכמים - אחד מול הקבלן הראשי המבצע ואחד מול הרוכש.

הקבלן אחראי כלפי היזם בכל הקשור לעמידה בלוח הזמנים, למסירת הפרויקט ולמסירת כל יחידת דיור לכל דייר. הקבלן גם אחראי לתקן ליקויים ופגמים בדירה ובבניין.

בהסכם השני, העוסק במכירת הדירה, יש התייחסות למפרט טכני מסוים וננקב תאריך מסירת הדירה. בהסכם הזה מנסה היזם להעביר את האחריות בנושאים שונים, כגון מסירת הדירה במועד וטיפול בכל הליקויים - לאחריותו של הקבלן המבצע.

היזם בדרך כלל אף מציג לרוכש הדירה מסמך שבו מוצגת אחריות הקבלן לנושא המפרט הטכני, לוח הזמנים, טיב העבודה וכן אחריות לליקויים ולפגמים עתידיים. זהו ההסכם הסטנדרטי המקובל בארץ.

עו"ד הרינג מוסיף, כי על-פי "חוק מכר דירות", שנועד בין היתר לקבוע את תקופות הבדק והאחריות במקרים שבהם מתגלים בדירה פגמים - האחריות כלפי רוכש הדירה מוטלת על המוכר, והמוכר הוא היזם. הוא מוסיף כי פרשנות החוק היא שהיזם לא יכול לגרוע מזכויות הקונה - אלא רק להוסיף עליהן.

"בשוק הבנייה בישראל נהוג לחייב את הדייר לפנות קודם לקבלן המבצע, אך אם מסיבה כלשהי הוא אינו מקבל מענה לליקויים הוא רשאי לבוא בדין ודברים גם מול היזם. לכן מומלץ לדיירים לעמוד על זכויותיהם, ואם בחוזה לא כתוב שהם רשאים לפנות ליזם, אז חשוב להוסיף סעיף שיש אפשרות לפנות גם ליזם. לא כל היזמים מנסים להעביר את האחריות לקבלן, ובדרך

כלל החוזה מאפשר לפנות גם לקבלן וגם ליזם, למרות שהפרשנות הנכונה של חוק המכר היא שהאחריות בנושא ליקויי בדק היא על היזם", אומר הרינג.

עו"ד נעם וייס, העומד בראש מחלקת מקרקעין במשרד שדות ושות', מוסיף כי גם בית-המשפט קבע בעבר כי לרוכש תמיד שמורה הזכות לתבוע ישירות את היזם, אם הוא אינו מרוצה מאחריות הקבלן. "למרות זאת, מומלץ לרוכשים להסכים לסעיף ולפיו התיקונים והאחריות יינתנו על-ידי הקבלן שבנה את הדירה. במקביל, יש לקבוע בחוזה כי האחריות הכללית שיש ליזם ביחס לדירה תהיה בתוקף מול הרוכש", הוסיף וייס.

לטענת דרור תורן, סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל, המעורבת כחברה יזמית בהקמת מאות יחידות דיור באזור המרכז, לרוכש הדירה יש יתרונות בשל העובדה שהחברה היזמית אינה גם הקבלן המבצע של הפרויקט. "במקרים האלה הופכים מפקח הבנייה וגם מהנדס מפקח שנשלח מטעם החברה היזמית לחלק ממנגנון הביקורת הפנימי. כך המוצר עובר בדיקה של אנשי מקצוע בלתי תלויים. מבחינת הלקוח מדובר בבדיקה טובה, המספקת בקרת איכות כפולה על המוצר לאורך כל הדרך".

לדברי תורן, "גם אם הקבלן פושט את הרגל או נתקל בבעיה יש לפרויקט'אבא'. כלומר , הפיצול בין היזם לקבלן מספק ללקוח הגנה. במקרים של ליקויי בנייה יש לקבלן אחריות כלפינו".

בהתאחדות הקבלנים ממליצים לבדוק בעת רכישת דירה חדשה אם כל הקבלנים המעורבים בבניית המבנה הם קבלנים רשומים. הסיבה לכך היא שלעתים הפרויקט נושא שם של קבלן רשום, אך אותו קבלן מעסיק קבלני משנה שאינם רשומים.

מומלץ גם לבדוק את סיווגו של הקבלן, כדי שלא לגלות מאוחר יותר שהקבלן שממנו רכשתם דירה בקומה ה-10 מורשה לבנות רק בתים צמודי קרקע.

הקבלן בחזית

רן בן-אברהם, סמנכ"ל השיווק של צמח המרמן, הפועלת כיום גם כחברה יזמית וגם כחברה מבצעת, מציין כי "כאשר היזם הוא המבצע, הטיפול בלקוחות אישי יותר. נוצר קשר בין הקונים ובין דרג המנהלים הבכיר בחברה - והדבר מעניק לקונים תחושת ביטחון. יש כתובת אחת לפניותיהם. כשהחברה בונה עבור יזמים אחרים, הקשר של הרוכשים הוא בעיקר מול מחלקת הביצוע והשינויים של החברה".

בן-אברהם מוסיף עוד, כי "לזהות הגורם המבצע יש חשיבות מכרעת בעת קבלת ההחלטה ממי לקנות. מומלץ לבחור בחברה קבלנית מבוססת, בעלת גב כלכלי חזק, יכולת מקצועית גבוהה, ניסיון ומסורת לאורך שנים, אשר לא רק תבטיח - אלא גם תסיים את הפרויקט בזמן. חשוב שהחברה הקבלנית תוכל ללוות את הדייר לאורך כל שלבי הפרויקט עד לאכלוס, ואף תיתן שירות במהלך תקופת האחריות".

ומה הקבלנים עצמם חושבים? שאול דנקור, מנכ"ל אלקטרה בנייה, המבצעת פרויקטים ברחבי הארץ עבור חברות יזמיות, אומר כי כאשר יזם בוחר חברה קבלנית רצינית מוטלת עליה בדרך כלל האחריות לביצוע, לשנות הבדק ולטיפול בדיירים. כל זאת למעט נושא התכנון. "הקבלן נמצא בחזית הפרויקט מרגע סיום שיווק כל הדירות בו", מסביר המנכ"ל דנקור.

מעבר לבחינת מוניטין היזם, מחיר הדירה, הסביבה, תכנון הדירה ובחינת אופי הפרויקט כולו, ממליץ דנקור לרוכשים לבדוק גם את הקבלן המבצע. "צריך להתרשם מאתרים שבהם בונה הקבלן, לראות אם הם נראים בטיחותיים ונקיים יחסית, לחפש חוות דעת והמלצות, ולבחון את התנהגות מנהל הפרויקט באתר עצמו".

שרון חסיד, סמנכ"ל שיווק אחים חסיד, שיצאה באחרונה במכרז לבחירת קבלן פרויקט המגורים "גני ציון" בשכונת קטמון שבירושלים, מציין כי "לפני חתימת החוזה עם הקבלן המבצע אנו בודקים את איכויות הבנייה שלו באמצעות ביקור בפרויקטים שביצע בעבר, ועל-ידי קיום ראיונות עם דיירים המתגוררים בבתים שבנה. בדרך כלל אם מדובר בחברה קבלנית גדולה ובעלת מוניטין טוב - לא צריכה להיות כל בעיה לרוכש".