החברה שגדלה ב-2000% השנה
המניה הרווחית ביותר ב-2006 הייתה פאנגאיה נדל"ן, שרשמה תשואה של כ-2000%, והשאירה את המניות האחרות הרחק מאחור. על שכונות יוקרה בפולין, בנייני מגורים בגרמניה ומכרזי ענק בישראל – פאנגאיה נדל"ן והאנשים שמאחוריה
האנשים שעומדים מאחורי פאנגאיה נדל"ן הם ברק רוזן, אסף טוכמאיר ורז נוימן, הבעלים של חברת הנדל"ן קנדה-ישראל. בבעלות קבוצת קנדה-ישראל, הפועלת בתחום הנדל"ן כבר 14 שנה, חמש חברות שונות, מתוכן רק פאנגאיה נדל"ן היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה. למעשה, פאנגאיה נדל"ן מסונפת לקנדה באופן עקיף. רוזן וטוכמאיר מחזיקים כל אחד ב-25.4% מהמניות, ורז נוימן מחזיק בעוד 1.56% מהחברה. בנוסף, מחזיק משה פטרבורג ב-13.08% מהמניות, באמצעות מ.פטר השקעות.
בסוף החודש שעבר הפכה כלל ביטוח לגוף המוסדי הראשון שמהווה בעל עניין בחברה, לאחר שרכשה כ-5.35% מהמניות, תמורת סכום מוערך של 6.3 מיליון שקל בעסקאות מחוץ לבורסה. העסקה שיקפה לפאנגאיה נדל"ן שווי של 126 מיליון שקל. נכון לסוף שבוע שעבר שווי השוק של החברה מגיע לכ-150 מיליון שקל.
מה עובר על חברה בשנה אחת
עד ינואר 2006 נשלטה פאנגאיה נדל"ן על ידי חברת שלמה אליה השקעות, בשותפות עם מ.פטר השקעות, בבעלות משה פטרבורג. רכישת פאנגאיה נדל"ן, שנקראה עד 2006 '3 פאן טכנולוגיות', התבצעה בשני שלבים. תחילה רכש פטרבורג את מלוא אחזקותיו של אליה בחברה, ולאחר מכן מכר כ-48% ממניות החברה לרוזן וטוכמאיר, תמורת סכום של 217 אלף דולר. השם פאנגאיה, אגב, הוא שמה של היבשת המיתית הקדומה, שהייתה מורכבת מכל היבשות השונות יחדיו (פאן- הכל; גאיה – אדמה).
רוזן וטוכמאיר, בשיתוף עם פטרבורג, פעלו על מנת לרוקן את החברה מפעילויותיה הקודמות, והפכו אותה למעשה לשלד בורסאי לתוכו יצקו פעילות נדל"ן. המהלך כמעט הסתיים בהוצאת החברה מהמסחר בבורסת ת"א, כאשר בתחילת פברואר קיבלה החברה הודעה מהנהלת הבורסה בה נאמר כי החברה אינה עומדת בכללי השימור של בורסת ת"א, וזאת בשל שווי אחזקות ציבור שעמד אז על כ-1.46 מיליון שקל בלבד, והון עצמי שהיה נמוך משני מיליון שקל בארבעת הדו"חות האחרונים. החברה קיבלה ארכה מהבורסה לתקן את המצב עד יוני 2006, והשותפים החדשים ניגשו לעבודה.
רוזן אומר כי הוא וטוכמאיר הגיעו לחברה דרך פטרבורג, אותו הכירו קודם לכן. "חיפשנו לרכוש חברה גדולה עם נכסים ולא מצאנו אחת כזאת" הוא מספר, "אז החלטנו על פאן והתחלנו לפעול איתה. בסופו של דבר זאת הייתה הזדמנות נהדרת".
באפריל חתמה החברה על עסקה לרכישת בניין מגורים במרכז העיר לייפציג במזרח גרמניה. הנכס כולל 431 יחידות דיור וחמש יחידות מסחריות בשטח כולל של 11,800 מ"ר. תמורת הנכס שילמו בפאנגאיה כ-65 מיליון שקל. על פי העסקה, תמשיך החברה שמכרה את הנכס לנהל אותו עד אפריל 2008 תמורת 616 אלף שקל לשנה. 98% מהבניין מושכר לשוכרים שונים, ודמי השכירות מגיעים לסכום של כ-6 מיליון שקל בשנה.
בסוף מאי, לקראת תום הארכה שניתנה לחברה מהבורסה, ביצעו השותפים בחברה הנפקת זכויות, תוך כדי הגדלת ההון העצמי ל-17 מיליון שקל מכספם הפרטי. החברה גייסה כ-70 מיליון שקל באגרות חוב, עם אופציה לעוד 30 מיליון שקל. בנוסף, הקצתה החברה כ-6.25 מיליון מניות, תמורת שווי של כ-15 מיליון שקל. עם קופת המזומנים שנוצרה קיבלו השותפים מרווח פעולה ויכלו להמשיך ברכישות.
ביולי זכתה החברה במכרז שפרסמה ממשלת גרמניה, לרכישת קרקע בעיר פרנקפורט. החברה השתתפה במכרז יחד עם גורם מקומי, והציעה תמורת השטח כ-215 מיליון שקל. השטח ממוקם ברובע ווסט-אנד שבעיר, "שדרות רוטשילד של פרנקפורט" – לדברי רוזן, ומיועד לבנייה בהיקף של 23 אלףמ"ר, מתוכם 15 אלף מ"ר מיועדים למשרדים, 8,400 מ"ר למגורים, ועוד 228 מקומות חנייה. החברה אף חתמה עם אותו גורם מקומי, המתמחה בתחום הנדל"ן, על הסכם עקרונות לפיתוח הנכס. עלות הבנייה של הפרויקט מוערכת בכ-339 מיליון שקל. מהחברה
בתחילת נובמבר זכתה החברה במכרז לרכישת קרקע בהיקף של כ-346 דונם בעיירה סרוצ'ק שבפולין, כ-35 קילומטר מוורשה. תמורת הקרקע תשלם החברה כ-6 מיליון שקל. רוזן מספר כי בכוונת החברה להקים בשטח שכונת יוקרה סגורה (gated community) של 300 וילות. בהתאם לתוכניות הפיתוח המקוריות באזור, מיועד כ-91% מהשטח לצורך הקמת מבנים צמודי קרקע, מבני תיירות ומבנים למטרות נופש.
מירב סגל, שמאית הקבוצה, מספרת כי החברה מסננת הרבה מאוד עסקאות. "יש לנו דיל-פלואו אדיר" אומרת סגל, "ואנחנו נכנסים רק לעסקאות ייחודיות. הערך המוסף שלנו הוא המערך שאנו בונים בכל מדינה בה אנחנו פועלים. בכל מקום יש לנו אנשים מקומיים שפועלים, וככה אנחנו מגיעים לעסקאות שרוב החברות לא שומעות עליהן. אנחנו לא עובדים עם מתווכים ולא קוראים על עסקאות בעיתונים. אף אחד לא גוזר עלינו קופון בדרך". סגל אף מוסיפה כי מעבר לקשרים המקומיים, המנהלים בחברה נמצאים על הקו בין ישראל לאירופה כל הזמן, על מנת להיות בשטח בזמן אמת. "אנשים עובדים כאן קשה מאוד. אנחנו לא מאמינים בעסקאות בשלט רחוק. אני חזרתי לפני מספר ימים מפולין, אסי (אסף טוכמאיר) חזר מקרואטיה. אנחנו בודקים הכל בעצמנו. כל הזמן רצים".
אחת העסקאות שהקפיצה את פאנגאיה לכותרות הייתה הזכייה במכרז בזק לרכישת מתחם הילל הסמוך ליישוב צורן במזרח השרון. החברה התמודדה על המכרז מול חברות גדולות ומבוססות בשוק דוגמת האחים חבס ושיכון עובדים וגברה עליהן. פאנגאיה הגישה הצעה שהייתה גבוהה בכאחוז אחד מהמתחרות, ותשלם תמורת הקרקע 90 מיליון שקל.
האתר המדובר שימש בעבר כחוות אנטנות עבור בזק וקול ישראל. השטח נותר שומם כאשר בסוף 2003 הוסרו האנטנות בעקבות תלונות רבות מתושבי האזור, שטענו כי הקרינה מהאנטנות גרמה לריבוי מקרי סרטן בישובי הסביבה.
לדברי אסף טוכמאיר, היו"ר המשותף, בכוונת החברה להקים באזור כ-1,000 יחידות דיור צמודות קרקע. בנוסף, מתכוונים בחברה להקים המתחם פארק היי-טק בהיקף של 90 אלף מ"ר. "הפארק ישתלב ברקמה הכפרית ויהווה מנוף כלכלי לאזור כולו" אומר טוכמאיר. חשוב לציין כי הקרקע עדיין מיועדת לחקלאות ונדרשה תהליך של הפשרה והכשרת האזור לבנייה. בחברה גם לא שוללים אפשרות של מכירה של הקרקע ברווח לפני תחילת הפרויקט. עם זאת, במידה והפרויקט יוקם, צופה החברה כי היקף המכירות יגיע לכ-300 מיליון דולר.
"למרות שהכוונה היא להתמקד בנדל"ן באירופה, אנחנו פועלים גם בארץ" מספר רוזן. "המטרה העיקרית שלנו היא להביא חוזק לחברה, להזניק את פאנגאיה קדימה".
בסוף הרבעון השלישי של 2006 הציגו בחברה רווח נקי של כ-4.2 מיליון שקל. לשורת הרווח אחראי בעיקר רווח הון של כ-4.9 מיליון שקל שרשמה החברה מהעסקה בלייפציג. לאחר רכישת הנכס, שבוצעה באמצעות חברה קפריסאית שהוחזקה על ידי החברה, מכרה פאנגאיה מניות של החברה הקפריסאית בשיעור של 69% למשקיעים אחרים. עם זאת, על מנת להפגין את המחויבות של החברה לרווחיות הנכס בלייפציג, התחייבה פאנגאיה להחזיק בלפחות 25% מהון המניות של החברה הקפריסאית לכל אורך חיי הלוואת הבעלים. כיום היא מחזיקה בכ-30%. המימוש בחברה הקפריסאית, שמהווה למעשה רווח על העסקה בלייפציג, הגדיל את ההון העצמי של החברה ל-22 מיליון שקל.
אמיר איל, מנכ"ל בית ההשקעות אינפינטי, מייחס את העלייה החזקה של מנית פאנגאיה לשני גורמים: השנה הטובה שעברה על חברות הנדל"ן בכלל, והעבודה הטובה שעשתה פאנגאיה בחשיפת הפרויקטים בהם היא עוסקת, ורמת העניין שאלו מעוררים.
"שנת 2006 הייתה שנת קפיצה בחברות נדל"ניות" אומר אמיר, "קטנות וגדולות. המחירים עלו מאוד, בעיקר כתוצאה מגיוסים בקרנות המתמחות בתחום זה, כמו גם כניסה של משקיעים מוסדיים לתחום. כל הסקטור עלה חזק. למעשה, עד לפני חודשיים המחיר של פאנגאיה היה נמוך יחסית לעלייה הכללית בתחום. החברה עשתה יישור קו עם השוק".
"מעבר לזה, החברה עשתה עבודת רוד-שואו מאוד טובה. לא היה בית השקעות שלא זכה לביקור של אנשי החברה. הם עשו עבודה טובה בחשיפת הפרוייקטים שלהם, והאמת היא שיש להם פרויקטים מעניינים מאוד. בסופו של דבר, מי שמשקיע בחברה חושב שיש לה פוטנציאל".
"בנוסף, בשווקים שפאנגאיה עוסקת בהם יש בום מאוד חזק בתחום הנדל"ן. אם ניקח לדוגמא את העסקה בלייפציג – זאת הייתה עסקה קלאסית לפי האסטרטגיה שלהם, עסקה נדל"נית יפה מאוד. העסקה בפרנקפורט – זה פרויקט ענק עם צפי לרווחי הון גדולים מאוד, מעל 20 מיליון יורו. לעומת זאת, על המכרז של בזק הם שילמו קצת יותר מדי לטעמי, אם כי סביר להניח שאנשי החברה לא יסכימו איתי. בשורה התחתונה, הם עושים עבודה מאוד מעניינת".
"מכאן והלאה, המשך העליות של החברה בשנה הבאה תלוי מאוד ביכולת שלה לגייס הון ולמנף את המשך הפעילות. כדי להיכנס לפרויקטים נוספים נדרש עוד הון עצמי, ובינתיים לא נראה שב-2007 יהיו מימושים משמעותיים מהפרויקטים הקיימים. החברה זקוקה להון נוסף על מנת למנף באותו סדר גודל גם את השנים הבאות".
"צריך גם לשים לב לעובדה שבשנים האחרונות המחירים בשוק הנדל"ן עולים, במאקרו כלכלה הריבית יורדת ויש יתרות נזילות גבוהות מאוד אצל משקיעים מוסדיים ובכלל. זוהי סביבת מאקרו מאוד תומכת לתחום הנדל"ן – יש כסף נגיש, באופן יחסי, גם בישראל וגם בעולם. המבחן של פאנגאיה יהיה באיתור הזדמנויות נדל"ן שיניבו עשרות אחוזים על ההון העצמי. אם החברה תצליח בכך, נמשיך לראות צמיחה דו-ספרתית בתוצאות החברה ובמניה.
"מצד שני, אם זה לא יקרה, אז המניה שהפכה לסחירה מאוד יכולה לחזור ולהיות פחות סחירה, עד כדי חוסר עניין בשוק. כאן המבחן האמיתי של היזמים – לא להסתנוור מהעליות החזקות ולהצדיק את האמון של המשקיעים גם הלאה".
ברק רוזן אינו נשמע מודאג. "אנחנו מקצוענים בתחום הנדל"ן" הוא אומר, "אנחנו לא טירונים בעסק הזה. יש לנו ניסיון של 14 שנה בקנדה-ישראל, צברנו מוניטין, ובשורה התחתונה אנחנו מביאים עסקאות טובות. תוך שלוש שנים מעכשיו אנחנו מקווים להכניס את פאנגאיה נדל"ן למדד ת"א-100. לא באנו לעשות סיבוב קצר בשוק ההון".
"שנת 2007 תהיה מרובה בעסקאות" מוסיף רוזן, "גם בארץ וגם בחו"ל. בכוונתנו להמשיך ולהגדיל את ההון העצמי של החברה, ואנחנו פועלים לכך שגם בשנה הבאה המשקיעים יהנו מתשואה גבוהה".
נא להמתין לטעינת התגובות
