יונה הנביא: מסע בעקבות הרכישות של בועז יונה שהפכו ללהיטי נדל"ן
לפני 3 שנים הפך בועז יונה לאחד האנשים השנואים במדינה, לאחר שהותיר אלפי רוכשים ללא בית וללא חסכונות. אבל כנראה דבר אחד אפשר לזקוף לזכותו: חוש נדל"ני מפותח. מחירי הדירות בפרויקטים שהחלה חפציבה הוכפלו - והיזמים שהתלבשו על ההריסות רק מרוויחים
7 שנות מאסר בגין 9 סעיפי אישום, קנס בסך 8 מיליון שקל ולא מעט אנשים שהיו שמחים לשים עליו את הידיים - כל אלה לא מותירים מקום לספק: יונה הוא פרסונה נון-גרטה בכל אשר ילך בארץ הזאת. אבל עם דבר אחד קשה להתווכח: הפינות החשוכות בשוק הנדל"ן שבחר יונה להאיר, המקומות הנידחים שבהם רכש קרקעות - אלה מוכיחים את עצמם כנכונים, לפחות בינתיים.
רבים יאמרו בצדק כי בשוק עולה כמעט כל פגיעה היא בול. אבל בפועל, למעטים מהיזמים היה האומץ לרכוש בתקופת השפל קרקעות להקמת אלפי דירות בחדרה או במושב נידח ליד רמלה. מאז הוקמה חפציבה ב-1968 על ידי האב מרדכי יונה, היא היתה מזוהה עם בנייה "עממית" למסות גדולות ולמגזרים מגוונים.
בחפציבה היו סבורים כי עליות מחירים במרכז הארץ יולידו ביקוש בערי הפריפריה הקרובות. בהתאם, במשך שנים הצטיידה החברה בקרקעות במקומות שהיו רחוקים מרחק רב ממפת הביקושים, ובכמויות גדולות: חדרה, פרדס חנה, מושב מצליח, כפר יונה, פתח תקווה, הר חומה, מעלה אדומים, בית"ר עלית ועוד. הדירות נמכרו במחירים נמוכים של מאות אלפי שקלים, לעתים בהנחה ובמזומן מתחת לשולחן.
חלפו 3 שנים, וכיום יזמים וחברות נדל"ן מממשים את הפוטנציאל שזיהו יונה ושותפיו כמה שנים קודם לכן. במקרים רבים זינקו מחירי הקרקעות, ושכונות שלמות נמצאות בהקמה על חורבותיה של החברה - שקריסתה הסעירה מדינה שלמה. לאור זאת קשה שלא להעלות את השאלה: כיצד היתה נראית היום החברה הירושלמית הוותיקה, אילולא התגלגלו הדברים כפי שהתגלגלו ואילו העומדים בראשה היו נוהגים אחרת? שאלה זו כפי הנראה תישאר פתוחה.
כבר לפני עשור, בזמן שענף הנדל"ן היה שרוי בשפל עמוק, זיהו בחברת חפציבה את הפוטנציאל הטמון בדיונות שליד חוף הים בדרום חדרה. העובדה שהעיר נתפסה אז על ידי תושבי גוש דן כסוף העולם - והעובדה שהשכונה החדשה עתידה לקום בקרבת גבעת אולגה, שתדמיתה השלילית יצאה למרחקים - אלה לא הרתיעו את יונה ושותפיו.
בשנת 2002 החלה החברה, בשיתוף סולל בונה, לבצע שורת עיסקאות לרכישת קרקעות במקום, בין היתר באמצעות עיסקאות קומבינציה עם בעלי קרקעות פרטיים. עד אמצע שנת 2004 החזיקה החברה במתחם ענק בן 150 דונם לצד חופה הדרומי של העיר - שלימים נודע כפרויקט "חופים".
הפרויקט נחשב לפרויקט הדגל של חפציבה ערב קריסתה. דובר אז על הקמת שכונה חדשה שתכלול 1,150 דירות ב-18 מגדלי מגורים בני 11-23 קומות - כל אלה בשכונה סגורה במרחק 400 מטר מהים, שתכלול שטחים ירוקים, בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת, קופת חולים ומרכז מסחרי. הפרויקט, שהקמתו היתה אמורה להסתיים בשנת 2012, שווק באינטנסיביות על ידי החברה כשכונה שתוקם "בין קיסריה למכמורת", מתוך כוונה לבדל אותה מהעיר חדרה בכלל ומשכונת גבעת אולגה בפרט.
"חופים" זכה לחשיפה ארצית, בין היתר באמצעות תוכנית הטלוויזיה "רצים לדירה" בערוץ 2, ששודרה במהלך 2005 והחברה העניקה לה חסות ואת הפרס הראשון: דירות בנות 4 חדרים לזוכים. "החשיפה הגדולה בערוץ 2 נתנה לפרויקט דחיפה גדולה", העיד אז סמנכ"ל השיווק של חפציבה, אודי הררי. מאוחר יותר התברר כי גם הזוכים בתוכנית נכוו מקריסת החברה ונאלצו לשלם יותר מ-200 אלף שקל כדי לזכות בדירה.
שיווק הדירות במתחם החל כבר בסוף 2004, תחילה "על אש קטנה" במחירים של 630 אלף שקל ומעלה לדירות בנות 4 חדרים בקומה הראשונה ותמורת 680 אלף שקל ומעלה לדירות בנות 5 חדרים בקומות הנמוכות. אולם המחירים טיפסו ככל שהתקדם השיווק והגיעו ל-1.5 מיליון שקל לדירה בת 5 חדרים ששטחה 145 מ"ר בקומה ה-11.
עם קריסתה באוגוסט 2007 הותירה חפציבה 3 בנייני מגורים: האחד גמור ("בניין הצדף") ושניים נוספים בשלבי בנייה. מן החזון לשכונה של
שנים דרמטיות עברו מאז על שוק הנדל"ן, ולא זו בלבד ששכונת "חופים" הפכה אקטואלית - אלא היא מסתמנת כיום כתחנה הבאה של רוכשי הדירות (אחרי נתניה), ומחירי הנדל"ן בה זינקו.
כיום השכונה עדיין רחוקה מלהיראות משגשגת: עדיין לא בוצע בה פיתוח סביבתי, ומתוך מגדלי המגורים הרבים שתוכננו ניצבים רק 3 המגדלים של חפציבה ("צדף", "אלמוג" ו"כנרת"). אולם המראה בשטח עשוי להטעות, וכבר בשנה הקרובה תורגש תנופת בנייה בשכונה. מאז קרסה החברה רכשו יזמים רבים את הקרקעות במתחם מכונסי הנכסים של הבנקים ומבעלי קרקעות פרטיים - ונכנסו לנעליה של חפציבה. ברקע נרשמה עלייה חדה במחירי הקרקעות והדירות במתחם, שהתוכניות בו מאפשרות להקים עד 1,580 דירות.
בין היזמים שרכשו קרקעות במתחם: חברת נתנאל גרופ, שרכשה קרקעות בחלקו המזרחי של המתחם להקמת 212 דירות ב-3 מגדלים בני 22 קומות; משה כהן וחברת א.דורי, שרכשו קרקע להקמת 176 דירות; החברות גבעות חן וקבוצת גאון, שרכשו קרקע להקמת 93 דירות; פורוש ישראל, שרכש קרקע להקמת 57 דירות; וחברת הנדל"ן מחדרה עמרם אברהם, שהחלה בימים אלה בהקמת פרויקט "אקווה" הכולל 116 דירות בצמד מגדלי מגורים בני 15 קומות בחלקו המערבי של המתחם. בנוסף, בשבוע שעבר הודיעה חברת קפיטל גרופ, בשיתוף דניה סיבוס, כי היא מארגנת קבוצת רכישה להקמת פרויקט "מגדל הספורט SEA TOWER", שיכלול 66 דירות.
מחירי הדירות שהציעה חפציבה לרוכשים לפני לא יותר מ-4 שנים הפכו לפנטזיה רחוקה ומנותקת מהמציאות. "בועז יונה עשה טעות כשפשט את הרגל", אומר בבדיחות נפתלי פלצ'ינסקי, זכיין אנגלו-סכסון בחדרה. "חפציבה השלימה את הבניין הראשון, בן 11 קומות, ומכרה אז דירות בנות 4 חדרים ב-620-630 אלף שקל ומעלה. כונסי הנכסים שנכנסו במקומה והשלימו את שני הבניינים הנותרים - בני 17 קומות כל אחד - כבר העלו את המחיר. לפני שנתיים עוד ניתן היה להשיג שם דירה בת 4 חדרים ב-750 אלף שקל".
אך גם בשנתיים שעברו מאז זינקו מחירי הדירות במתחם: דירה בת 4 חדרים מיד שנייה באחת הקומות הנמוכות באותם בניינים נמכרת לכל הפחות ב-1.05 מיליון שקל. לאחרונה נמכרה דירה בת 4 חדרים בקומה השביעית ב-1.25 מיליון שקל. בבניין הראשון של חפציבה נמכרה לפני 3 חודשים דירה בת 5 חדרים בקומה ה-11 - הדירה ששימשה את החברה כ"דירה לדוגמה" - תמורת 1.35 מיליון שקל.
חברת עמרם אברהם, שלה משרד מכירות פעיל במתחם, נחשבת לאחת הנהנות הגדולות מקריסת חפציבה. החברה רכשה מכונס הנכסים ומגילת השקעות שני מגרשים בני 4 דונם מול הים, ובימים אלה היא מנהלת מגעים לרכישת קרקעות נוספות במתחם להקמת 170 דירות. הפרויקט נמצא בשלבי בנייה ראשוניים ונמכרו בו כבר 30 דירות, שמחיריהן נעים בין 1.29 מיליון שקל לדירה בת 4 חדרים לבין 1.705 מיליון שקל לדירה בת 5 חדרים.
"קריסת חפציבה רק עיכבה את השכונה מלהפוך לשכונת הדגל של העיר", טוען אלון עמרם, מנכ"ל החברה. "אילו לא היתה קורסת, השכונה היתה מרימה את המחירים בעיר כבר לפני שנתיים. ההתעוררות מורגשת ויש כאן הרבה יזמים שנמצאים בשלבים של קבלת היתר. אני מעריך שבשנה הקרובה יהיו כאן הרבה עגורנים באוויר".
מה שבכל זאת מעיב בשלב זה על השכונה הוא היעדר הפיתוח והקרבה לשכונת גבעת אולגה, שנמצאת במרחק מאות מטרים מצפון. גבעת אולגה - שם מטיל אימה באזור - היא שכונת מצוקה, שקלטה עלייה במשך שנים רבות וכוללת כיום בתים שמצבם ירוד ורמת פשיעה גבוהה. "גם באר יעקב היתה בעבר אזור גרוע מאוד - ותראה מה קורה שם היום", מציין עמרם. "הבתים של גבעת אולגה נמצאים במרחק 400־500 מטר מכאן, ויש כיום תוכנית פינוי־בינוי שמקודמת בשכונה, תוך החתמת הדיירים, כך שהאזור כולו יעבור מהפך".
את הפיתוח הסביבתי בשכונה אמורה לבצע החברה הכלכלית חדרה. לדברי המנכ"לית, חגית גולני, החברה נמצאת בשלבי חתימת חוזי פיתוח עם הקבלנים, ובתחילת השנה צפויים להתפרסם המכרזים הראשונים. "הפיתוח יכלול הסדרת כבישים ותשתיות, שטחים ירוקים עם מתקני משחקים, מסלול רכיבה, מגרשי טניס, קריית חינוך, בתי ספר, גני ילדים ועוד", היא מספרת. בנוסף, לאחרונה אושר חיבור השכונה היישר לכביש החוף.
החזון של יונה אכן הולך ומתממש, והוא צפוי להיטיב עם יזמים רבים. על פי ההערכות, לו היתה חברת חפציבה משלימה את פרויקט "חופים" ומשווקת את כל הדירות בו במחירי השוק - שרק עלו ב-3 השנים האחרונות - היו הכנסותיה מסתכמות ב-1.5 מיליארד שקל.
חפציבה אהבה לקחת על עצמה מגה-פרויקטים. כך היה גם בפרויקט "פרדס חנה הצעירה", שאמור היה לכלול 980-1,200 דירות בחלקה המערבי של שכונת נווה פרדסים שבמערב פרדס חנה. בשנת 2006 החלה חפציבה לשווק את מה שהגדירה כ"קריית מגורים", הכוללת בנייני מגורים לזוגות צעירים.
הפרויקט אמור היה לכלול 16 בניינים בני 46 דירות כל אחד ולהיבנות ב-5 שלבים ובהשקעה כוללת של 650 מיליון שקל. בשלב הראשון תוכננה הקמתם של 5 מגדלי מגורים בני 12 קומות, ובהם דירות בנות 4-5 חדרים, דירות פנטהאוז ודירות גן. קריסת החברה הותירה שני בניינים בעיצומה של הבנייה ו-3 מגדלים נוספים בשלבי תכנון והיתרים.
המחירים שביקשה החברה (נכון לסוף 2006) מגוחכים במושגי השוק הנוכחיים וכן בהשוואה למקומות כמו בנימינה וזיכרון יעקב, שכבר הפכו ליעדים מבוקשים. למשל, עבור דירה בת 4 חדרים ששטחה 110 מ"ר, עם מרפסת ששטחה 16 מ"ר, דרשה החברה 536 אלף שקל; עבור דירת גן בת 5 חדרים ששטחה 145 מ"ר, עם גינה ששטחה 80 מ"ר, דרשו 810 אלף שקל; ועבור דירת פנטהאוז ששטחה 175 מ"ר, עם מרפסת ששטחה 70 מ"ר, ביקשו 1.47 מיליון שקל.
עוד התחייבה החברה להקים גני משחקים, גן ילדים, מרכז מסחרי ששטחו 4,000 מ"ר וחניון תת-קרקעי ששטחו 3,500 מ"ר. אל המחירים האטרקטיביים צירפה חפציבה עיסקה מיוחדת עם בנק לאומי למשכנתאות עבור הרוכשים. ואם לא די בכך, בדצמבר 2006 היא פתחה במבצע שהעניק לכל משפחה הרוכשת דירה גם מזגן עילי לסלון, רצפה דמויית פרקט בחדר השינה של ההורים וכיריים ותנור מובנים במטבח. נשמע לא מציאותי? אכן, זה לא התממש.
את הקרקעות בשכונה רכשה חפציבה לפני כ-5 שנים מחברת צמרות המושבה, שהחזיקה בקרקעות שבשכונה. זו היתה אמורה להיות עיסקה בחלקים, שלפיה תרכוש חפציבה את המגרשים בהתאם להתקדמות השיווק. העיסקה לא הושלמה, ומרבית הקרקעות נותרו בידי בעליהן. צמרות המושבה, שאיגדה את בעלי הקרקעות במתחם, בנתה בשנות ה-90 כ-700 יחידות דיור שבהן נקלטו עולים חדשים, ובשכונה יש קרקעות לבניית עוד 700-800 יחידות דיור.
"מי שמתגורר כיום בשכונה הם זוגות צעירים ועולים חדשים. השכונה נחשבת כיום לפחות טובה בפרדס חנה, אבל לא לאורך זמן", טוענת רות לפידות, מנהלת סניף פרדס חנה-כרכור של סוכנות בראל נכסים. לפידות מעריכה כי בתוך 3-4 שנים תיהנה השכונה מתנופת בנייה.
חיזוק לטענתה של לפידות ניתן לקבל מכניסת היזמים לשכונה ומשורת עיסקאות לרכישת קרקעות. בשנה האחרונה, הרבה אחרי חפציבה, החלו יזמים לזהות את הפוטנציאל של השכונה, בין היתר משום שהיא ממוקמת במרחק 5 דקות נסיעה מתחנת הרכבת של פרדס חנה וקרובה לכביש החוף, לכביש הישן ולכביש 65.
במאי השנה, למשל, רכשה אאורה ישראל בהנהלת יעקב אטרקצ'י קרקעות בשכונה להקמת 224 דירות ב-4 בניינים בני 14 קומות, וכן קרקעות להקמת 52 קוטג'ים. "אנחנו מאמינים מאוד בשכונה", מסביר אטרקצ'י. "בכלל, יש בפרדס חנה התפתחות יפה של דירות בנות 4 חדרים שמחירן עד מיליון שקל. יש כיום ביקוש גדול מאוד מצד זוגות צעירים, והרכבת וכביש החוף מצמצמים את הטווח למרכז הארץ".
ביוני השנה רכשה גם חברת צבי צרפתי ובניו קרקע במפגש הרחובות האשכולית והתחייה בשכונה למטרות דומות: הקמת 224 דירות ב-4 מגדלי מגורים בני 14 קומות. "מדובר בקרקע ששטחה כ-8 דונם, שהיתה שייכת לחפציבה ונרכשה על ידנו בכ-21 מיליון שקל", מספר המנכ"ל המשותף בחברה, משה צרפתי. "על הקרקע מתוכננות להיבנות בשלב א' 160 יחידות דיור ב-3 בניינים. מחיר דירה בת 4 חדרים יהיה כמיליון שקל ומחיר דירה בת 5 חדרים יהיה כ-1.2 מיליון שקל".
בחודש האחרון רכשה קבוצת ס.א.ל, שבראשות בעלי אנגלו-סכסון רונן שטרית קרקע להקמת 90 דירות תמורת 14 מיליון שקל. דירות בנות 4 חדרים בשכונה עולות כיום 950-970 אלף שקל - כ-450 אלף שקל יותר ממחירי חפציבה בשנת 2006 - וההערכה היא שעם תחילת הבנייה יעלו המחירים על רף המיליון.
"לו יכלה חפציבה להחזיק מעמד עוד שנה-שנתיים, היא היתה מחזיקה בקרקעות שמחירן גבוה בעשרות אחוזים ובאזור עם ביקושים גבוהים", טוען גורם פעיל במתחם. הפוטנציאל של השכונה טרם מוצה, אולם אם חפציבה היתה משלימה את הפרויקט ומוכרת בו את הדירות ברמות המחירים המקובלות כיום, היא היתה רושמת הכנסות של כמיליארד שקל.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם