השקעה קטנה, רווח ענק: שיפוצים
בשנה האחרונה נרשמה ירידה תלולה במספר עיסקאות הנדל"ן; שיפוץ הדירה מהווה דרך בדוקה לשיפור סיכויי העיסקה, אולם הוא כרוך לרוב בהוצאה של אלפי שקלים; עסקים בדק כיצד ניתן להשביח את ערך הדירה - בלי להוציא הרבה כסף
אם גם אתם נמנים עם אותם מוכרים ואין באמתחתכם מאות אלפי שקלים לשיפוץ כללי של הדירה, מוצגים בפניכם מספר צעדים שביכולתכם לנקוט כדי לזרז את מכירת הדירה בהשקעה של עד 200 אלף שקל, שעשויים להשביח את ערך הדירה שלכם בסכומים גבוהים בהרבה ממה שהשקעתם.
לעתים קרובות התגוררות בדירה במשך שנים ארוכות מקשה עלינו לראות את הפגמים שבה. את אותם פגמים תראה מיד עין חיצונית של מי שמבקר בדירה לראשונה, ואף מוכן להיפרד ממאות אלפי שקלים כדי לרכוש אותה. שינויים ויזואליים בסידור הבית, שלעתים אינם כרוכים בהוצאת שקל אחד, עשויים ליצור מראה שונה לחלוטין לדירה ולזרז את מכירתה.
"במקרה אחד בעל נכס בבניין חדיש פנה אליי בניסיון למכור דירת 3 חדרים בשכונת רמות יצחק בנשר, לאחר שניסה זמן רב לעשות זאת בעצמו", מספר לעסקים שלומי זינו, זכיין ומנהל סניף נשר וסניף חיפה ברשת התיווך רילטי אקזקיוטיב. "היה ניכר כי הוא ממש על סף ייאוש, ואפילו המחיר שביקש היה נמוך ב-20% מהנכסים הדומים שהוצעו למכירה באזור".
זינו: "בעל הנכס סיפר לי שכבר למעלה משנה הוא מנסה למכור ולא מצליח והזמין אותי לבקר בדירה. כשהגעתי הבחנתי מיד שמדובר בדירה צפופה של 70 מ"ר שבה התגורר זוג עם שני ילדים, ובנוסף היא היתה עמוסה מאוד ברהיטים ומבולגנת רוב הזמן. לאחר הכנת הבית למכירה, כמו צמצום משמעותי של הריהוט בדירה וכן סידור של הדירה ופרסום חדש של הדירה במחיר דומה לשאר הנכסים באזור, נמצא הקונה המתאים והדירה נמכרה ב-15% יותר מהמחיר המבוקש".
במקרה זה עליית ערך הנכס לא היתה כרוכה בהשקעה כספית. במקרה הפוך, שבו הדירה נראית ריקה ולבעלים אין תקציב לשיפוצה, דווקא הוספת רהיט מעניין יכולה להעניק לדירה אופי שיסייע במכירתה. בשוק הפשפשים למשל ניתן למצוא רהיטים ישנים כמו כוננית או שולחן סלון שיכולים להוסיף לדירה תחושה ביתית.
לדברי האדריכלית חגית מינץ, ניתן לשדרג כיום נכסים באמצעות עיצוב ותכנון ובכך לקצר את משך התקופה שבה הן עומדות למכירה. "אנשים הבינו שהם יקבלו בחזרה את ההשקעה שלהם ויותר מזה. הם יחסכו זמן והתעסקות במכירה של הנכס וגם יקבלו יותר במכירה עצמה באחוזים ניכרים, אפילו 30% יותר ממה שהשקיעו בשיפוץ", היא אומרת.
"לפני 15 שנה היתה לי דירה בהרצליה", היא אומרת. "הבניין היה אחורי וישן ביותר (40 שנה) והדירה היתה חשוכה ובעייתית. רציתי למכור את הדירה אך לא היו מתעניינים, כל מי שנכנס ברח. ברגע שהסרתי את רוב הקירות בהשקעה כספית לא גדולה והדירה הפכה מוארת יותר, היא נמכרה מהר ושווייה עלה".
ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, מוסיף כי 3 אלמנטים בולטים יכולים להביא לשדרוג הדירה. "הראשון הוא הדבקה של קרמיקה או גרניט פורצלן על הריצוף הקיים", מסביר סיב. "לא צריך לפרק שום
אלמנט נוסף אליו מתייחס סיב הוא המטבח. "כשיש מטבח ישן עם ארונות מתפרקים ומתקלפים נוצר מראה בעייתי שמרתיע את הקונים. אם המוכר לא רוצה להיכנס להוצאות של 60-50 אלף שקל להחלפת מטבח, ניתן להחליף רק את הדלתות באלפי שקלים בודדים ולשנות לחלוטין את מראה המטבח כולו. גוף המטבח נשאר אותו גוף, השיש אותו שיש - ורק ארונות המטבח מוחלפים והמטבח נראה כולו חדש".
סיב מתייחס גם לאלמנט הדקורטיבי שעשוי להעלות אך ערך הבית. "היום מאוד מקובל לקחת קיר במרכז הסלון או בכניסה לדירה, לצפות אותו באבנים או לצבוע אותו בצבע דקורטיבי, מה שנותן לבית נפח יוקרתי ומודרני. בדרך כלל מדובר בקיר של 4-5 מטר , שעלות הציפוי שלו נעה סביב 300-200 שקל למ?ר ומגיעה ל-5,000 שקל".
"ניתן גם לעשות את אותו ציפוי על עמוד שתקוע באמצע הסלון, שלפתע הופך אותו לאלמנט דקורטיבי,? הוא אומר. "אם משלבים תאורה לצד אותו קיר או עמוד, הדבר עשוי להקפיץ את ערך הדירה והערך הכספי שניתן להשיג במכירה גבוה הרבה יותר מההשקעה".
יורם המאירי, סמנכ?ל המכירות בחברת אקרשטיין, מתייחס אף הוא לאלמנט הדקורטיבי בבית. הוא ממליץ להשתמש בלבנים הנקראות "סיליקט? המיוצרות מחומרים טבעיים בגוונים שונים ובגימורים שונים (מבוקע, מנוסר, מיושן או עתיק). "קירות מחופים בסיליקט בחללים פנימיים של הבית מעניקים מראה יוקרתי ובדרך כלל תחושה של חדר גדול יותר. עלות לבנים נעה סביב 130-100 שקל למ"ר, "הוא אומר.
"על מנת להעלות את ערכן של דירות למגורים, יש אלמנטים שונים שניתן להכניס לבית בהשקעה כספית לא גדולה, אשר מקנים לו מראה ייחודי ונקי ואף מתוחכם ומודרני. היום כדי לשפץ בית אין צורך בהכרח להוריד קירות או לעשות מהפכות בבית".
ג'ו כהן, זכיין אנגלו סכסון ברעננה, מסביר: "היום כשמחליטים למכור דירה, קשה מאוד להציע אותה כמו שהיא. הקונים היום יותר ביקורתיים והסטנדרטים שלהם שונים. מי שלא עושה מאמץ בסיסי של מתיחת פנים לדירה מתחיל ברגל שמאל את כל תהליך המכירה. קונים רגילים לראות דירות שנעשה בהן שיפוץ כלשהו. בהשקעה כספית לא גדולה ניתן להחליף דלתות ישנות, לצבוע את הדירה או להדביק רצפה יפה".
עוד מוסיף כהן: "דירת 4 חדרים ברעננה בבניין בן 13-12 שנה עם מרפסת שמש עולה סביב 2 מיליון שקל. במצב של היום שבו יש קושי למכור, עם השקעה קטנה בדירה לא בטוח שהמוכרים יקבלו יותר, אבל יש סיכוי גבוה שיקבלו את המחיר שהם דורשים. צריך להבין שמטבח ישן ומוזנח ניתן לשדרוג עלידי החלפת דלתות. אם לא עושים את השדרוג בכמה אלפי שקלים בודדים, הקונה הפוטנציאלי כבר מדבר על שיפוץ נדרש של 100 אלף שקל ומבקש להציע פחות על הדירה.
"אנחנו גם עדים ברעננה להתחלה של מודעות בדומה לארה"ב, שם כשמוכרים נכס נעשה תהליך הנקרא staging עלידי איש מקצוע, שנכנס לדירה ומצביע על כל הפגמים שהוא רואה בה. לא תמיד מי שגר בדירה יודע מה צריך לשנות, להפך. הוא חושב שמצב הדירה שלו הכי טוב ולא חושב כמו קונה פוטנציאלי", מסכם כהן.
שרון בן שושן, העוסק בשיפוצים כבר 20 שנה וכיום מפקח על בנייה ומייעץ בתחום: "הדבר הראשון שחשוב לעשות לפני שמוכרים דירה, ובהשקעה לא גדולה, זה לצבוע את הדירה. קירות מוזנחים ומקולפים נותנים מראה בעייתי לכל הדירה. ניתן גם לעשות קירוי מיוחד בגבס לפלזמה שתלויה על הקיר בסלון, מה שנותן כבר מראה מודרני לדירה".
לדבריו, בדירות הישנות יש חללים גדולים, והוספת קיר גבס על מנת ליצור חללים נוספים בדירה יכולה להעלות משמעותית את ערך הדירה. "ניתן לבנות מחיצת גבס בחדר גדול וליצור כך חצי חדר עבודה. כך ניתן להוסיף חצי חדר להגדרת הדירה, מה שמעלה את הערך שלה", הוא אומר.
עוד מוסיף בן שושן: "לאחרונה הוספתי לדירת 3 חדרים ברמת גן, שדרשו עליה 1.5 מיליון שקל, קיר גבס בעלות 3,500 שקל , שהפך אותה ל-3.5 חדרים והערך שלה עלה בכ-100 אלף שקל. במקרה אחר יורשים קיבלו דירה ישנה בירושה והתקשו למכור אותה. הרצפה נראתה זוועה והצעתי להם פתרון של הדבקת פרקט פשוט על הריצוף הקיים שמחירו נע סביב 90-60 שקל למ?ר. כל הדירה קיבלה מראה אחר לגמרי ומכרו אותה די מהר".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם