המנוחה והנחלה
שכונת נחלת יצחק בתל אביב משנה את אופייה משכונה ישנה ומוזנחת לאזור יוקרה. במקום מפעלים, מוסכים ומחלבות מתוכננים לקום מגדלי מגורים ומשרדים ומתחמי מסחר. אותות חיים מהצד המזרחי של נתיבי איילון
כיום יש בנחלת יצחק כ-2,000 יחידות דיור וכ-8,000 תושבים. המבנים המוכרים בשכונה הם כאמור מגדלי תל אביב, ששניים מהם הקימה חברת מבני תעשייה בשנות ה-90 ואת השניים האחרים מקימה כיום קבוצת חג'ג' שבבעלות האחים יצחק ועידו חג'ג', אשר ארגנה במקום קבוצת רכישה.
"נכנסנו לאזור כשזיהינו בו פוטנציאל לעליית מחירים", אומר עידו חג'ג', " בתחילת הדרך מכרנו דירות 4 חדרים בפרויקט ב-1.4 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב-1.8 מיליון שקל. כיום המחירים עלו בעשרות אחוזים. מדובר באזור שלא קיבל בעבר טיפול ראוי למרות קרבתו למרכז תל אביב, אבל היום המגמה שונה והמחירים השתוו למחירים שמוצעים בגבעתיים. אני מעריך שהאזורים הבאים שיעברו תהליך דומה הם השכונות הדרומיות של העיר".
בנחלת יצחק, במתחם שבין הרחובות יגאל אלון, נחלת יצחק ופרי מגדים, מתוכננת התחדשות עירונית. כיום המתחם הישן כולל 10 דירות מגורים ו-19 יחידות של עסקים קטנים. משרד השיכון הכיר במתחם כמיועד להתחדשות עירונית, ואת התוכנית אישרה כבר לפני שנה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לאחר שעיריית תל אביב קידמה במקום תוכנית באמצעות משרד פרחי צפריר אדריכלים. כיום הדיירים מנהלים מגעים עם החברות נווה גד ואפגד כדי להכריע מי תבצע את הפרויקט.
התוכנית כוללת הקמת מגדל בן 20 קומות מעל קומת קרקע מסחרית ששטחה 500 מ"ר, שבו ייבנו 75 יחידות דיור ששטחן הממוצע 110 מ"ר. נוסף על כך, התוכנית מקצה שטח פתוח של דונם, כמעט שליש משטח המתחם כולו, לרווחת הציבור.
אגף התכנון בעיריית תל אביב מקדם תוכנית מתאר לשכונה שתכלול גם את מתחם תעש מגן. "את התוכנית הזאת אישרה לפני כמה חודשים הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה והיא תכלול 850 יחידות דיור", אומר ניר כהן, רכז תכנון בכיר באגף התכנון בעיריית תל אביב. מדובר בשטח יוקרתי בן 55 דונם שעומד בשיממונו כבר יותר מעשור, ושיווקו מטעם מינהל מקרקעי ישראל יגדיל משמעותית את היצע הדיור באזור.
במשרד להגנת הסביבה מבהירים כי בניגוד להנחה המקובלת, פיתוח האתר אינו מתעכב בשל קרקע מזוהמת. "הטיפול בקרקע מזוהמת באתר הסתיים לפני כעשור, לאחר תהליך ארוך בן כמה שלבים שבסיומו פונו כ-8,000 טונות של קרקע מזוהמת לרמת חובב". עם זאת, המשרד דרש שבמקום יבוצעו בדיקות קרקע בעומק מי התהום (כ-20 מטר) ובדיקת גז קרקע אזורית כתנאי לקבלת
ברחוב עמק הברכה מקימה חברת גינדי החזקות את פרויקט המגורים גינדי ויז'ן - מגדל בן 17 קומות שמתוכננות בו 56 דירות. כמו בתוכנית ההתחדשות, גם גינדי התבקשה להקצות שטח ירוק לטובת השכונה ובמסגרת הפרויקט היא מקימה פארק ששטחו 3 דונם. כל הדירות בפרויקט כבר נמכרו תמורת סכום כולל של 170 מיליון שקל והבניין צפוי להתאכלס בספטמבר 2012.
צמוד לפרויקט של גינדי יש מגרש שעבורו קיימת תוכנית מאושרת להקמת מגדל בן 30 קומות, אך נכון לעכשיו בעלי הקרקע לא מעוניינים לממש את התוכנית. לדברי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת אהוד המאירי ושות', "נחלת יצחק נחלקת לשניים - אזור מגורים בצדה המזרחי ואזור תעשייה בצדה המערבי. באזור התעשייה ישנם מפעלים, מחלבות ומוסכים, ובשל הסמיכות לוואדי בנחל איילון האזור נחשב בעבר לנחות. במקום שבו שוכנים היום מגדלי עזריאלי היה בעבר מגרש החניה העירוני של משאיות הזבל.
ב-1992, לאחר הקמת מגדלי עזריאלי, התחיל כל העסק להתרומם והאזור שינה את אופיו. גם מגדלי תל אביב נתנו תנופה לאזור כשכונת מגורים. מחירי הקרקע עלו וכבר לא כדאי היום לנהל שם מוסכים. בעירייה הבינו שכדי לפתח את האזור יש לאשר אחוזי בנייה גבוהים. הבעיה כרגע היא שלבעלי כמה מוסכים במגרשים קטנים אין כדאיות כלכלית לפנותם. היתרון נמצא בעיקר בשטחים הגדולים כמו זה של מחלבות טרה, ואישור הקמת מגדלי משרדים במקומן לא צפוי להיתקל בהתנגדויות כי המגדלים לא יסתירו את הנוף לאיש".
בשבוע שעבר נחשף במעריב עסקים כי החברות גב ים ואמות השקעות מנהלות משא ומתן עם טרה לרכישת המגרש שבבעלותה ברחוב יגאל אלון במטרה להקים במקום פרויקט משרדים גדול. בכוונת החברות לאחד זכויות קיימות על שטח שבבעלותן הסמוך למתחם עם הזכויות החלות על המגרש החדש ולהקים פרויקט בסדר גודל של מגדלי עזריאלי. כזכור, לפני שנה רכשו החברות מגרש סמוך ששטחו 7.5 דונם תמורת 64 מיליון שקל, דבר שיאפשר לשתיהן להקים מגדל משרדים ששטחו 25 אלף מ"ר.
לאמות השקעות מגרש נוסף ברחוב דרך השלום 5, ושתי החברות כבר חתמו על הסכם המסדיר את זכויותיהן להקים פרויקט משרדים ומסחר גם על מגרש זה. מגרש נוסף הממוקם על ציר יגאל אלון ודרך השלום הוא בית גזית גלוב, ובימים אלה החברות מנהלות מגעים עם החברה למימוש עיסקת קומבינציה שבגינה יוכלו לצרף את הזכויות של בניין זה לכלל השטח.
בכוונת גב ים ואמות להחזיק בבעלות משותפת על שטח רחב היקף שיאפשר איחוד זכויות בנייה לפרויקט אחד. בעיריית תל אביב מסבירים שלפי תוכנית המתאר צפויה השכונה לכלול מרכז עסקים ראשי (מע"ר) ושטח מגורים נרחב. בתוכנית מומלץ לאשר תוספת של מאות אחוזי בנייה לצורך הקמת מגדלי משרדים בסדר גודל של המגדלים בצדו המערבי של איילון (מגדלי עזריאלי) ובשכונת ביצרון (מגדלי ההיי-טק), וכך השכונה שאינה רוויה בשטחי מסחר תזכה לשטחים כאלה בקומות הקרקע של מגדלי המשרדים.
בעירייה מסבירים כי לפני 3 חודשים המליצה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להפקיד בוועדה המחוזית תוכנית למתחם מוטורולה על שטח של 7 דונם ממערב למגדלי תל אביב. התוכנית מציעה תוספת זכויות של 50 אלף מ"ר בשני מגדלים בני 25 אלף מ"ר כל אחד, האחד לתעסוקה והאחר למגורים.
אורן גלזר, מנהל החטיבה המסחרית ומנכ"ל משותף באנגלו-סכסון תל אביב: "נכון שהאזור היה בעבר תעשייתי ועדיין יש שם כמה מוסכים, אבל צריך לזכור שמשום שהאזור נחשב לפריפריה של תל אביב שיכנו בו מפעלים כמו מחלבות טרה. עם זאת, שכונת נחלת יצחק לא נחשבת היום לדרום תל אביב. היא מרוחקת 5-10 דקות בלבד ממרכז העיר והיא צמודה לגבעתיים ונהנית ממנה. למתחם המסחרי בקומת הקרקע של מגדלי תלאביב נדרש זמן להצליח, אך היום מדובר במתחם הומה שכולל קאנטרי קלאב ובית קפה מצליח. אני צופה שיותר ויותר בתי עסק תעשייתיים ייצאו מהשכונה ואת מקומם יתפסו יותר ויותר מסעדות ובתי מסחר מודרניים. ככל שייבנו יותר פרויקטים למגורים כך יתחזק גם המסחר במקום. בעתיד אף מתוכנן גשר שיחבר את השכונה אל הצד המערבי של נתיבי איילון ויקרב את השכונה למרכז תרתי משמע".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם