בנק ישראל: מחיר דירה להשקעה זול ב-33% מדירה ממוצעת בישראל
דוח בנק ישראל קובע כי רק מחציתן של הדירות להשקעה נרכשו במשכנתאות; "התמקדות המשקיעים בשנים האחרונות היא באזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה על דירה להשקעה עלתה משמעותית בשנים האחרונות"
"התמקדות המשקיעים בשנים האחרונות היא באזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה על דירה להשקעה עלתה משמעותית בשנים האחרונות יחסית לתשואה על דירה בירושלים ותל אביב, שהיו בעבר ערים מועדפות על משקיעים", נאמר בדוח הבנק.
"הכנסתם של המשקיעים בדירות גבוהה ב-40% מהשכר הממוצע ומחיר הדירה הנרכשת נמוך ב-33% ממחיר דירה ממוצעת בישראל. לכן, רק כמחצית מרוכשי דירה להשקעה זקוקים למשכנתא למימון הרכישה וגם היא קטנה יותר ממשכנתא של רוכשי דירות למטרת מגורים". רכישות הדירות להשקעה ירדו עקב עליית הריבית הריאלית של בנק ישראל, הגבלת משכנתא בריבית משתנה והעלאת מס הרכישה על דירה שנייה.
מספר הדירות הנרכשות להשקעה זינק בעשור האחרון והגיע לשיא ב-2009-2010, אולם ירד בחדות בשנת 2011.
ההשקעה בדירות עלתה בשנים האחרונות עקב המשבר הפיננסי שהוריד הריבית באפיקי השקעה סולידיים והגדיל את הסיכון בשאר הנכסים. לצד זאת, התשואה השנתית הממוצעת על דירה עמדה על כ-4.5% (ויותר) ב-2006-2008. העלייה ברכישת דירות להשקעה לוותה בשינוי מגמה גיאוגרפית: את הבכורה של תל אביב וירושלים כיעד מועדף להשקעה (עד 2008) תפסו אזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה הייתה גבוהה יותר במידה ניכרת, בהשוואה לעבר.
פרופיל המשקיע בשנת 2009 נותר דומה לזה בעבר:
הכנסתו גבוהה ב-40% מהשכר הממוצע ומחיר הדירה שרכש הוא 600 אלף שקל.
מחירה החציוני של דירה שנרכשה להשקעה עמד על כ-600 אלף שקל. מחיר זה שווה ל-4.5 שנות עבודה (ב-2006-2009), לעומת 9 שנים לרוכש דירה למגורים ב-2009.
ערכה של דירה להשקעה (ממחיר דירה ממוצעת) ירד מכ-80% בשנים 2003-2007 ל-67% בשנת 2009. האמצעים הכלכליים של רוכשי דירה להשקעה והדירות הזולות יחסית שהם רוכשים משתקפים גם בשוק המשכנתאות: מתוך כ-15,000 דירות שנרכשו להשקעה בחודשים אפריל-דצמבר 2011 ניתנו רק כ-7,600 משכנתאות. כלומר, רק כמחצית מרוכשי דירה למטרת השקעה זקוקים להלוואה למימון הרכישה לעומת יותר מ-90% מרוכשי הדירות למטרת מגורים. גם גודל המשכנתא לרכישת דירה להשקעה נמוך ב-8.1% מזו של רוכשי דירה למגורים.
"על רקע ממצאים אלו ניתן לנתח את ההשפעות של צעדי המדיניות שננקטו בשנים האחרונות כדי להתמודד עם העלייה החדה במחירי הדירות. המגבלות שהטיל אשתקד בנק ישראל כוונו בעיקר להפחתת הסיכון לעליה חדה של התשלום החודשי לבעלי משכנתא בריבית משתנה, אך הן גם ייקרו את המשכנתאות והשפיעו בעיקר על רוכשי דירה ראשונה הנזקקים יותר למשכנתא. לעומת זאת, העלאת מס רכישה על דירה שנייה שהוחלה אשתקד מהווה תמריץ שלילי לכלל רוכשי דירות להשקעה ולכן השפיעה יותר מאשר הגבלת המשכנתאות. לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל אשתקד הייתה השפעה על כלל רכישת הדירות (עקב ייקור המשכנתאות ועליית התשואות באפיקי השקעה סולידיים)", נאמר בדוח.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם