כלל פיננסים: רכשת דירה – זרקת כסף לפח
מניתוח של אמיר כהנוביץ מכלל פיננסים, עולה כי רכישת דירת 4 חדרים בת"א לפי המחירים הנוכחיים, משמעותה הפסד של 27 אלף שקל בשנה. כהנוביץ: "נוטלי המשכנתאות לוקחים הימור גדול עוד יותר"
לשם הדוגמא בחר כהנוביץ את שוק הנדל"ן בת"א. על פי נתוני הלמ"ס, דירת 4 חדרים בת"א שווה בממוצע 2.125 מיליון שקל, בעוד ששכירות על דירה ממוצעת כזאת עומדת על 5,910 שקל בחודש. "אם יחליט בעל הבית למכור את הדירה ולהישאר לגור בה כשוכר", כותב כהנוביץ, "ובינתיים יפקיד את הכסף מהמכירה באג"ח ממשלתית בטוחה ל-10 שנים, הוא אמנם ישלם שכ"ד שנתי של 70,920 שקל, אך יקבל תמורת החיסכון סכום שנתי ממוצע של 97,750 שקל. כלומר, אם יחליט להיות שוכר של אותה הדירה יחסוך כמעט 27 אלף שקל בשנה, או מנקודת המבט ההופכית – אם יקנה דירה יזרוק לפח כל שנה 27 אלף שקל.
כהנוביץ מבקש להדגיש כי מדובר בחישוב פשוט שלא לוקח בחשבון עלויות נוספות שכרוכות בקניית דירה, כגון הוצאות התחזוקה של דירה, עלויות מיסוי, עורכי דין, ביטוחים, סיכוני קושי במכירה, סיכוני שוכרים ותקופות שבהן הדירה תעמוד ריקה, לדוגמה בזמן שיפוצים. מצד שני, לרוכשי האג"ח מתווסף בעיקר מס רווח הון של 15%. "אם ננסה לשקלל את התוספות הללו ובנוסף ננסה להיות שמרניים מאד לטובת רוכשי הדירות, נעשה להם טובה אם נגיד שיזרקו לפח כל שנה רק 27 אלף שקל", אומר כהנוביץ.
אמיר כהנוביץ, כלכלן מקרו של כלל פיננסים
צילום: דן לב.
לכן, לדברי כהנוביץ, הסיבה הרציונלית היחידה לרכישת דירה היא ציפייה לעליות מחירי הרכישה והשכירות. "כדי שרכישת דירה לא תהיה זריקת כסף לפח, אז ערכה צריך לעלות ב-27 אלף שקל בשנה, או 12% בעשור". בנוסף, עלייה מסוימת במחירי השכירות במקביל מקרבת את נקודת האיזון בין שכירות לרכישה. "לכאורה, עליות מחירים מצטברות של 12% בעשור נשמע כמו ציפייה סבירה לגמרי לעומת העליות של השנים האחרונות", אומר כהנוביץ, "אך מצד שני אולי העלייה של השנים האחרונות דווקא מורידה את הסיכוי לעליות בהמשך?".
בנוסף, מבקש כהנוביץ להזכיר כי רכישה באמצעות משכנתא מעמיסה
על החישוב את עלויות מימון המשכנתא, מה שמהווה משקל נגד להנחה הסבירה לעליית מחירים, כאשר עלייה בריבית על המשכנתא תגרור הרעה נוספת במצב הרוכשים.
בשורה התחתונה קובע כהנוביץ כי במקרים רבים השכירות בנקודת זמן מסוימת זולה יותר מבעלות על דירה. "השאלה הגדולה היא מה יקרה למחירי הרכישה ולמחירי השכירות בעתיד לעומת סביבת הריבית במשק. מצד אחד, מגמת המחירים ארוכת הטווח היא כלפי מעלה. אך מצד שני, גם אלה, כמו כל הכלכלה, מאופיינת במחזוריות וכנראה תרד מתישהו. עליית מחירי הדירה כשלעצמה לא מבטיחה לרוכשי הדירות שעשו עסקה טובה ביחס לשכירות".
בואו להמשיך לדבר על זה בפורום בורסה ושוק ההון-
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם