הממשלה ממשיכה לסלק את המשקיעים משוק הנדל"ן
החלטת הממשלה להאריך את הוראת השעה המטילה מס רכישה מוגדל על משקיעים נועדה לסלקם מהשוק. התוצאה הצפויה היא המשך העלייה בשכר הדירה. אף אחד לא מוטרד מכך שזוג צעיר המתקשה לקנות דירה לא יוכל גם לשכור
מס רכישה בשיעור 5% מוטל על רכישת דירה בסכום של עד מיליון שקל, 6% על קניית דירה ב-3-1 מיליון שקל ו-7% על דירה שמחירה גבוה מ-3 מיליון שקל.
במסיבת העיתונאים שנערכה בדצמבר 2010 ובה הוכרזה הוראת השעה התבררה הכוונה העומדת מאחוריה: להפחית את פעילות המשקיעים בשוק במטרה ליצור היצע רחב יותר של דירות לזוגות צעירים. שר השיכון אריאל אטיאס הצהיר כי המשקיעים הם הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדירות וציין כי הדירות להשקעה מהוות 33% מסך העיסקאות בשוק - אחוז לא בריא, לדבריו.
"צמד המילים'משקיע נדל"ן' היה שם נרדף לאויב מספר אחת של מדינת ישראל", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, "האוצר הוסיף שמן למדורה ומיתג אותם כמיליונרים הגוזלים דירות מזוגות צעירים. כדי למנוע מאותם'מיל יונרים' לרכוש דירות להשקעה, הכביד האוצר את המס על אלה שיש בבעלותם יותר מדירה אחת. חשוב להבהיר - רוכשי הדירות להשקעה הם לא טייקונים ורובם לא מיליונרים. המשקיע הממוצע הוא אדם מבוגר יחסית ממעמד הביניים שצבר הון עצמי מסוים ולא מוכן לקבל 1.5% ריבית בפק"מ בבנק. הוא רוכש דירה, לוקח משכנתה שממומנת מהשכירות ורואה בכך חיסכון לפנסיה. הרוכשים הללו הם אלה שמקיימים את שוק ההשכרה. בשל הכבדת נטל המס הבריחה הממשלה חלק ניכר מהמשקיעים, אך כשלה לייצר אלטרנטיבות כמו דיור מוזל להשכרה".
כשנה וחצי לאחר כניסת הוראת השעה לתוקפה ניתן לבחון את מידת הצלחתה. בסוף 2010 היה משקל המשקיעים 33% מסך העיסקאות בשוק הנדל"ן, ובסוף 2011 צנח שיעורם ל-26%, אך מחירי הדירות לא ירדו. זאת ועוד, עקב הירידה בהיצע הדירות להשכרה נרשם זינוק של 10%-7% במחירי השכירות תוך פחות משנה.
פייגלין מסביר כי "בתקופה הזאת קרו שני דברים: מחירי הדירות לא ירדו והמשקיעים הקטינו את נוכחותם בשוק, והדבר גרם לעלייה חדה במחירי השכירות. למעשה, הממשלה פגעה באוכלוסייה צעירה שאין לה ההון העצמי הדרוש לרכוש דירה, ונאלצה פתאום להתמודד עם מחסור בדירות להשכרה. האוצר היה צריך להבין זאת ולבטל כל מס נוסף על דירות להשקעה, אבל לדידו דירות מגורים הן משאבת כסף עבורו. הארכת הוראת השעה מאפשרת לאוצר לגרוף לקופת המדינה מיליוני שקלים על חשבון החלשים
בממשלה מסרבים להכיר בחוק בסיסי בלתי כתוב בשוק הנדל"ן - כל דירה להשקעה היא גם דירה להשכרה. באופן אבסורדי, בסילוק משקיעים מהשוק הממשלה מביאה במו ידיה לעלייה במחירי השכירות, ובו בזמן מחזרת אחר גופים מוסדיים שייכנסו לראשונה לשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח כדי להוריד את המחירים.
בכמה רשויות מקומיות לא רואים בחיוב את סילוקם של המשקיעים מהשוק. לדברי מנכ"ל עיריית בת ים ארז פודמסקי שקד, "העיר מושכת משקיעים בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית ובשל הקרבה לתל-אביב. רוב המשקיעים רוכשים דירות בציר הרכבת הקלה, בשכונות הוותיקות ובמתחמים המיועדים לפינוי-בינוי, שהמחירים בהם אטרקטיביים. הדירות האלה מושכות צעירים שמעוררים את השכונה ומעלים את ערך הדירות. אפשר לומר שדירות המשקיעים הם מנוע התחדשות שמצעיר את העיר".
רו"ח דורון גיבור, שותף וראש מגזר הנדל"ן בחברת רואי החשבון דלויט בריטמן אלמגור זהר, אומר כי למדיניות הממשלה היו שתי מטרות: "האחת, להוציא מהשוק תושבי חוץ שלא גרים בדירות והן עומדות ריקות ותורמות להקטנת ההיצע; והאחרת, להקטין את חלקם של המשקיעים בשוק כדי להגדיל את ההיצע למי שרוצה לקנות דירה ולגור בה. הבעיה היא שבדרך נשכחה האוכלוסייה שאין באפשרותה לקנות דירה גם אם המחירים יירדו מחר ב-5%. אוכלוסייה זאת צריכה דירות להשכרה, ומי שמספק אותן הם המשקיעים".
לדברי גיבור, לא ברור אם תוכניות הממשלה להגדלת היצע הדירות להשכרה יצליחו, אך בינתיים היא מממשיכה במגמה של הוצאת המשקיעים מהשוק: "מדרגות המס הן דרקוניות עבור משקיעים. רוכש שקונה דירה ראשונה ב-2.5 מיליון שקל ישלם מס רכישה בסך 50 אלף שקל, ואילו מי שקונה את אותה הדירה כדירה שנייה להשקעה ישלם מס בסך 150 אלף שקל. משקיע מחפש תשואה על השקעתו, ואם מחיר הדירה עולה בגלל מס הרכישה הוא פשוט מעלה את שכר הדירה. מדיניות הממשלה גורמת למעשה לעלייה במחירי השכירות".
הוא מסביר כי יש דרכים אחרות להגדיל מיסוי בנדל"ן, כמו השבת מס הרכוש לבעלי קרקעות שלא בונים עליהן או הטלת מס על דירה שנייה שאינה מאוכלסת, וכך להבדיל בין תושב חוץ שמחזיק בדירה לבין משקיע שמשכיר אותה.
"אבל למדינה נוח עם מס הרכישה - הוא קל לגבייה מכיוון שאי אפשר לרשום דירה בטאבו ללא אישור על תשלום המס", הוא מסכם.
מנגד, עו"ד אבישי מלכא, המתמחה במיסוי, סבור כי משקיעים אינם נרתעים מתוספת של 1% במס רכישה: "עוד 1% במס רכישה לא הופך את ההשקעה בדירה ללא כדאית, הבעיה היא שאין כיום חלופה להשקעה. התנודתיות בבורסה בעייתית והריבית בבנקים אפסית, ולכן ההשקעה המשתלמת היחידה היא קניית דירה והשכרתה".
על אף כל האמור, יש לזכור כי הגזירה המשמעותית יותר שהוטלה על המשקיעים - מס שבח בגין ההפרש בין מחיר קניית הדירה למחיר מכירת דירה - בוטלה.
לפני שנה הודיעה הממשלה על כוונתה להאריך את תקופת הפטור ממס שבח לכל 8 שנים במקום כל 4 שנים, שבהן יכולים היו משקיעים למכור דירה מבלי לשלם מס. החלטה זו היתה צפויה להפחית משמעותית את פעילות המשקיעים, אך לאחרונה הודיעה הממשלה כי היא נסוגה ממנה.
לדברי מלכא, "אם היוזמה לפטור ממס שבח כל 8 שנים היתה מתקבלת, משקיעים היו מעדיפים להשאיר ברשותם את הדירות לתקופות ארוכות ולהשכירן כדי לא לשלם את המס, וכך היצע הדירות להשכרה היה גדל".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם