איך קונים נדל"ן בטוח ורווחי בארה"ב?
שוק הנדל"ן הישראלי כבר מצוי בשיא, לכן קשה לבצע בו השקעה נבונה. מחקרים רבים מגלים כי ההזדמנות האמיתית להרוויח נמצאת בנדל"ן האמריקני. אבל איך עושים זאת בבטחה וללא סיכונים?
דרושה זהירות: קיימים פערי מידע גדולים ושוני מהותי בין אופי ההשקעה בישראל ובארה"ב. כדאי לבצע עסקה רק לאחר קבלת מידע מלא על הנכס וסביבתו. חשוב לברר
בית בארצות הברית
תשואה: את התשואה שאנחנו מצפים לה מההשקעה, נבנה מצירוף של תשואה שוטפת ועליית ערך אפשרית. הבסיס להשקעה הוא שמירה על הקרן, ולכן חשוב לקנות בפער ממחיר השוק. כשמוצגת לנכס "תשואה של 15 אחוז" נברר האם לקחו בחשבון והפחיתו ממנה את דמי הניהול, מס רכוש, ביטוח וביטוח אחריות מערכות. ההכנסות יקטנו גם בשל תקופות שבהן הנכס לא יושכר, הוצאות תחזוקה ותשלומים לרו"ח. היזהרו מהשוואה שנערכת לגבי מחיר הנכס ב"בועה". בדקו באיזו תקופה הוערך הנכס, רצוי שההערכה תהיה נכונה לעכשיו. עדיף להשוות את מחיר הקנייה למחירים בעסקאות מקבילות שנערכו לאחרונה באותה שכונה, כדי לוודא שההזדמנות היא אכן שלנו ולא של המוכר.
לפרטים נוספים לחץ כאן
בחירת האזור: לגורם הסביבה יש משמעות ברכישת בית בארה"ב. סביבה טובה תאפשר השכרה קלה, ובעתיד - מכירה עם פוטנציאל משמעותי לעליית ערך. סביבה חלשה תיצור שוכרים בעייתיים, או בית ריק. יתכן שחברת ניהול מקצועית כלל לא תרצה לנהל אותו. איך עושים זאת? חובה לבדוק מקדם ונתוני הגירה חיובית, כך שנדע שיש שוכרים ויהיו קונים בבוא הזמן. רצוי שנרכוש נכס כאשר שיעור אי התפוסה של השכונה הוא עד 10%. חיוני לוודא שההכנסה הממוצעת למשפחה באזור היא 50,000 דולר ומעלה. חשוב שנברר מהי רמת החינוך יחסית למדינה ומהו שיעור הפשע הממוצע בארה"ב לעומת השכונה. אל תתפתו לקנות נכס זול באיזור גרוע - זהו מתכון לבעיות.
בדיקת הנכס: למצב הנכס השפעה גדולה על ההשקעה: קנו נכס שעבר שיפוץ יסודי. דאגו לקבל דו"ח בדק בית שמוודא שאין ליקוי בסיסי בבית. בקשו תיעוד של השיפוצים שנעשו. אם קיים דייר בדירה, קחו בחשבון הוצאות שנתיות שוטפות המכרסמות את דמי השכירות, ובמקרה שהנכס לא עבר שיפוץ יסודי הן עלולות להיות מהותיות.
העסק שפועל מולכם: עבדו מול חברה עם רזומה, מוניטין וניסיון. ודאו שמדובר באנשי נדל"ן מקצועיים, קבלו המלצות משנים עברו ולא רק מהתקופה האחרונה. הישמרו מהבטחת תשואה - שכר דירה מובטח בשיעור 10%, הטסה שלכם חינם לראות את הנכס וכו'.
חברת הניהול: אל תתפשרו על ניהול מקצועי ואמין. זה הבדל משמעותי בין השקעות שונות. בדקו שיש לחברת הניהול רישיונות לעיסוק בניהול ובהחזקת כספי משקיעים. תשוחחו עם לקוחות החברה ובדקו אודותיה ב"גוגל".
פרמטרים: אל תתפתו לבצע מינוף מוגזם - הלוואה של 300-400% מסכום ההשקעה, תסכן את
לסיכום: ההבדל הוא הידע. ארה"ב היא גן עדן למשקיעים, המידע רשמי ואובייקטיבי וקיים על כל בית מגורים באתרים כגון הCensus, Trulia, Zillow, פשוט צריך לדעת איפה לחפש. בבדיקת מסמכי הנכס חשוב לוודא שהמסמכים עדכניים, ורצוי להצליב מידע ממקורות רשמיים, כדי לאתר שימוש במסמכים מזויפים.
בהצלחה!
• הכתבה מאת עו"ד יוסי ברג, מנהל ביה"ס להשקעות ויזמות בנדל"ן ומייסד חברת Safe Future. לפרטים נוספים לחץ כאן.
היכנסו לעמוד הפייסבוק החדש של nrg
נא להמתין לטעינת התגובות
