אז מדוע מחירי הדירות בישראל כל כך גבוהים?
המיסוי הגבוה במשק, מחסומים ביורוקרטיים מעצבנים, עודף במגדלי משרדים ומלחמות האגו בממשלה. ערן רולס, יו"ר מרכז הבניה הישראלי מסביר היכן באמת נמצאים המרכיבים שייקרו כל כך את עלות הדיור בישראל
למרות הצהרות הממשלה המדינה עדיין מרוויחה כ- 60% ממחיר הדירה. ענף הנדל"ן הוא הענף עם המיסוי הגבוה במשק. במחיר דירה נכללים מע"מ ומס רכישה על הקרקע, היטלי פיתוח, אגרות עירוניות, היטלים להקמת מוסדות ציבור, מס רכישה שמשלם הרוכש , כל מיסי החברות המוטלות על חברות הבניה, אגרות והיטלים על העסקת עובדים זרים וכמובן המע"מ על הדירה.לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של nrg ומרכז הבנייה הישראלי
כל זה מסתכם במאות אלפי שקלים לדירה. אמנם הממשלה היוצאת וגם הממשלה החדשה ממשיכות להצהיר שהן מוכנות לותר על הכנסותיהן מהקרקע אך בדלת האחורית אנו רואים ששאר העלויות רק מתנפחות.
כך לדוגמא יוזמת מע"מ אפס שהבטיחה לותר על ההכנסות ממע"מ ברכישת דירה ראשונה – נכשלה. יוזמת מחיר מטרה אמנם הבטיחה הוזלה בעלויות הקרקע אך במקביל היטלי הפיתוח התייקרו . לדוגמא בספטמבר האחרון התפרסמו תוצאות מכרזים לבניה רוויה בבאר שבע.
היטלי הפיתוח עבור יחידת דיור באחד המגרשים עמדו על לא פחות מ – 315,000 שקל לדירה, עבור הקרקע שילם הזוכה עוד כ- 150,000 שקל אז בכמה תימכר אותה דירה בבאר שבע אם על זה נוסיף את שאר המיסים, עלות הביצוע, עלויות המימון – כנראה שלא פחות ממיליון וחצי שקל?
השרים אוהבים להטיל את האשמה על הקבלנים ולצייר אותם כמי שאחראים לעליית מחירי הדירות אולם האמת המרה היא שהרווח הקבלני עומד כיום על כ- 10% במקרה הטוב בעוד שהמדינה מתקשה לוותר על הכנסותיה מענף הנדל"ן שממנות עבורה גם את הרשויות המקומיות וכל עוד התפיסה הזו לא תשתנה מחירי הדירות ימשיכו לעלות.
הבירוקרטיה בענף הנדל"ן היא אחת הסיבות למחירים הגבוהים. מחקר של בנק ישראל מצא שהזמן שלוקח מתחילת התכנון בפועל של פרויקט למגורים ועד להשלמתו נמשך כ- 13 שנים. עלויות התכנון, העלויות של ההליכים המשפטיים אותם נאלצים לממן הקבלנים בדרך לאישור התוכניות ועלויות המימון על הקרקע כולן מתגלגלות למחיר הדירה.
אז משרד הפנים מקדם רפורמה ועוד רפורמה אולם כאשר אני משוחח עם עורכי דין שמתמחים בתחום התכנון והבניה אני שומע שהשוק לא צריך עוד רפורמה השוק זקוק לעשייה ולעמידה בזמנים. חוק התכנון הקיים קובע מועדים לאישור תוכניות אולם אין כל סנקציה על אי עמידה במועדים אילו, תפקידים מרכזיים בוועדות התכנון לא מאוישים , אין על הוועדות פיקוח וכל דיון שנדחה מייקר עוד קצת את מחיר הדירה.
הגבול הוא השמיים. משאב הקרקע בישראל מצומצם . אני סבור שרבים יסכימו איתי שאין מנוס מבנייה לגובה בישראל כאמצעי לשמירה על שטחים ירוקים ולהוזלת מחירי הדיור. אם כן , מדוע כל יזם שמבקש תוספת קומות לבניין נתפס בציבור כמי ששודד את הקופה הציבורית? גם אם תאושר לו תוספת הקומות יוטלו עליו היטלי השבחה שלא יאפשרו לו להוזיל את הדירות. הפתרון טמון לדעתי במהלך שיאפשר תוספת גורפת של קומות לבניינים ללא עלות לקבלן שתחייב אותו להוזיל בהתאם את כל הדירות במגדל. שכן כל עוד עלות הקרקע נקבעת בהתאם לעלות קרקע לדירה הבניה לגובה לא תועיל להוזלת מחירי הדירות למרות החיסכון בשטח עליו המגדל נבנה.
המדינה חייבת לדאוג לבניית מגדלים עם דירות קטנות ומפרט טכני המתאים לכיס של מעמד הביניים. עד היום מגדלים הם נחלתם של עשירים בגלל עלויות התחזוקה ושטחי הנטו ברוטו הגדולים.
מבחן איקאה. מאות אלפי המבקרים באולמות התצוגה של איקאה התפעלו בוודאי מהעיצוב של דירות בגודל 40 מ"ר או 60 מ"ר שבהן ניתן להכניס הכל .
הדירות האלו לא עוצבו באיקאה כמוצג מוזיאוני. במדינות אירופה יש משפחות רבות שגרות בדירות קטנות בעיקר במרכזי הערים הגדולות אולם בישראל כאשר אנחנו בוחנים את התחלות הבניה של דירות חדשות נראה ש – 51% מהדירות שנבנות הן דירות 5 חדרים ויותר , דירות 3 חדרים כמעט ונעלמו מהשוק שלא לדבר על דירות 2 חדרים ( יחד הן מהוות רק 7% מהדירות בבנייה פעילה בישראל ) גם אם נראה בניה של דירות 2 חדרים לרוב מדובר בדירות במגדלי היוקרה של תל אביב, בערי הפריפריה דירות 2 ו- 3 חדרים חדשות לא קיימות . גם כאן הממשלה הצהירה שתעודד בניית דירות קטנות אולם בפועל זה לא קורה.
קצת צניעות. לצד העובדה שלא נבנות בישראל דירות קטנות , גם דירות 4 ו-5 חדרים נבנות במפרט טכני כל כך יקר שלא מאפשר את הוזלת הדירות. כל פרויקט שמוקם באור עקיבא או חדרה ממותג מיד כפרויקט יוקרה, הקבלנים משקיעים מיליונים בלובי כפול ומפואר , בחדרי כושר , במועדוני דיירים ואת המחיר משלמים הרוכשים פעמיים . פעם ראשונה במחיר הדירה ובפעם השנייה במחיר התחזוקה החודשי ובארנונה ,להגנתם של הקבלנים אומר שזוהי דרישת הרוכשים. כן , גם הזוגות הצעירים שמתקשים כל כך ברכישת דירה , ברגע ההכרעה לא מוכנים לוותר על כל השדרוגים האפשריים ומוציאים על זה עוד עשרות אלפי שקלים .
אני קורא מכאן לאותם צעירים, אם אתם מתקשים לגייס את ההון העצמי לדירת 4 חדרים חדשה , רכשו דירת שיכון ישנה, שפצו אותה ואולי תוך מספר שנים תגלו שהיא תעבור התחדשות עירונית והנה לכם אותה דירה חדשה עליה חלמתם מבלי להשתעבד למשכנתא גבוהה מדי במשך עשרות שנים.
חדש במקום ישן. ואם כבר נגעתי בהתחדשות עירונית, היום כבר כולם מבינים שהתחדשות עירונית היא אחד המפתחות החשובים להוזלת מחירי הדירות בערים בהן משאב הקרקע הוא כל כך יקר. רק לאחרונה החליטה ועדת הכספים לקבוע מע"מ אפס על פרויקטים של התחדשות עירונית זהו אחד הצעדים להסרת חסמים , אבל זה לא מספיק .
ראשי ערים מספרים לי שהם מעוניינים לקדם התחדשות עירונית אך נתקלים שוב ושוב בדרישות לא הגיוניות של הועדות המחוזית. יש לתת לראשי הערים יותר סמכויות לצורך קידום התחדשות עירונית בתחומם.
לא רק דירה. לאחרונה השתתפתי בכנס בנייה לגובה בשנחאי שערכה המועצה הבינלאומית לבניה לגובה (CTBUH) מנתוני המועצה עולה כי כ- 30% מהמגדלים שנבנים היום בעולם נבנים כמגדלים עם שימושים מעורבים ומשלבים מגורים, משרדים , מסחר ולעיתים גם מלונאות. בעולם כמעט ולא נבנים היום מגדלים שנבנים רק כמגדלי משרדים, המטרה היא ליצור סביבת חיים המספקת לדייר או לעובד את כל צרכיו באזור מגוריו מבלי שיאלץ לבלות בפקקים מדי יום במשך שעות .
לא רק בתל אביב. אם נחזור לפקקים לרגע, הפקקים באזור המרכז נוצרו ממסורת של מיקום מרכזי התעסוקה בתל אביב והסביבה . היום גם ראשי הערים בפריפריה מבינים שהנחשקות של העיר אותה הם מנהלים תיווצר לא רק מדירות יפות במחירים אטרקטיביים אלא גם ובעיקר מיכולתם לספק מקורות תעסוקה בילוי ופנאי לדיירים לצד מערכת חינוך איכותית.
ממשלת ישראל צריכה לסייע לראשי הערים בקידום של הקמת מקומות תעסוקה ובפיתוח שיעודד את המגמה של התיישבות בפריפריה ויסייע לזוגות הצעירים לקבל את ההחלטה הנכונה.
יותר מידי ידיים הורסות את התבשיל! ענף הבנייה טופל עד היום כמעט בכל משרדי הממשלה. החל ממשרד הבינוי, דרך הפנים והאוצר וכלה במשרד התחבורה. כולם כולל כולם יצרו התנגשויות אינטרסים שרק הצרכנים שילמו עבורן. מלחמות האגו גורמות לשרי הממשלה לשחרר הצהרות ותוכניות מבלי שנבחנו מראש.
ראינו את יוזמת "מע"מ אפס" מפילה ממשלה רק בגלל משחקי אגו אני מקווה שעכשיו שהשר משה כחלון ריכז אצלו גם את משרד האוצר גם את הבינוי וגם את האחריות על מנהל התכנון נוכל לראות מהלים שאכן יוצאים לדרך .
פחות מדי ידיים בונות. לצד ריבוי השרים והפקידים שבעיקר מדברים על בנייה , יש מחסור חמור בידיים בונות. מצוקת כוח האדם בענף הבניה היא אחד מהגורמים לעליית מחירי הדירות ולקושי בהגדלת ההיצע . מחיר פועל סיני (שירות הנמצא במחסור) עולה היום לקבלן 25,000 שקל לחודש. עלות העבודה פר דירה מגיעה היום ל 120,000 שקל, כחלון הכריז לאחרונה שיאפשר תוספת של 20,000 עובדים זרים לענף. את ההבטחה הזו הבטיחו לפניו , המבחן כמו תמיד יהיה מבחן הביצוע.
*ערן רולס הוא יו"ר מרכז הבניה הישראלי
יריד הדירות יערך בביתן מקסידום בגני התערוכה בתל אביב - לפרטים לחץ כאן.
יום שישי 26 ביוני בין השעות 09:00-14:00
מוצ"ש 27 ביוני בין השעות 21:00-23:30
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם