חתמתם כבר? המדריך המלא לקניית דירה מקבלן

כדי למנוע מפח נפש והפסדים כספיים, חשוב לבדוק היטב את סעיפי החוזה, ולהיעזר בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, מטעמכם ולא מטעם הקבלן. זה הזמן להיכרות מעמיקה עם חוזה הרכישה שלכם

בדרך לבית. מה צריך לעשות עוד לפני דירת החלומות גטי אימג'ס

באפריל 2015 נמכרו כ- 2600 דירות  דירות, לעומת כ- 1,600 דירות באפריל 2014,  הישראלים מסתערים על הדירות רגע לפני העלאת מס הרכישה והתוכניות החדשות של הממשלה החדשה שעדיין לא ברורות. גם בסיכום החודשים הראשונים של השנה ינואר עד אפריל 2015, נרשם זינוק חד של 36.1% במכירת דירות. 10,292 דירות נמכרו ברחבי הארץ, לעומת 7,562 דירות בלבד שנמכרו בחודשים המקבילים ב־2014.

אחרי חיפושים ממושכים, ביקור בירידי נדל"ן, בדיקות  במספר פרויקטים, מצאתם את הדירה עליה חלמתם אפילו כזו שעומדת במסגרות התקציב שלכם. דירה מושלמת שכוללת מספר חדרים שרציתם, חדר שינה מושלם עם המקלחת והשירותים הצמודים, דירה עם המטבח המפואר וסלון מרווח. 

רגע לפני המסלול לכניסה לדירה התהליך טרם הסתיים ויש לעבור את תהליך קבלת משכנתא, בדיקת ערבויות לכספכם, מפגש עם מחלקת שינויים והתאמות וחתימת החוזה עם עו"ד המתמחה בעסקאות נדל"ן ויודע לקרוא את האותיות הקטנות. אז לפני חתימת חוזה דירה מקבלן  על מה כדאי להתמקד?

עו"ד אפרת לוי-יצהרי, בעלת משרד עו"ד וגישור לוי יצהרי המתמחה בין היתר בעסקאות נדל"ן, מסבירה בטרם חתימת חוזה דירה מקבלן, יש להקפיד על כמה נקודות מפתח שהחשוב הוא חתימה על זיכרון דברים בטרם רכישה "קבלנים רבים מחתימים את הרוכשים על זיכרון דברים או בקשת רכישה כבר באתר המכירות. זיכרון דברים כזה הוא חוזה לכל דבר ועניין, ובעקבות החתימה תדרשו להפקיד פיקדון כספי במזומן".

לדברי לוי יצהרי, אחרי חתימת זיכרון יש להתחיל  בבדיקה יסודית לפני חתימת החוזה. "יש לבדוק את זכאותו של הקבלן לבנות על הקרקע.  קודם כל אם זו אדמה פרטית יש לבדוק נסח טאבו, אותו ניתן לרכוש בקלות בעלות של כ-10 שקלים באתר משרד המשפטים. אם זו אדמת מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות או חוזה חכירה מהמנהל. כמו כן יש לבדוק שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים הרשומים בסיווג המתאים והוא רשאי לבנות את מספר הקומות אשר  מתעתד לבנות בפרויקט".

משתחררים מהעול והולכים על בטוח

שלב נוסף הוא בדיקת הפרויקט שאינו משועבד ושלא חלים עליו צווי מניעה. הליכים משפטיים, עיקולים, משכנתאות וכדומה. הפרויקט צריך להיות נקי מחובות ומהתחייבות.

חשוב לבדוק כי לפרויקט ישנו בנק מלווה. "יש לוודא כי מצוין בחוזה שכל תמורה ואו חלק ממנה ואפילו המקדמה הנדרשת בחתימה על בקשת רכישה, תופקד אך ורק באמצעות שוברי תשלום הישר לחשבון הבנק המלווה", מבהירה לוי יצהרי רצוי שיהיה הסדר תשלומים ראוי.  

"יש להקפיד על הערת אזהרה שרושמים בטאבו על זכויות הקבלן בקרקע.  לדברי לוי יצהרי "זוהי הערה שרושמים בטאבו על זכויות הקבלן בקרקע המזהירה כל אדם כי הקבלן חתם על חוזה ביחס לדירה שלכם ובכך ניתן למנוע עסקאות סותרות וכפולות של הקבלן. יש לוודא כי הנכם זכאים לקבל הערת אזהרה ובשום מקרה הקבלן לא יכול למנוע זאת מכם, אפילו אם הנכם מקבלים בטוחה אחרת". 

עוד לפני חתימת החוזה יש לקרוא היטב את המפרט הטכני. מה אתם מקבלים בתמורה למחיר הדירה? על מה בכלל אתם משלמים? חשוב לזכור שיש הוצאות נלווה ממס רכישה לשכר טרחה לעו"ד של הקבלן, חיבור הדירה לחשמל ולגז. עלויות שיפוצים ועוד". 

במקרה של הפרת הסכם נכון שלנו יש הישראלים חיים על פי תרבות "הסומך עליך" אך במקרה של רכישת דירה ממש לא מומלץ לחיות על נורמה הזו. ולכן קיים סעיף של הפרת הסכם שקיים במיוחד רק למקרה שבו הדברים ישתבשו, ובמצב שבו הצדדים לא מסתדרים, בדירה וב"רומן" עם הקבלן  מושקע רוב כספכם.  ולכן חשוב מאוד לכסות עצמכם מכל הצדדים.

צילום: שאטרסטוק