כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא

ריבית פריים, קבועה צמודה למדד או משתנה צמודה למדד? לפני שמחליטים לקחת משכנתא, יש כמה דברים שחשוב שנדע על ההלוואה הגדולה והדרמטית ביותר שניקח במהלך חיינו

קונים בית. צאו לדרך ג'ופיטר

אנו נעשה קצת סדר בעולם המושגים ובהכנות המקדימות. כל מה שרציתם לדעת על מימון ומשכנתאות.
משכנתא, היא הלוואה הניתנת ללווה, כאשר הביטחון לכך שההלוואה תוחזר לבנק הוא שעבוד רכוש נדל”ן, בדרך כלל דירה.

הדירה היא העירבון להלוואה, ומכיוון שלא ניתן להפקיד את הדירה בבנק, רושמים את ההפקדה בספרי המקרקעין הטאבו, וזה אומר שחל איסור על מכירת הדירה ללא אישור הבנק.

ישנם כמה סוגים של משכנתאות, דן קצ'נובסקי מנכ"ל חברת יובל משכנתאות מסביר " יש עלייה משמעותית בלקיחת משכנתא בעיקר כיוון שהריביות נמוכות מאד זוהי הריבית הנמוכה ביותר מזה כמה חודשים".

יש מספר מספר סוגי משכנתא,  משכנתא עם ריבית פריים, קבועה צמודה למדד, קבועה לא צמודה, משתנה צמוד למדד ומטבע חוץ. לכל אחד יש יתרונות וחסרונות זה תלוי מאד בצרכים של מבקש המשכנתא.

לפני שניגע בנושא נבין מהו בעצם הפריים? לדברי קצ'נובסקי זהו כלי מוניטארי לשמירה על יציבות המחירים. "נגיד בנק ישראל קובעת את גובה הריבית בסוף כל יום שני האחרון של החודש, על פי התפיסה מה הדבר הטוב ביותר עבור המשק".

משכנתא, כלכלה, מילון מונחים עיבוד מחשב: דפנה תלמי

ההגדרה הכללית של ריבית הפריים הינו - ריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של 1.5%. הנגידה יכולה להחליט אחד משלוש אפשרויות לעלות את הריבית, להוריד אותה או להותיר אותה על כנה.

למסלול פריים יש משמעות כיוון שאינו צמוד למדד וניתן לפרוע אותו ללא קנסות בכל עת. ובתקופות של שפל הריבית שלו אטרקטיבית יחסית. אך לעומת זאת החיסרון הגדול של הפריים, שהריבית אינה קבועה ויכולה להשפיע מאוד על ההחזר החודשי לטוב ולרע בהתאם למצב במשק.

"בדיוק בגלל סכנה זו, בנק ישראל העביר חוקים, המגבילים על לקוחות את כמות הפריים שניתן לשלב המשכנתא עד לשליש מסך כל ההלוואה". מבהיר קצ'נובסקי.

משכנתא שהיא קבועה צמודה למדד: מרגע לקיחת המשכנתא ועד התשלום האחרון שלה, הריבית אינה משנתה כלל. היתרון של מסלול זה הוודאות הופכת את המסלול הזה למפלט מעולה לאנשים המחפשים משכנתא עם שקט נפשי מרבי.פריסת השנים של המשכנתא משפיעה על גובה הריבית שהבנקים גובים.

ככל שפריסת השנים תהיה קצרה יותר, ניתן לקבל ריבית אטרקטיבית יותר מהבנק. מצב זה דומה לפיקדונות, בהם ככל שסוגרים את הכסף בבנק לתקופה ארוכה יותר ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר. החסרונות הבולטים של המסלול הם, ההצמדה למדד, אפשרות לעמלות פירעון מוקדם.

"הצמדה למדד היא אינה תוספת של ריבית, אלא פועלת באופן שונה. המדד היא זה שמעלה את מחיר הקרן, קרי החוב לבנק. כיום, שהריבית נחשבת לנמוכה מאוד היסטורית ולכן הסיכון לעמלות פירעון נמוך.

משכנתא קבועה לא צמודה,  מסלול זה זהה ברובו המוחלט למסלול הריבית הקבועה צמודת-מדד, בשינוי אחד בלבד- קרן ההלוואה אינה צמודה למדד.  כיוון שהריבית קבועה, והקרן אינה צמודה כלל, יוצא איפוא כי מדובר במסלול שלא משתנה כלל לאורך כל חיי המשכנתא.

יתרון מסלול זה מסביר קצ'נובסקי "החל מהתשלום הראשון, ועד לתשלום האחרון, שיכול להיות גם עוד 30 שנה, התשלום החודשי נותר זהה. יציבות יוצאת דופן זו קיימת רק במסלול זה, ויש לה תועלת רבה לשמירה על מסגרת פיננסית נכונה של כלכלת הבית. החיסרון של המסלול שהריבית מלכתחילה גבוה יותר משאר המסלולים כיוון שמגלמת את המדד בתוך הריבית. בנוסף יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם". 

פרויקט לב חריש של חברת נתיב פיתוח בישוב חריש צילום: יח''צ

בצורה הבסיסית למדי , הריבית מחושבת על פי מנגנון של עוגן ותוספת. בכל הבנקים. כך שבנוסף לריבית הפריים שמשתנה על בסיס חודשי, יש ריביות שמשתנות בזמנים שונים- שנה, שנתיים וחצי, שלוש, חמש, שבע, עשר, או אפילו נקודת יציאה אחד באמצע תקופת המשכנתא.

בנקודת היציאה מתרחשים שני דברים במקביל, אחד זו נקודה בה ניתן לשנות את התנאים, ללא עמלות וללא קנסות. מצד שני הריבית מתעדכנת על פי תנאי המשכנתא, והריביות הנמצאות בשוק.  צורת חישוב מנגנון הריבית מורכבת, ופועלת בצורה שונה בכל בנק. העוגן, על פי הנחיות של בנק ישראל, חייב להיות "חיצוני" לבנק, כך שהוא יהיה בלתי תלוי, והבנק לא יוכל להשפיע עליו כלל.  

בנק ישראל מגלה אחריות כלפי הלקוח, כך שיקבל עסקה הוגנת. גם הוא לא לא קבע מהו העוגן שעל כל בנק לבחור, וכך נוצר מצב בו בבנקים שונים יש עוגנים שונים.

משכנתא מטבע חוץ מסלול: צמוד למטבע חוץ הוא לא נוף נפוץ ולא מוכר בנוף המשכנתאות בישראל.  זהו המסלול היחידי בו הלווה יכול הוריד את הקרן מבלי לשלם כלל. דבר זה מתאפשר כאשר הקרן צמודה למטבע זר, ובמידה והמטבע נחלש לעומת השקל, הקרן קטנה מבלי לשלם שקל.

בנוסף להצמדת הקרן, יש כמובן גם ריבית שמשלמים. הריבית מחושבת על פי הריבית הנסחרת על אותו מטבע ברוב המקרים זה או דולר או יורו בין הבנקים בלונדון, הנקראת ליבור. הליבור הוא העוגן שעל גביו הבנקים בישראל מוספים מרווח. בחלק מהבנקים מדובר בליבור משתנה על 3 חודשים, ובחלק אחר הריבית משתנה כל 6 חודשים. כמובן שהריבית שמשתנה כל 6 חודשים נחשבת מסוכנת פחות, אך הפערים אינם גדולים.

פרויקט גבעת אלונים של חברת שרביב ממעוף הציפור צילום: ויו פוינט