אז מה הקונספט? קניונים בהתאמה אישית

בעידן בו קניונים צצים בכל מקום, היזמים הבינו כי הגיע זמן לשינוי בגישה. "יש כמה קונספטים שעובדים בישראל, צריך לדעת בדיוק מה הביקוש במדינתנו הקטנה, ולהגיע עם הרעיון הנכון", גורסים המומחים

קניון מליבו של קבוצת יצחקי בנס ציונה. מותאם לכל גיל צילום: יח''צ

רק במתחם שרונה יוקמו בשנים הקרובות 150 אלך מ"ר חדשים הכוללים בין היתר את מתחם הטמפלרים, שרונה מרקט, קניון האופנה וקניון עזריאלי וזאת לפני שהחלה הרחבת קניון עזריאלי בדרך השלום ושטחי המסחר במתחם השוק הסיטונאי.

"גם היזמים מבינים שיש רוויה בשוק ולכן אנו רואים יותר קניוני קונספט הבונים לאוכלוסיות מסוימות". אומר דדי ריזל, מקבוצת שכטר, יו"ר ועידת הקניונים ולשעבר מנכ"ל גן העיר. לדבריו,  "קניונים ממותגים תופסים הרבה יותר בעולם, אבל גם בארץ לרעיונות מסוימים יכולה להיות הצלחה בתחום.

"בחו"ל מבינים שצריך קניוני קונספט מעבר לקניון הגדול שקיים בכל אזור, וזאת בגלל שהאוכלוסייה גדולה יותר ולכן יש היתכנות לנושא. כך למשל, קניון לאוכלוסיה של הגיל השלישי יכול להצליח מאד בחו"ל, אבל בארץ קשה יותר שהקונספט יעבוד, כי האוכלוסייה קטנה יותר".

ריזל שיקים קניון שכונתי הסמוך לפרויקט "נוף ים קלאב" שהוא בונה באור עקיבא, מסביר כי "יש כמה קונספטים שעובדים בישראל – למשל קניונים לעיצוב הבית כמו דיזיין סנטר, קניוני אוכל דוגמת שרונה מרקט, קניון למותגי יוקרה בינ"ל דוגמת קניון רמת אביב ועוד. אבל יש קונספטים שנכשלו כשלון חרוץ.

"כך למשל, קניון גבעתיים, לפני שעזריאלי רכשו אותו, הושק בתחילה כקניון לנשים בלבד, ללא חנויות לגברים, והקונספט נכשל. צריך לדעת בדיוק מה הביקוש במדינתנו הקטנה, ולהגיע עם הרעיון הנכון בזמן הנכון. לדוגמא, מתחמי הסינמה סיטי שהם בעצם קניון קונספט של מרכז מסחרי מבוסס בילוי, זה סיפור הצלחה כי הוא ענה לצורך, וכיום אנחנו רואים את זה כפטריות לאחר הגשם במקומות אחרים".

קניון שער העיר בית שמש. ''יש כמה קונספטים שעובדים בישראל'' צילום: יח''צ

אחד מהתחומים הצומחים בשנים האחרונות הוא מרכזי מסחר שכונתיים. חברת קרסו נדל"ן היא אחת החברות הדומיננטיות בשוק זה. החברה זיהתה צורך של תושבי השכונות החדשות למרכז מסחרי קטן הכולל תמהיל עסקים העוזר להתנהלות היום יומית של תושבי השכונה.

"החלטנו להיכנס לתחום כי ראינו פוטנציאל לפתח תחום שונה בענף המסחר שיש בו יתרונות מובנים ושאין גוף גדול שמתמחה בו" מציין דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן. לדבריו, "אנחנו רואים את התחום הזה כנכס מניב ויחסית יציב. אלה מרכזים הממוקמים בתוך שכונות מגורים שנהנים מתחרות מופחתת, שכן הם מתבססים על תושבי השכונה ולא מתחרים בקניון או בפאואר סנטר.

"חשבנו שמתאים לנו להיכנס לתחום כזה שיכול לספק תשואות טובות של 8%–9% והוא יחסית פנוי ולא עמוס כמו ענף הקניונים והפאוורים". קרסו נדל"ן החלה לפני כארבע שנים ליזום ולבנות מרכזים מסחריים שכונתיים בהשקעה של כ-450 מיליון שקל.

לדברי פרנס, "ההחלטה היכן להקים מרכז מסחרי היא פועל יוצא של גודל השכונה, אם בשכונה יש יותר מ־2,000 יחידות דיור ללא מענה של מרכז מסחרי שכונתי, אז יש שם מקום לאחד כזה. לכן אנחנו גם יכולים לבנות באותה עיר יותר ממרכז אחד. גודל המרכז ישתנה לפי גודל השכונה שמסביב אבל תמיד יתחיל ב־2,500 מ"ר, ויכלול עד 5,000 מ"ר כפי שבנינו בירושלים במרכז שפונה לאוכלוסייה חרדית. הבנייה שם צפופה ויש מחסור אדיר בשטחי מסחר".

פרץ סנטר - דימונה. גם בדרום הארץ צילום: יח''צ

"שוק הנדל"ן עובר מהפך", אומר רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק בצמח המרמן. באזור המרכז יש כיום עודף היצע בקניוני ענק. ובמקביל הציבור אינו מעוניין לעלות לרכב, לנסוע לקניון ולחפש חנייה בשביל לרכוש כמה מוצרים בסיסיים או לבלות קצת עם הילדים. לכן אנחנו מקימים כיום קומפלקסים הכוללים מגורים ומסחר".

אחת הקומפלקסים שהחברה בונה ממוקם בכניסה לבית שמש וכולל 5 מגדלים של 350 יח"ד וקניון בהיקף של 15 אלף מ"ר. לדברי רן בן אברהם, "אנחנו מתאימים את המסחר לצרכים של האוכלוסייה ולמקום. אנחנו לא מעוניינים להקים עוד מרכז מסחרי או עוד קניון. במקרה של בית שמש למשל 

"אנו בונים קניון עם קונספט שונה לגמרי – קניון בילוי ופנאי. כיום יש באזור קניון העוסק בעיקר באופנה ומרכז מסחרי פתוח העוסק במוצרים כלליים, אנחנו באים להשלים את המשולש הזה עם קניון ייחודי המיועד לבילוי ופנאי. כך אנו יוצרים משולש מסחרי שנותן מענה לכל הצרכים של התושבים באזור".

אחד היתרונות של הקניון בבית שמש שהוא קניון פתוח שבקומת הקרקע שלנו הוא יוצר סטריפ מול. לדברי בן אברהם, בשל תכנון הקניון הסוחרים יחסכו מחצית מעלויות הניהול.

קניון בעתלית. עם קונספט שונה לגמרי הדמיה

קניון קולינרי
קבוצת יצחקי, שמקימה בין היתר מספר מרכזים מסחריים וקניונים ברחבי הארץ, מקימה בימים אלו את קניון מליבו בנס ציונה כמרכז קולינרי, שיכיל מסעדות, ובתי עסק בתחום המזון והבישולים. בקבוצת יצחקי החליטו על מיתוג הקניון כקולינרי לאחר שביצעו בדיקה בקרב תושבי נס ציונה ושכונת מליבו, בנוגע למה הכי חסר להם בעיר.

מבדיקת דרישות התושבים בנס ציונה עולה כי קיימת דרישה לעסקים הבאים: בית קפה, בתי מאפה, מעדניות, חנות תבלינים איכותית, חנות אלכוהול וקצבייה. לצורך כך הוחלט כי קומת הקרקע כולה תיועד לעסקים מהסוג הנ"ל, בעוד שהקומה הראשונה בקניון תאוכלס על ידי בעלי עסקים מתחום הרפואה, כגון: רפואה פלסטית, רופאי ילדים, מכוני פיזיותרפיה, מרפאות וטרינריות ועוד.

בסקר שערכה חברת גיאוקרטוגרפיה עולה כי כמחצית מתושבי השפלה מצפים שבמתחם עסקים שכזה יהיה בית קפה, בעדיפות לאחת מרשתות בתי הקפה הגדולות. בהתאם לכך, בקבוצת יצחקי נמצאים בימים אלו במו"מ עם רשתות בתי הקפה המובילות בישראל לצורך הבאתן לקניון.

קניון דרכים
ישנן חברות נדל"ן שבחרו כאסטרטגיה להקים מרכזי מסחר בפריפרייה ובעיקר בעורקי תחבורה מרכזיים. קניונים אלה משמשים הן את תושבי האזור והן את המטיילים שעוברים דרך אותם עורקי תחבורה.

אחת החברות המתמחות בזה היא פרץ בוני הנגב. לאחרונה החברה השיקה את ההרחבה של קניון פרץ סנטר בדימונה. מדובר על 18 אלף מ"ר מסחר בכניסה הראשית לעיר על כביש 25 באר שבע-אילת.

לדברי מאיר עומר, מנהל הנכסים בחברת פרץ בוני הנגב, "הרשתות הגדולות מבינות שהן הגיעו למיצוי מלא של פוטנציאל הצמיחה שלהם במרכז הארץ וכעת, הפוטנציאל נמצא באזורי הפריפרייה. המרכז בדימונה לדוגמא משרת מעל 70 אלף מתושבי האזור ועוד כ-2 מיליון מכוניות בשנה שעוברות מהמרכז בדרך לאילת".

מרכז מסחרי של קרסו נדלן ביבנה. הרשתות הגדולות מבינות שהן הגיעו למיצוי מלא של פהוטנציאל צילום: יח''צ

קניון בילוי
עתלית מצטרפת למפת הקניונים: חברת נופי המצודה תפתח בספטמבר הקרוב קניון חדש השם "דרך הים" אותו היא הקימה בצומת עתלית בהשקעה של כ-35 מיליון שקל.

הקניון יתפרש על פני שטח של כ-4,000 מ"ר ועתיד לשרת את תושבי טירת חוף הכרמל, עתלית וכביש החוף, אולם ייחודיותו של הקניון הוא באפיונו כ-"קניון בילוי" ולדוגמא תהיה בו לראשונה בישראל בריכת דגים, אותם יוכלו המבקרים להאכיל על ידי בקבוקים מיוחדים. כמו כן יוקם במקום מועדון גלישה, ובית קולנוע תלת מימד ראשון וייחודי מסוגו.

"הקניון מאופיין כמקום בילוי ולכן ניתן דגש בתמהיל החנויות, המסעדות, בתי קפה והאטרקציות לילדים. כחלק מהאטרקציות הילדים יוכלו לראשונה להאכיל דגים באמצעות בקבוקים מיוחדים כמו תינוקות. זהו הקניון הראשון גם בעתלית, ובכלל הרשתות הגדולות מבינות שהן הגיעו למיצוי צמיחה מלא במרכז הארץ, וכעת ניתן לממש את הפוטנציאל באזורים המרוחקים יותר במעגל השני ממרכז הארץ", מסרו מחברת נופי המצודה:

גם המתנחלים רוצים קניון
לאחרונה גם ההתנחלויות הצטרפו לרצון לקניון משלהם. צ.פ חברה לבנין זכתה לאחרונה במכרז להקמת קניון ראשון בהתנחלויות בהשקעה של 100 מיליון שקל. מדובר על מתחם הכולל 10,500 מ"ר של מסחר ומשרדים ביישוב אפרת. 

לדברי צבי פוקס, הבעלים של חברת צ.פ "לקניון בתוך יישוב ביהודה ושומרון יש יתרונות רבים. בראש ובראשונה מבחינה ביטחונית, מדובר בקניון שיוקם באזור מאובטח. בנוסף, אפרת צפויה להכפיל את גודלה בתוך 3 שנים כאשר עוד 800 משפחות יגיעו להתגורר ביישוב בין היתר בשל השקעות רבות של המועצה בשנתיים האחרונות. בימים אלה אנחנו עורכים מחקר שוק מקיף כדי לבדוק מה הצרכים של תושבי הגוש ולאחר מכן נחליט על תמהיל החנויות בקניון החדש".

מנתוני החברה עולה כי כיום תושבי האזור נאלצים פעמים רבות לנסוע עד ירושלים כדי לבלות ולקבל שירותים רבים והקניון החדש שהחברה תקים צפוי לענות בדיוק על הצרכים האלה.

פוקס הוסיף כי "תושבי יהודה ושומרון מעוניינים ברשתות בדיוק כמו כל תושב המתגורר בתחומי הקו הירוק. הם מעוניינים בבתי קפה, מסעדות, רשתות אופנה גדולות, מכוני כושר ומתחמי פעילות לילדים".