השקעה בנחלה במושב: תהליך משפטי מיוחד

השקעות בנדל"ן במושבים הפכו להצלחה גדולה, אולם חשוב להכיר בטרם רכישה את המעמד המשפטי המיוחד של הנחלות והמשקים. מהו "החוזה המשולש"? מיהו "בר רשות"? מה דינו של "הבן הממשיך"?

אפיק ההשקעות בתחום הנדל”ן במושבים הפך עם השנים לאטרקטיבי ביותר עבור המשקיעים. יחד עם זאת, ישנם הבדלים גדולים במורכבות בין עסקת נדל”ן רגילה (רכישת דירה חדשה או יד שניה, לדוגמא) לבין עסקת רכישת נחלה במושב.

ברוב המושבים זכויותיו של המוכר, חבר האגודה, מוסדרות באמצעות הסכם המכונה “חוזה משולש”, בו שותפים רמ”י (רשות מקרקעי ישראל), שהיא בעלת הזכויות בקרקע, הסוכנות היהודית, המיישבת ההיסטורית אשר שכרה את הקרקעות מרמ”י ודאגה ליישובן, והמושב המעביר את זכויותיו במשקים לשותפים באגודת החברים שבו.

זכויותיו של חבר האגודה במשקים אינן זכויות בעלות, אלא כאלה של “בר רשות”, מתוקפו של שרשור הבעלות: רשות המקרקעין משכירה את אדמותיה לסוכנות היהודית, שבהסכמת הרשות מעניקה זכויות “בר רשות” למושב, המחלק את הנחלות לחברי האגודה.

רוב הנחלות מורכבות למעשה משלוש חלקות אדמה: חלקה א’ מיועדת לביתו של חבר האגודה. חלקה ב’ למשק החקלאי העצמאי וחלקה ג’ (לרוב) לשימוש חקלאי לטובת כלל האגודה.

זכויות חבר האגודה

החוזה המשולש הוא, אם כן, הבסיס להענקת הזכויות לחבר המושב. העובדה כי מדובר ב”זכות אישית” מגבילה את האפשרות להעברת הנחלה. בדרך כלל העברת זכותו של בעל המשק כפופה לאישור מראש, בכתב, מאת רמ”י והסוכנות היהודית ולהסכמת אגודת המושב.

עו"ד מיכאל שטרית. צילום: שמואל אלימלך

אם נפטר חבר האגודה, עוברות כלל זכויותיו לבן הזוג הנותר. בהיעדר בן זוג, יועברו הזכויות ל”בן הממשיך”, שנקבע על ידי ההורים ואושר על ידי הסוכנות היהודית. כאשר אין בן ממשיך, או לא מונה כזה, יחולו הוראות סעיף 114 לחוק הירושה. המשמעות: המשק אינו חלק מהעיזבון. הוא אינו ניתן להורשה, אלא להעברה בלבד, על פי הגבלות ההעברה שבחוזה המשולש.

מעמד הבן הממשיך

בפסקי דין רבים  בחן בית המשפט את סוגיות הבן הממשיך, וההגדרה הרווחת בפסיקה היא כדלקמן: “הבן הממשיך הינו הבן שבונה את ביתו בחלקה א’, ליד בית ההורים, מעבד איתם את המשק, ומצפה לכך שעם מותם, בבוא היום, יהיה הוא בעל המשק במקומם” .

תקנה 3 א’ לתקנות האגודות השיתופיות מסדירה בצורה חוקית את מעמדו של הבן הממשיך, בקובעה כי “הבן הממשיך הינו בן אחד בלבד (גם מאומץ), נכד אחד, לרבות בן הזוג של הבן הממשיך, אשר מחזיק בעצמו או יחד עם הוריו מכוח הסכם עם הוריו ו/או התחייבות של הוריו ו/או מכוח ירושה במשק החקלאי”. מינויו של בן ממשיך יכול להתבצע אך ורק בהתאם להוראות הללו. משום כך לא ניתן להורות על מינוי אח, חבר או מטפלת סיעודית, ל”בן ממשיך”.

על הבן הממשיך להגיש לאגודת המושב בקשה להתקבל כחבר, בגיבוי מסמכים המעידים על היותו בן ממשיך, הבא להמשיך ולקיים בנעלי הוריו את המשק כיחידה חקלאית. מבחינת האגודה, די בהודעת הורים כדי לצרפו אליה במעמד זה.

על ההורים לפנות בבקשה למינוי בן ממשיך גם אל הסוכנות היהודית. לבקשה יצורפו האסמכתא המעידה על היותו בן ממשיך ואישור אגודת המושב המעיד על קבלתו. לאחר מכן יש להגיש בקשה לרשות המקרקעין, אליה יצורפו מסמכי המינוי. זכויות “הבן הממשיך” במשק נקבעות בתהליך המגובה ובהסכמים נפרדים,  ומתוקף החוזה המשולש. חשוב להדגיש כי זכויות הבן הממשיך יועברו אליו בפועל רק לאחר מות ההורים.

העברת הזכויות בצוואה או בלעדיה

בתי המשפט הכירו באפשרות לקבוע בצוואה את זהותו של היורש במשק. עם זאת, בשונה מצוואה רגילה בה מוגדר מעמדו כיורש מלא, הרי בהורשת משק חקלאי מדובר במינוי לבן ממשיך. הרציונל של מינוי בן ממשיך באמצעות צוואה כפוף הן ל”הסכם המשולש” והן לתקנה 3 א’ לתקנות האגודות השיתופיות.

כאשר אין בן ממשיך רשום וההורים לא הותירו אחריהם צוואה, קובע סעיף 114 לחוק הירושה כי “משק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה היתה פוגעת בכושר קיומה כמשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית – יימסר ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, והוא יפצה את היורשים האחרים במידה ששווי המשק עולה על המגיע לעיזבון“.

הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, וכל המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

הכותב הוא עו”ד מיכאל שטרית, מרצה במכללת פסגות, יזם ומשקיע נדל”ן, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין מיכאל שטרית, העוסק בין היתר בליווי עסקאות בתחומי המקרקעין והנדל”ן המסחרי.

הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, וכל המסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.