מס הדירות של כחלון וההגיון הקומניסטי שלו
כחלון האדום לא יביא להורדת שכר הדירה או למכירת הצפה של דירות. הוא יביא להעלאת דמי שכירות ולהעלאת מחירי דירות. עם הישג זה הוא ילך לבחירות ורבבות בעלי הדירות יזכרו זאת גם אז
כאשר שר אוצר מטיל מס חדש, כמו המס על בעלים של יותר משתי דירות, הוא עושה זאת משני טעמים. האחד – לגבות יותר כסף ולהקטין גרעון תקציבי, השני מטעמי מדיניות כלכלית. מס הדירות החדש של כחלון אינו בא משאיפה להקטין גרעון. רק לפני כחודש הקטין כחלון שיעורי מס הכנסה. אם היה נזקק לתוספת מסים לבטח לא היה מקטין את שיעורי המס על חברות ענק וחברות בכלל.לעוד טורים בערוץ הדעות של nrg:
- סערת הבורקיני: אקט גזעני בלבוש מיזוגני
- לא לפחד מאובמה: כפיית מהלך מדיני תיענה בבנייה
כל התכנים הכי מעניינים - בעמוד הפייסבוק שלנו
נושא מדיניות כלכלית הנוגעת לנדל"ן מחייב רגישות משום ששוק הנדל"ן פועל לפי הגיון משלו, וההגיון של חכמי משרד האוצר לא תמיד תואם את הגיון השוק. שוק הנדל"ן הינו תרכובת של כלכלה ופסיכולוגיה של קשר אישי לדירה ודאגה לדור הבא.
כחלון בישיבת הסיעה. ''המשכירים מבקשים כבר עכשיו להקטין את נזקי המס בעתיד''.
צילום: דודי ועקנין
אני מקווה כי השר כחלון מכיר את השווקים הפיננסיים אך חוששני כי אינו מכיר את הגיון שוק הנדל"ן. עובדה שעד היום מחירי הנדל"ן לא יורדים. וכעת השר כחלון שואף להכריח את בעלי הדירות למכור את דירותיהם ולהכניס לשוק למכירה יותר דירות יד שניה. המציאות תהא שונה: לא יהיו יותר דירות יד שניה בשוק. שר האוצר רק יגרום לעליית שכר הדירה בכל הארץ ולעליית מחיר הדירות, משום ששכר הדירה מניב 3-4 אחוז משווי הדירה וכאשר שכר הדירה עולה, יעלה מחיר הדירה יחד אתו.
בעל שלוש דירות ומעלה לא יכול לגור בכל הדירות, הוא גר בדירה אחת. את יתר הדירות הוא משכיר. בא האוצר ואומר: אני אטיל עליך מס, שכדי להתחמק ממנו אתה תמכור דירות. האוצר מניח כי אדם יעדיף לשלם מס שבח 20%-25% על מכירת הדירה מאשר לשלם 1% משווי הדירה מדי שנה.
אם השר כחלון שואף להציף את השוק במכירת דירות יד שניה על-ידי הטלת מס על הדירה השלישית ומעלה, הוא ינחל אכזבה רבתי. מחירי הדירות לא ירדו בגלל הצפה, מפני שאין סיכוי להצפה. פסיכולוגית השוק תמנע זאת. במאבק בין מאה פקידי אוצר לבין רבבות ישראלים – הניצחון יהיה תמיד בידי הרבים. חכמת ההמון תמצא תמיד את הדרך לשמור על בעלות הדירות.
נצא מהנחה שפלוני אכן מכר דירה. התוצאה המידית היא דירה אחת פחות בשוק הדירות להשכרה. אותו פלוני נשאר עם כספי הדירה שמכר. מה יעשה בכסף? בבנק לא יקבל ריבית. להשקיע בבורסה? מסוכן. אפשר להפסיד. הדרך הנכונה היא להשקיע בדירה. אך בישראל אין טעם להשקיע. הוא מכר דירה בישראל לא כדי להשקיע בדירה נוספת בישראל. הוא ישקיע בברלין, בפריז ובלונדון.
שר האוצר פועל בהגיון קומוניסטי מתוך שאיפה לחלק את ההון מחדש. להביא לפרידה של בעלי דירות מחלק מדירותיהם, ולאפשר לזוגות צעירים, בסיוע משכנתאות, לרכוש דירות אלה. אך כדי להביא לתוצאה כזו כדאי להשתמש בתורה הקומוניסטית במלואה. להפקיע את הבעלות על דירה שלישית ומעלה, ואזי האוצר כבעל הדירות יוכל למכור אותן במחיר זול לזוגות צעירים.
ונשאלת השאלה למה להילחם בהשכרת הדירות ולהכריח את בעלי הדירות למכור אותן. הרי שכירות דירה טובה יותר לצעירים מאחר שהם חסרי יכולת לממן רכישת דירה. למה להוביל זוג צעיר להיכנס לחובות של רכישת דירה? השכירות הולמת יותר את יכולתו של הזוג הצעיר.
שנים נכשל האוצר בכוונתו להביא לבניית בנייני דירות להשכרה. אחת הסיבות לכישלון היא פחד המשקיעים משינויי רגולוציה שייפגעו בתחשיבי כדאיות ההשכרה לטווח ארוך. הרעיון של מס על הדירה השלישית הוא דוגמה לחשש משינויי הרגולציה. האזרח שקנה דירה במיטב כספו, לאחר תשלום מס, כבר יתחיל לחשוש לגורל הדירה השנייה. אם השר כחלון רוצה להוביל את השוק לשכירות לתקופה ארוכה, די להוריד מס מאשר לעלות מס חדש. כיום משלם המשכיר 10% מהכנסות שכר הדירה כמס הכנסה. אחוז זה נקבע כדי לעודד השכרת דירות.
אם כחלון מעונין בשוק שכירות לתקופה ארוכה, די שיוותר על מס עשרת האחוזים לגבי השכרת דירה לתקופה של 7 שנים ומעלה. הדבר יציף את שוק ההשכרה לטווח ארוך. מנתונים של שנת 2012, בתל-אביב בלבד מספר הדירות בבעלות כמעט שווה למספר הדירות להשכרה. בינתיים המדיה מלאה בסיפורי המס החדש, והעלאת דמי השכירות כבר החלה. המשכירים מבקשים כבר עכשיו להקטין את נזקי המס בעתיד. וכששכר הדירה עולה – גם מחיר הדירה בשוק יעלה.
כחלון האדום לא יביא להורדת שכר הדירה או למכירת הצפה של דירות. הוא יביא להעלאת דמי שכירות ולהעלאת מחירי דירות. עם הישג זה הוא ילך לבחירות ורבבות בעלי הדירות יזכרו זאת גם אז.
הכותב הינו משפטן הבקי בשוק הנדלן
היכנסו לעמוד הפייסבוק החדש של nrg
אקו"ם