 |
/images/archive/gallery/195/210.jpg משכנתא, כלכלה, מגמות בענף הבנקאות
עיבוד מחשב:בניזרי חגית  |
|
|
| מגמות ותופעות בענף המשכנתאות |
|
| אילו מסלולים אהודים יותר על הישראלים בנטילת משכנתא ואילו פחות, מה אוהבים העולים הצרפתים, מי לא עומד בנטל ומי כבר לא יכול לעזור יותר |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דודי מייזליק, מנהל שיווק בנק אדנים
31/10/2004 18:50 |
|
|
|
|
|
|
|
גידול בתופעת מחזורי המשכנתה
המרת הלוואות שניטלו בשנים האחרונות בריבית גבוהה להלוואות בריביות זולות ואטרקטיביות יותר. ירידת הריבית הקבועה על המשכנתאות מהווה הזדמנות לבעלי משכנתאות לבצע מיחזור של ההלוואה על ידי פירעון מוקדם של הלוואה קיימת ונטילת משכנתה חדשה בתנאים משופרים. כתוצאה מהפרשי הריביות ניתן להגיע לרווח של עשרות אלפי שקלים. במהלך החודשים האחרונים ביצעו אלפי בעלי משכנתאות הליך של מיחזור המשכנתה, וחסכו תשלומים עתידיים המסתכמים בעשרות אלפי שקלים – קהל הלווים המתאים ביותר למיחזור הלוואה קיימת הם לווים המשלמים היום ריביות בשיעור 6.5% ריבית ומעלה.
מדובר בלווים שנטלו משכנתה בריבית קבועה בשיעורים אילו או בלווים שנטלו משכנתה בריבית משתנה והם עומדים בפני תחנת שינוי המשכנתה. חשוב עם זאת להדגיש כי לעיתים ההליך כרוך בעמלת פרעון אשר התשלום שלה בעת המיחזור מונע את הרווח הגלום בקבלת ריבית נמוכה. יש לבדוק את התמחור הנכון בכל הלוואה בנפרד".
בנוסף, רבים מנוטלי המשכנתאות
אינם מודעים לכך שתחנת השינוי במסלול של ריבית משתנה מאפשרת להם לבצע מיחזור של המשכנתה ללא קנסות וללא עמלת פירעון. לכן, כאשר מקבלים הודעה מהבנק כי תחנת השינוי קרובה (על פי הוראות בנק ישראל יש לקבל הודעה כזו מהבנק לפני מועד התחנה) מומלץ לבדוק אפשרות של מיחזור, בעיקר בתקופה זו שבה הריבית נמוכה יחסית לחודשים ולשנים קודמות.
כמו כן, באם וכאשר מחליט הלווה על מיחזור המשכנתה, מומלץ לבדוק אפשרות גם לשינוי הרכב הלוואת המשכנתה ולא רק בשיעורי הריבית. יש לבדוק האם קיימים מסלולים חדשים שלא היו בעת נטילת ההלוואה המקורית, ואולי גם לפרוס בצורה שונה את תקופת ההחזר בהתאם למצב הפיננסי הנוכחי והעתידי.
נקודה נוספת היא ריבית צמודת מדד נמוכה – בשנה האחרונה התייצבה ריבית המשכנתאות לתקופה ארוכה על רמה נמוכה יחסית של כ–5% ובמקרים רבים אף ברמה נמוכה יותר. המדד הנמוך אף הוא בשנתיים האחרונות מסייע לשמור על החזרים חודשיים נמוכים ונוחים עבור נוטלי המשכנתאות.
העדפת הלוואות משולבות
למרות גובה הריבית הנמוכה יחסית בהלוואות קבועות צמודות מדד. התמהיל הפופולרי ביותר של המשכנתה, מציין דודי מייזליק מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות, הוא הלוואה המשלבת מספר מסלולים: הלוואה בריבית משתנה, צמודה פריים ומסלול בריבית קבועה ואף משכנתה דולרית. יחד עם זאת סכום ההלוואה הגדול ביותר נלקח בריבית קבועה לאור הריביות הנמוכות על המשכנתאות צמודות המדד. המסלולים השונים משווקים ע"י הבנקים השונים ויוצרים הרכב הלוואה בעל החזר חודשי נמוך יחסית ואטרקטיבי, בעיקר בהשפעת הריבית הדולרית הנמוכה והריביות הנמוכות במסלולי המשתנה.
הנחיות של בנק ישראל בכל הנוגע לריבית המשתנה וביצועי הלוואות הנלקחות לשעורין, המבססת את הריבית העתידית על פי עוגן קבוע ומרווח קבוע ממנו, שיפרו את יכולת הלקוחות לחזות את השינויים בריבית , והבטיחו כי הריבית שקיבלו בתקופה הראשונה של ההלוואה תהא בסיס גם להמשך הדרך, ללא תלות בבנקים עצמם ולקביעה סובייקטיבית שלהם".
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
הצרפתים - אין, הערבים - אאוט
|
|
|
 |
|
|
|
אלפי צרפתים נטלו משכנתאות ורכשו דירות בישראל
מסקר שערך בנק אדנים למשכנתאות נמצא כי 40% מעולי צרפת מעדיפים לרכוש דירה בירושלים ובערי הלווין הסמוכות לה. העולים מצרפת רואים ברכישת דירות בישראל השקעה נדל"נית אטרקטיבית וזאת בהשוואה למחירי הדירות הגבוהים בצרפת. רוכשי הדירות בקרב עולי צרפת, הנם בעלי הכנסה גבוהה (בשקלים בשל הפער בין השקל ליורו) הנהנים לרוב מהון עצמי גבוה בשיעור של 50% מערך הדירה המאפשר להם לקבל הלוואות משכנתה בישראל.
הלקוחות מצרפת המבקשים לרכוש דירה בארץ מאופיינים ביכולת החזר גבוהה ובהון עצמי ראשוני גבוה לאחר מימוש נכסים בצרפת עצמה, דבר המאפשר להם ליטול הלוואה הקטנה ב- 20% אחוזים לעומת הלוואה של עולים מארצות אחרות הלוקחים הלוואות. בנוסף התקופה הנבחרת למשכנתה קצרה ברוב המקרים נעה בין 10 ל-12 שנים.
מהסקר עולים עוד הנתונים הבאים: כ–49% מהיהודים הצרפתיים מתעניינים ברכישת דירה בישראל גם אם אין בכוונתם לעלות לישראל בשנה הקרובה. 90% מהעולים הצרפתים מתכוונים לרכוש דירה בישראל. 30% מהעולים הצרפתים לא יזדקקו למשכנתה כלל – המימון נעשה ע"י מכירת נכס בצרפת.
מרבית העולים הצרפתים מחזיקים לפחות בנכס אחד בצרפת. המשכנתה הממוצעת עומדת על 100,000 דולר והיא מהווה 50% ממחיר הרכישה.
מחירי הדירות המבוקשות על ידם נעים בין 200,000 דולר ל-350,000 דולר. הם נהנים מיורו גבוה ביחס לדולר, עובדה המאפשרת להם למכור נכס בצרפת ב–123,000 יורו ולקנות ב-150,000 דולר דירה בארץ. הערים המבוקשות ביותר: ירושלים, אשדוד, נתניה ולאחרונה אף רעננה.
הערבים הם כבר אאוט במשכנתאות
בנק אדנים ערך לאחרונה סקר בקרב למעלה מ–500 מלקוחותיו נוטלי המשכנתאות, במטרה לבחון את שיעור הערבים במשכנתאות כיום לעומת שיעור הערבים על משכנתאות לפני עשור שנים. מהסקר עולה:
רק ב-30% מהלוואות המשכנתה כיום נדרשת חתימת ערבים, לעומת 80% מההלוואות שניטלו לפני 10 שנים. בנוסף, פחת משמעותית גם מספר הערבים החתומים בתיק ההלוואה מ–4-5 ערבים לפני עשור ל-1-2 בלבד כיום, במקרים בהם נדרשים ערבים.
עו"ד יונתן הולצר – מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, מסביר את הקיטון החד בהלוואות בהם נדרשת חתימת הערבים ,במספר סיבות עיקריות: בראש ובראשונה שינויים בחקיקה שבאים לידי ביטוי בנקיטת הליכים משפטיים כלפי הלווה במקרה של פיגור בתשלומי ההלוואה. רק במקרים בהם לא ניתן למצות הליכים מול הלווה פונים לערבים ולהליכי מימוש נכסים. כמו כן, החקיקה הקלה על מימוש נכסים משועבדים במצב של אי תשלום של הלוואה ופישוט הליכי הוצאה לפועל. עוד מוסיף הולצר: "כניסתה של חברת אי אם אי לשוק המשכנתאות במהלך השנים האחרונות, מהווה תחליף לערבים בדמות של חברת ביטוח. הדבר מקל על המשפחות של נוטלי ההלוואה ומשפר את מצבו של הבנק בהתמודדות מול ערבים".
החתמת ערבים נדרשת כיום, בעיקר במצב שבו ההלוואה המבוקשת הינה גבוהה ביחס לערך הנרכש והמשועבד. כך ידרשו הבנקים ערבים במימון של יותר מ–70% מהנכס או ידרש ביטוח אשראי ע"י חברת EMI. בהלוואות אלה, הסיכון שלא לקבל את מלוא החוב בעת מימוש הנכס גבוה יותר ולכן, נדרשת חתימת הערב. הלוואות אחרות בהן יידרשו הלווים להמציא ערבים, אשר יחתמו יחד עימם, על הסכם ההלוואה מאופיינות בלווים צעירים במיוחד בעלי כושר החזר נמוך יחסית.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
סימני מיתון
|
|
|
|
|
|
|
מסימני המיתון : ההורים מתקשים לעזור
מחלקת המחקר של בנק אדנים למשכנתאות וחסכונות ערכה סקר בקרב כ- 430 זוגות צעירים (בגילאים 22 – 40) שרכשו בשנה האחרונה דירה או עומדים בפני רכישת דירתם הראשונה. מטרת הסקר היתה לבחון את מקורות המימון בהם נעזרים הזוגות לצורך רכישת הדירה הראשונה. את נתוני הסקר השוותה החברה בין 430 זוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה בשנת 2001 .
בשנת 2004: רק 63% מהזוגות הצעירים קיבלו סיוע מההורים לרכישת דירתם הראשונה, בעוד שבשנת 2001 כ-75% מהזוגות הצעירים שרכשו את דירתם הראשונה קיבלו סיוע מהוריהם. כך עולה מנתונים של בנק אדנים למשכנתאות.
על פי נתוני הסקר, למעלה מ-35% מהזוגות הצעירים הרוכשים את דירתם הראשונה אינם מקבלים כלל סיוע כספי מהוריהם, כתוצאה מכך: רוכשים דירות קטנות וזולות יותר, רוכשים יותר דירות בפריפריות וכן ניכרת עלייה בצריכת אחוזי המימון הבנקאי וכתוצאה מכך תקופת המשכנתה מתארכת.
מדובר בירידה חדה ומשמעותית בסיוע הכספי הממוצע שמעניקים ההורים לילדיהם המשמש כהון העצמי ההתחלתי לרכישת הדירה הראשונה. אם בעבר הדירה הראשונה נרכשה ע"י מרבית הזוגות הצעירים כשנה לאחר החתונה, כיום 31% מהזוגות הצעירים רוכשים את דירתם הראשונה כעבור 3-4 שנים מיום נישואיהם, לאחר שהצליחו לחסוך הון עצמי ראשוני.
דודי מייזליק, מנהל השיווק של בנק אדנים למשכנתאות וחסכונות מציין כי , "הנתונים אינם מפתיעים, לאור המצב הכלכלי שבו נתון המשק בשנה האחרונה. למרות שבמשפחות רבות נוהגים ההורים לחסוך כספים רבים עבור דיור לילדיהם, הרי שהעלייה ביוקר המחייה, לצד האבטלה הגואה, שחיקת השכר ועוד, אילצה כיום הורים רבים לפתוח תוכניות חסכון ולהשתמש בהם בחיי היום יום. עם זאת, יש לציין כי גם כאשר יש להורים סכום גבוה יותר לצורך הסיוע, הרי שהם חוששים, להעביר אותו במלואו לילדים לצורך רכישת הדירה ומעדיפים לשמור אותו לכל צרה שלא תבוא.
עלייה חדה במספר נוטלי המשכנתאות השוברים תוכניות חיסכון
עוד עולה מהסקר: 18% מההורים מסייעים לילדיהם בתשלומי המשכנתה החודשיים, 38% פורעים תוכניות חיסכון, ביניהם: קופות גמל, קרנות השתלמות ועוד, על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתה החודשיים. 13% מנוטלי המשכנתאות חוסכים בהוצאות אחרות על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתה.
31% נכנסים כל חודש למינוס בבנק, על מנת לשלם את תשלומי המשכנתה החודשיים.
המצב הכלכלי, האבטלה הגואה, שחיקת השכר, כל אלו ועוד מקשים על נוטלי המשכנתאות בכלל וזוגות צעירים בפרט הנמצאים בתחילת דרכם, לעמוד בתשלומי המשכנתה. המצב החדש שנוצר, הביא למגמה חדשה, לפיה יותר ויותר הורים מסייעים לילדיהם בתשלומי המשכנתה החודשיים, וכן, יותר ויותר נוטלי משכנתאות נאלצים לשבור תוכניות חיסכון על מנת לעמוד בתשלומי המשכנתה.
לדברי עו"ד יונתן הולצר, מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, "המשבר הכלכלי הביא רבים מנוטלי המשכנתאות לפרוע תוכניות חיסכון וקרנות השתלמות, ולו רק בשביל לעמוד בהחזרי המשכנתה החודשיים. בתקופה המקבילה אשתקד עמד שיעור שוברי תוכניות החיסכון בבנק על כ–27%.
עוד מוסיף הולצר: "לאור המשבר הכלכלי שפקד את המשק הישראלי, הורים רבים אינם יכולים כיום, בניגוד לשנים עברו להעניק לילדיהם סכום כסף "נכבד" חד פעמי לצורך רכישת דירה, מאחר ומלאי הכספים הזמינים הצטמצם. לפיכך מנסים ההורים לסייע ולהקל על ילדיהם באמצעות הוראת קבע מטעמם המפרישה סכום מסוים המהווה חלק מהתשלום החודשי של המשכנתה של הילדים, וזאת ללא כל צורך בפיצול תיק ההלוואה".
| | | | | |
|
|
|
|
|
| |
|
|
|
