 |
/images/archive/gallery/188/538.jpg 0515 חתול
צער בעלי חיים תא  |
|
|
| איך למצוא חן בעיני הבנקאים |
|
| מה יהפוך אתכם ללקוחות מועדפים של הבנקים למשכנתאות, ומיהם הלקוחות שהבנקים למשכנתאות חפצים ביקרם |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דודי מייזליק, מנהל שיווק בנק אדנים
31/10/2004 19:33 |
|
|
|
|
|
|
|
הלוואת המשכנתא, הפכה בשנים האחרונות למוצר שטרם לקיחתו, מבצעים הלווים סקר שוק רחב בין הבנקים למשכנתאות. זאת, מאחר והמוצר הינו מוצר מורכב, בעל סיכונים רבים בטווח זמן ארוך ועל הלקוחות להבין את פשר התחייבותם הארוכה לעומק.
כל שינוי הקטן ביותר בתנאי ההלוואה המוצעים ללקוח על ידי הבנקים השונים עשוי בחישוב מצטבר של 20 שנה להסתכם באלפי שקלים. עובדה זו יחד עם התחרות העזה בשוק המשכנתאות וההמלצות של הגופים הצרכניים ובנק ישראל לבדוק ולברר בטרם לקיחת ההלוואה, יצרו אווירת שוק של ממש בין הבנקים.
האם הבנקים מעונינים להציע הצעות אטרקטיביות לכלל הלקוחות? מיהם הלקוחות שהבנקים
למשכנתאות חפצים ביקרם ויהיו מוכנים להתגמש עבורם ברמת הריבית המוצעת, בהנחות שונות בעמלות הכרוכות בפתיחת תיק ההלוואה ובהטבות אחרות?
למעשה, הבנקים יהיו מעונינים להעניק הלוואות ללקוחות אשר נראה בעת ביצוע ההלוואה כי יתמידו לשלמם עד לסילוקן הסופי ולא יכנסו לחובות פיגורים. ריבית ההלוואה משקפת את הסיכון הקיים במתן האשראי למקרה שההלוואה לא תוחזר וגובה הריבית על ההלוואה נקבע בהרבה מקרים על פי גובה הסיכון שנוטל על עצמו הלקוח. גם לבטוחה שהלקוח מציע להבטחת הפירעון במקרה של כשל בתשלומים, קיימת חשיבות בקביעת הסיכון בהלוואה וקביעת האינטרס של הבנק לתת הלוואה כנגדה.
קריטריונים לאיכות ההלוואה
מטרת ההלוואה – רכישת נדל"ן הינה מטרה חיובית וטובה. הסיבה באשר לה לקוחות לוקחים הלוואה לרכישת נכס על מנת לבסס את מעמדם הכלכלי, חשובה ומשמעותית בעיני הבנק.
יכולת החזר ההלוואה – הבנק מבקש לבדוק את היכולת העתידית של הלקוחות הפוטנציאליים לשלם את הלוואתם כשהפרמטרים החשובים לבדיקת היכולת כוללים את מקצועם, תפקידם, מקום העבודה, הענף בו הם עובדים וגובה הכנסתם. ברוב המקרים מעדיף הבנק לקוחות פוטנציאליים בעלי מקצועות והכשרה יציבים, בעלי משכורת קבועה המצביעה על יכולת יציבות תשלומים לאורך תקופה ארוכה. הבנק בוחן את תלושי השכר או את דו"ח השומה של הלווים הפוטנציאליים הן מבחינת מקום עבודה ויציבותו והן מבחינת מעמד העובד באותו מקום.
הכנסות הלווים חייבות להיות עד לגובה של פי 3 או 4 מן ההחזר החודשי. ככל שהיחס בין ההכנסה החודשית לסכום ההחזר יהיה גבוה יותר – ההכנסה החודשית גבוהה פי 5 ויותר מסך ההחזר, יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה לאורך זמן תהיה טובה יותר.
טיב הבטוחה – בכל הלוואת משכנתה, משועבדת להבטחת החזר ההלוואה הבטוחה כמו דירה, בית או מגרש. לרוב מדובר בנכס הנרכש שלשמו נלקחת ההלוואה. גם בבחירת הבטוחה, מעדיף הבנק סוג מסוים של בטוחה על פני סוג אחר ובנוסף יעדיף הבנק בטוחות שהיחס בין סך ההלוואה לשווי הנכס הינו יחס נמוך ככל האפשר.
סוג של בטוחה שהבנק מעדיף – הבנק שואף לקבל בטוחה שאותה יכול לממש בקלות בעת כשל בהחזרי ההלוואה. גורם שעלול לעקב את מימוש הנכס הינו טיב הנכס. הבנק בוחן ביסודיות את טיב הנכס על פי מיקומו, אזור גאוגרפי בארץ ובעיר עצמה וכן גודל הנכס ומחירו. גובה הדירה, הנוף, הפסיליטי של הבניין ועוד. כל הפרמטרים הללו מאד משמעותיים ומכריעים בקביעת סיכון ההלוואה.
הבנקים מעדיפים לשמור על יחס אשראי של עד 60% לשווי הנכס המשועבד. שמירה על יחס זה מאפשרת מימוש הנכס כשהכספים המתקבלים מן התמורה מכסים את יתרת ההלוואה והוצאות ריבית הפיגורים גם במקרה שמחירי הנדל"ן ירדו במשך שנים כפי שקרה בשנים האחרונות. במקרים חריגים, הבנק מעניק אשרי חריג וגבוה יותר וזאת על פי בטוחות נוספות שהלקוח הפוטנציאלי מעמיד לרשותו.
ככל שהלקוח הפוטנציאלי עומד על יחס של גובה הלוואה בטווח של 60 ומעלה אחוז מערך הנכס, ההלוואה שמעניק לו הבנק תהיה בטוחה יותר ואטרקטיבית יותר.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
את מי הבנקים מעדיפים
|
|
|
 |
|
|
|
הבנקים יעדיפו לתת משכנתה ל..
בעל הכנסה גבוהה לאורך זמן. בעל מקום עבודה יציב וגדול. בעל מקצוע או תפקיד מבוקש. לקוח פוטנציאלי שיחס ההחזר החודשי של גובה ההלוואה שלו בהתייחס להכנסותיו נמוך מכ-25%. לקוח פוטנציאלי בעל יחס נמוך בשיעור של פחות מ-60% בין סך ההלוואה שמבקש ללוות לבין שווי הנכס המוצע כבטוחה. משעבד נכס ברישום זכויות ושעבודים תקין ומסודר. משעבד נכס המאופיין בביקוש קשיח בשוק הנדל"ן על פי פרמטרים של אזור, שווי, מיקום, גודל ופסיליטי של הנכס/דירה.
לקוחות פוטנציאלים העומדים בפרמטרים אלו ועומדים בקריטריונים, יתקבלו בזרועות פתוחות בקרב הבנקים למשכנתאות וייהנו מתנאים משופרים ומחיזור מואץ אחריהם. לקוחות שצברו ניקוד מועט בכל הפרמטרים הללו לא יוכלו ליהנות מהטבות ותנאים משופרים ובמקרים קיצוניים תדחה בקשתם להלוואה בכלל.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
