 |
 |
|
|
|
|
| כיצד זה קורה שאנו משלמים את המשכנתה מידי חודש, ולאחר שנים של תשלומים עומד סכום ההלוואה על ערך הגבוה מזה שלקחנו בתחילה הדרך? |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דודי מייזליק, מנהל שיווק בנק אדנים
1/11/2004 18:46 |
|
|
|
|
|
|
|
במשחק אסוציאציות לילדים התחברו המילים "ארוכה" ו"לא נגמרת" לרכבת, כשהמשחקים יהיו מבוגרים יתחברו מילים אלו דווקא להלוואת משכנתה. הלוואת המשכנתה זכתה לזיהוי כה שלילי בגלל היותה חוב כספי ונטל כלכלי הנפרס על פני שנים ארוכות ולעיתים על פני דור שלם. מעבר לכך, היא נודעת לשמצה בעיקר בגלל התחושה הנפוצה של לווים המשלמים מידי חודש בחודשו סכומים נכבדים ולא רואים שינויים מהותיים ביתרת ההלוואה ולפעמים אף רואים בסיום שנה, כי היתרה גבוהה יותר מזו של סוף שנה הקודמת.
את התופעה הנ"ל ניתן להסביר בכך שתקופת
ההחזר של ההלוואה נקבעת ברוב המקרים ע"י הלווה בעת ביצוע ההלוואה. ככל שהתקופה ארוכה יותר ההחזר נמוך יותר, ולכן בוחרים רבים, לפרוס את ההלוואה לשנים ארוכות ולהתאימה לחשבון ההכנסות וההוצאות של המשפחה.
חשוב לדעת, כי התמדה בתשלומי ההלוואה מידי חודש בחודשו ובמשך כל תקופת ההלוואה תביא לידי סילוקה המוחלט בסוף התקופה. גם אם במהלכה תגלה בדיקת היתרות והשוואתן משנה לשנה על שינויים מינוריים והפחתה לא משמעותית ביתרת ההלוואה ולעיתים אף יתרה גבהה מזו של אשתקד, עדיין, ההלוואה תסתיים במועדה.
לוח סילוקין של ההלוואה
רוב הלוואות המשכנתה נלקחות כשהבסיס לפרעון ההלוואה הוא לוח תשלומים המכונה "לוח שפיצר". נוסחת שפיצר מאפשרת קביעת החזר חודשי קבוע בכל חיי ההלוואה (בהעדר הצמדה). להחזר חודשי קבוע, חשיבות בכל הנוגע לתכנון הפיננסי הפנים משפחתי והיכולת להתחייב לטווח ארוך. על פי הנוסחא: כל תשלום חודשי מורכב בחלקו מתשלום על חשבון קרן ההלוואה ובחלקו מתשלום על חשבון ריבית ההלוואה. היחס בין מרכיב התשלום בגין הקרן ובין מרכיב התשלום בגין הריבית משתנה במהלך חיי ההלוואה, כאשר בשנים הראשונות מהווה מרכיב הריבית חלק מהותי יותר ובסוף חיי ההלוואה, מרכיב הקרן דומיננטי יותר.
לדוגמא: בהלוואה של 100 אלף שקל ל-25 שנה, בריבית של 5%, ההחזר החודשי הקבוע יהיה 585 שקל. בחודש הראשון יהיה מרכיב הריבית בתוך התשלום 416 שקל (71%) ומרכיב הקרן 168 שקל (28%). במחצית התקופה, לאחר 12 שנה, יהיה ההחזר זהה- 585 שקל, אך מרכיב הריבית יעמוד על 280 שקל (48%) ומרכיב הקרן 305 (52%).
בסוף התקופה, לאחר 24 שנים, יתהפך היחס לגמרי ומרכיב הריבית יהיה זעום: 31 שקל (כ-5% בלבד), לעומת זאת מרכיב הקרן בתוך התשלום יהיה 554 שקל (כ-95%). אופן החישוב האמור לעיל יגרום לכך שבסוף השנה הראשונה, בהנחה שהאינפלציה תעמוד על 0, ישלום הלווה סך מצטבר של 7,020 שקל ובפועל הלוואתו תקטן (עפ"י מרכיב הקרן בלבד בתשלומיו) ביתרתה, בסך מקורב של 2062 שקל בלבד.
לדאבון לבו של הלווה, התאמת שיעור האינפלציה להלוואה בהיותה צמודה למדד תגרום לכך שהיתרה הצמודה תראה בסוף השנה גבוהה אפילו יותר מקרן ההלוואה. זאת, למרות התשלומים השוטפים, שיגדלו בהתאם לשיעור עליית המדד אך לא בכדי לכסות את הגידול ביתרה. אינפלציה מצטברת של 3% תגדיל את יתרת ההלוואה מ-100 אלף שקל ליותר מ- 103 אלף שקל אלא שהתשלומים שיקוזזו מהקרן יהיו רק בסך של כ-2000 שקל.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
איך מתמודדים
|
|
|
 |
|
|
|
א. הלוואה שלוח הסילוקין שלה אינו מבוסס על לוח שפיצר אלא על חלוקת קרן ההלוואה לתשלומים קבועים וזהים ע"פ מספר החודשים. במקרה זה, ההחזר הקבוע על חשבון הקרן יהיה 333 שקל וההחזר החודשי הראשון יהיה גבוה מזה שבלוח שפיצר (750 שקל במקום 585 שקל), אך הוא יפחת מדי חודש ויתרת ההלוואה תקוזז מדי חודש בסכום גבוה ומשמעותי.
ב. הלוואה שתילקח לתקופה קצרה - ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כ-10-15 שנים, הרי שמרכיב הקרן בכל תשלום גבוה יותר והיתרה תקטן במהירות רבה. יש לבדוק עם פקידי הבנק מהו ההחזר לתקופות קצרות ולבדוק את התאמת ההכנסות המשפחתיות לגובה ההחזר. בדוגמא המובאת לעיל יעמוד ההחזר ל-15 שנים על 791 שקל ול-10 שנים על 1060 שקל. לא כדאי בהכרח לבקש את ההלוואה לתקופה מקסימלית, אם אין בעיה לעמוד בהחזרים גבוהים. זאת ועוד, הבנקים מאפשרים ביצוע הלוואה לתקופה בכל טווח השנים שבין 4–25 שנים.
ג. הלוואה שאינה צמודה. הלוואה המבוססת על בסיס הפריים חוסכת את התאמת
היתרה והתשלומים לאינפלציה ומונעת את עליית סכום היתרה על פי עליית האינפלציה.
ד. סילוק מוקדם של חלק מההלוואה במהלך תקופת ההלוואה: הבנקים מאפשרים לפרוע פירעון מוקדם של ההלוואה כולה או מקצתה במהלך חיי ההלוואה. לפעולה זו נלוות לרוב עמלות שוות ובהתאם למסלול ההלוואה (ריבית קבועה, משתנה, צמודה, דולר, פריים וכו'). במיוחד כדאי לבדוק אפשרות לבצע פירעון מוקדם על מנת לקצר את תקופת ההלוואה, כששוקלים השקעת כסף פנוי בתוכנית חסכון או פק"מ, שכן ברוב המקרים הריבית המשולמת על ההשקעות נמוכה מזו המשולמת על ההלוואה, ופירעון מוקדם יחסוך תשלומי ריבית גבוהה בהלוואה.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
