 |
/images/archive/gallery/195/187.jpg
עיבוד מחשב: דפנה תלמי  |
|
|
|
|
| לא מבינים את נציג הבנק? חותמים על מסמכים שהמונחים לא מובנים? הנה לכם מגוון מונחים שצריך לדעת על מנת לקחת משכנתא. כך שמעתה המונח 'אחוז מימון' יהיה ברור יותר |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דודי מייזליק, מנהל שיווק בנק אדנים
1/11/2004 19:46 |
|
|
|
|
|
|
|
אחוזי מימון - המימון של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש. אחוזי המימון נקבעים על פי נפח ההלוואה
(בהרכב נפרד על פי מסלולי ההלוואה – כספי הבנק) ביחס לשווי הנכסים הממושכנים.
איחוד זכאויות - איחוד זכאויות משמע מתן משותף של הלוואות מוכוונות לצורך רכישת דירה משותפת למספר עולים חדשים בעלי תעודת זכאות (בעלי הקשר המשפחתי מוגבל ל–3). איחוד זכאויות מגדיל את הסכום שהזכאים יכולים לקבל במשותף, בתנאים מועדפים, לעומת הלוואה נפרדת לכל אחד מהם (לרכישת דירות נפרדות).
אישור ההלוואה - תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר לבצע הלוואה, תוך פירוט התנאים לביצועה כגון: סכום ההלוואה שיעור הריבית, בטחונות וכיו"ב. האישור יכול להינתן לכל הסכום המבוקש או לחלק ממנו והוא עשוי לכלול תנאים שונים למתן ההלוואה.
בטוחה/ביטחון - נכס ששועבד לבנק לצורך הבטחת פירעון של חוב, כך שהבנק יוכל לממש את הנכס ולהיפרע מכספי המימוש אם הלווה אינו משלם את החוב.
ביצוע ההלוואה - שרשרת של פעולות ושלבים הקשורים במתן הלוואה. התהליך מגיע לסיומו (ביצוע ההלוואה) כאשר נמסר ללקוח שיק או כאשר זוכה חשבון צד ג' (שהוא בד"כ קבלן או עמותה שבונה את הבית). התהליך כרוך ב-2-3 ביקורים בבנק. בבנק אדנים פותחה שיטה המאפשרת כבר כיום לבצע משכנתא בפגישה אחת בלבד – ללקוחות נבחרים.
גרירת משכנתא - תהליך שבו לווה מבקש להחליף בטוחה בבטוחה עקב מעבר דירה או עקב גירושין. התופעה רווחת כאשר לקוח אשר שיעבד את דירתו תמורת ההלוואה מבקש למכור אותה ולרכוש נכס אחר מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת וכך לשמור על תנאי ההלוואה שקיבל . במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש.
דייר מוגן - דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו. בעל הבית של הדייר המוגן אינו רשאי להעלות את שכר הדירה מעבר לאמור בתקנות המוצאות מכוח החוק ואינו יכול לתבוע ממנו לפנות את הדירה המושכרת אלא בנסיבות מיוחדות.
הודעת מישכון - הודעה חתומה ע"י בעל זכויות אשר מועברת לרשם המשכונות בטופס הודעת מישכון ובה נאמר שבעל הזכויות בנכס הנקוב בהודעה יצר משכון זכויות בנכס, לטובת הנושה (הבנק) ומבקש מהרשם לבצע רישום בהתאם. לאחר שבעל הזכויות בנכס חתם על טופס הודעת מישכון (הטופס מצוי בבנק) יש להעביר את ההודעה לרשם המשכונות.
הוצאה לפועל - אגף ההוצאה לפועל של בתי המשפט, מופקד על ביצוע הוצאה לפועל של פסקי דין במסגרת סדר הדין האזרחי. במקרים מסויימים, למשל כאשר רשומה משכנתא בפועל לזכות הבנק, רשאי הבנק לפנות ישירות להוצאה לפועל גם ללא פסק דין של בית משפט.
הלוואת זכאות - הלוואה מכספי המדינה, שתנאיה נקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה נתנית לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות המפרטת את היקף הזכאות. ניקוד הזכאות לחסרי דירה מחושב על פי קריטריונים שונים לרבות : שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג. הלוואה נוספת ניתנת בגין שירות צבאי / לאומי – בחישוב מספר חודשי השרות, וכן ניתן סיוע בגין מקום.
הלוואה בריבית קבועה - הלוואה הנושאת ריבית קבועה והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת במועד ביצוע ההלוואה ואינה מושפעת משינויים שיחולו במהלך תקופת ההלוואה.
הלוואה בריבית משתנה - הלוואה הנושאת ריבית והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (כל שנה / שנתיים / שנתיים וחצי / חמש שנים) ולאחר מכן משתנה בהתאם לריבית אשר נוסחתה ידועה.
הלוואת גישור - הלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף, אך נזקק כרגע לסכום כסף לתשלום כלשהו. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים והיא מאפשרת מימון מיידי. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים האמורים, והיא מאפשרת מימון מיידי. הלוואת גישור נלקחת לרוב לשם תשלום על חשבון רכישת דירה/בניית בית, עד למועד מכירת הדירה הנוכחית שביד הלווה. בד"כ הלוואה זו תהיה מסוג "הלוואת בלון" (ע"ע).
הלוואת מקום - הלוואה מכוונת הניתנת לזכאים לרכישת דירה במקום שמשרד הבינוי והשיכון קובע בו תנאים מועדפים. הלוואה זו מוענקת בד"כ בנוסף להלוואת הזכאות הרגילה. בנקים מסויימים משתמשים במנוח זה בהשאלה לצורכי שיווק שעה שהם עצמם מעניקים הלוואות מועדפות ממקורותיהם העצמיים, או כתוצאה מהסכם עם קבלן כתחליף להלוואת מקום – וזאת גם כשהלווה אינו זכאי להלוואת מקום ואף אם הרכישה או הבניה אינם בישובים מועדפים.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
מונחים מתחום המשכנתאות - המשך
|
|
|
 |
|
|
|
הלוואה משלימה - הלוואה פרטית מכספי הבנק הנתנית כהשלמה להלוואת הזכאות לצורך רכישת דירה או כהלוואה העומדת בפני עצמה ללקוחות שאינם זכאי משרד השיכון.
הסבת ערבות - מצב בו המוטב מעביר את זכויותיו על פי הערבות לצד ג' (הבנק), כך שבמידה והמוטב אינו עומד בהתחייבויותיו לבנק, יוכל הבנק לקבל את כספי הערבות על פי כתב הערבות.
הערת אזהרה - הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס, על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות בנוסף לבעל הזכויות הרשום. הערה נרשמת בד"כ בהקשרי משכנתא לזכות רוכשי הדירה או לזכות הבנק.
התחייבות לרישום משכנתא - התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין לבנק. ההתחייבות ניתנית כאשר לא נרשמת משכנתא לטובת הבנק עם ביצוע ההלוואה והיא מהווה בטוחה זמנית.
ייפוי כח נוטריוני - ייפוי כח שנחתם בנוכחות נוטריון המאשר את חתימות נותני הייפוי.
במסמך זה מייפים בעלי הזכויות בנכס את כוחו של הבנק לפעול פעולות שונות, לרבות: רישום הנכס על שם הלווים, וכן לרישום מישכון או משכנתא לטובת הבנק.
נסח - מסמך שמנפיק רשם המקרקעין לגבי הנכס ובו תמצית המידע הרשום בספרי המקרקעין . בנסח ישנם פרטים אודות הבעלים בנכס, הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שיעבודים ועיקולים. הנסח משמש לזיהוי הנכס.
סילוק מוקדם של הלוואה - סילוק ההלוואה לפני מועד הפרעון המקורי.
סילוק חלקי - החזר חלק מייתרת ההלוואה ע"י הלווה, לפני מועד הפירעון המקורי.
עמלה - תמורה כספית שגובה הבנק בגין שירות הניתן ללקוח.
עמלת סילוק מוקדם - העמלות לפרעון מוקדם כוללות את המרכיבים הבאים: עמלה בגובה המדד (מדד ממוצע של שלושת החודשים האחרונים) כפיצוי בגין הפסד מדד אם הפרעון חל בין ה–1 ל–15 לחודש.
עמלת אי הודעה מראש – עמלה הנגבית כאשר הלווה לא הודיע לפחות 10 יום מראש על כוונתו לסלק את ההלוואה לפני המועד. עמלת היוון בגין הפרשי ריבית – חישוב העמלה הוא בין שערי הריבית על פי הסכם ההלוואה הנפרעת לבין הריבית הממוצעת הנהוגה במועד הפרעון. עמלת עלות.
ערבים - החתמת ערב/ים הינה בטוחה נוספת (נוסף למישכון) שהלווה נדרש להמציא לבנק ע"מ שאלה יערבו לחיובי הלווה על פי הסכם ההלוואה. בעקבות חוק שיטרית, הפנייה לערב הכפוף לחוק שיטרית (ההלוואות שניתנו לאחר 24/4/92) תיעשה רק לאחר שניתן פס"ד נגד הלווה ויו"ר ההוצאה לפועל אישר שעל מנת להיפרע מהחייב נקט הנושה בכל הליכי ההוצאה לפועל, לרבות הליכים למימוש דירה והכל כשהם סבירים בנסיבות העניין. במסגרת זו יש משמעות גם לסכום ההלוואה למטרתה.
פארי פאסו - הכוונה לשיעבוד בדרגה שווה של שני גורמים על נכס אחד, במצב של מימוש הנכס יחולקו כספי המימוש , כך שכל גורם יקבל את חלקו היחסי לגובה ההלוואה שנתן.
דרגה שנייה - משכנתא נוספת הניתנת על הנכס שלגביו קיימת משכנתא בדרגה גבוהה יותר (ראשונה).
פיגורים - יתרת סכום שלא נפרעה ע"י הלווה במועד שנקבע לכך בהסכם הלוואה.
קרן - הסכום המקורי של ההלוואה.
ריבית - מחיר הכסף – מוגדר באחוזים שנתיים ריאלים . זהו הסכום שמשלם הלווה למלווה עבור השימוש בכסף.
ריבית פיגורים - ריבית שהבנק מחייב את הלווה לשלם עבור סכומי כסף שלא שולמו במועדם.
שטר משכנתא - שטר המפרט את פרטי הנכס הממושכן, פרטי הממשכן, הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא והתנאים המיוחדים של המשכנתא.
תעודת זכאות - תעודה שמנפיק משרד הבינוי והשיכון, המקנה לבעליה את הזכות לקבל הלוואת זכאות/סיוע בשכר דירה. הבקשה להנפקת תעודת זכאות מתבצעת בבנק – לחסרי דירה. על מנת להנפיק תעודה לישראלים יש להגיע לבנק עם הפרטים הבאים: תעודת זהות + ספח, תעודת נישואין – אישור הרשמה לנישואין, אישור מקצין העיר על משך שירות לאומי מאגודות שהוכרו, פרטי אחים ואחיות, דף פרטי הילדים מתעודת הזהות, מסמכים לבעלי דירה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
איזה מסלול משכנתא מתאים לי?
|
|
|
|
|
|
|
ישנם 3 סוגים של הלוואות, לכל מסלול היתרונות והחסרונות שלו, כאשר מומלץ לרקום מרקם של הלוואות שיתאים ספציפית ללקוח. משכנתה הינה התחייבות כספית, אך ל-90% מהזוגות בישראל היא הדרך היחידה לרכישת דירה. מהם יתרונותיו וחסרונותיו של כל מסלול משכנתא ולמי הוא מתאים.
באופן עקרוני – המצב האופטימלי הוא שההחזר החודשי יהווה כשליש או כרבע מההכנסות, אולם
הדבר משתנה ונבחן כל מקרה לגופו.
מסלול ריבית קבועה - הריבית נשארת קבועה לכל תקופת ההלוואה – ההחזר החודשי קבוע וצמוד למדד במידה ורוצים להחזיר כספים ע"ח המשכנתא צריך להודיע 10 יום מראש - אחרת משלמים עמלה בסך 0.1% בגין אי הודעה מראש. אם באים להחזיר בתקופה בה הריבית נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה ההלוואה אזי יש לשלם פערי היוון (הפרשים בין הריביות). לפעולת הסילוק ישנה עמלת פעולה (עלות) והיא נגבית בעת ביצוע הסילוק.
יתרונות המסלול – מתאים לזוג צעיר, בתחילת דרכו. המסלול מאפשר יציבות מסוימת מצד אחד , משום שיודעים מהו הסכום שיש להחזיר בכל חודש וניתן לתכנן הוצאות בהתאם, אך מצד שני יהיו מצבים בהם יהיה צורך בתשלום קנסות ופערי היוון בגין פירעון מוקדם . המסלול מאפשר התחלת תשלום קטן הגודל עם הזמן וההכנסות.
מסלול ריבית משתנה
- נקודות יציאה קבועות יכולות להקבע לשנה, כל שנתיים, כל שנתיים וחצי או כל חמש שנים. הריבית שלוקחים בתחילת ההלוואה תקפה עד לנקודת היציאה הבאה. בנקודת היציאה הריבית תשתנה ע"פ הריבית שאת אופן חישובה מקבלים בבנק (עפ"י עוגן אובייקטיבי חיצוני). כבר טרם ביצוע ההלוואה (חשוב לדעת שהריבית יכולה לעלות או לרדת) ובחודש נקודת היציאה אפשר להחזיר כספים ללא פערי היון ועמלות. מתאימה בתקופה שהריביות בשוק גבוהות והצפי הוא שהן ירדו בקרוב.
מומלצת ומתאימה לאנשים שיש להם באופן מחזורי וקבוע אפשרות להחזרת כספים ע"ח ההלוואה בנקודת היציאה ללא כספי היוון ועמלות. ניתן ורצוי להתאים תוכנית זו או מספר תוכניות כאלה לכספים ותקבולים שעתידים להגיע בשנים הבאות בגובה קרן השתלמות וכדו'. חיסרון מסלול זה וחשוב לקחת אותו בחשבון- הסיכוי הוא דו-כיווני הריבית יכולה גם להעלות באותה מידה .
מסלול ריבית פריים - ריבית שאינה צמודה למדד אלא לריבית הפריים. היתרון הגדול: אין שום קנסות ואין עמלות בגין חלק מפרעון המשכנתא. החיסרון: הריבית קצת גבוהה והתשלום החודשי גבוה.
למי מתאימה? מסלול זה פחות מתאים לזוג צעיר בתחילת דרכו , ויותר למי שיהיו בידיו כספים להחזיר חלקים מההלוואה או את כולה במהלך תקופת ההלוואה והינו בעל יכולת החזר גבוהה.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
