 |
/images/archive/gallery/156/748.jpg תמונת ארכיון
צילום: יוסי אלוני  |
|
|
|
|
| לקראת סוף השנה יש הזדמנות אחרונה לנקוט בצעדים שיחסכו הרבה כסף. מה ולמה כדאי למכור? ואיך ישתנו תנאי המשכנתה? |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
3/12/2004 10:30 |
|
|
|
|
|
|
|
מהו מס בולים ומה משתנה כעת?
כמעט על כל חוזה שנחתם בארץ אנחנו משלמים מס בולים. ברשויות המס מדגישים כי "מסמך החייב במס ולא בויל כדין לא יתקבל כראיה בבית-משפט, בית-דין, בורר, וגוף או אדם בעל סמכות שיפוטית או מעין-שיפוטית". עם זאת, בשל הביקורת הרבה שספג המס הלא כל-כך מובן במהלך השנים, העביר לאחרונה שר האוצר בנימין נתניהו לאישור ועדת הכספים תקנות לביטול מדורג של המס, עד
לביטולו המוחלט ב-2008. לפי התקנות, החל בינואר 2005 יבוטל מס הבולים על הסכמי שכר דירה למגורים (אך לא לעסקים) ועל הסכמי הלוואות ומשכנתאות. ב-2006 יבוטל מס הבולים בשוק ההון, לרבות ביול על אג"ח, הסכמים של מכירה והעברת מניות, וביול שטרי נאמנות והקצאת מניות. ב-2007 יבוטל מס הבולים על קנייה או השכרה של כלי רכב, ומ-2008 יבוטל המס לחלוטין.
- מהי עלות המס בעת רכישת דירה?
בעת נטילת משכנתה, גובה מס הבולים עומד על 0.4% מסך זרם התשלומים. כלומר, 0.4% מגובה ההחזר החודשי, כך שאם נטלתם משכנתה לתקופה של 20 שנה בהחזר חודשי של 2,500 שקל, תשלמו מס בולים בגובה של 2,400 שקל. זכאי משרד השיכון, אגב, פטורים מהמס על הלוואת הזכאות.
- האם יש ודאות שהמס אכן יתבטל?
ממש לא. אמנם הפתגם הידוע אומר שאין שום דבר ודאי מלבד המוות ומס הכנסה, אבל כוונת המשורר היתה כמובן תשלום המס, ולא הפטור ממנו. ביטול מס הבולים עבר משוכה חשובה, זו של משרד האוצר, אולם הצורך לחלק מתנות לסקטורים מסוימים בדרך לאישור התקציב עשוי לפגוע במתנות אחרות.
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
זכאות
|
|
|
 |
|
|
|
- מי זכאי כיום לקבל משכנתה בתנאים מועדפים?
נכון להיום, הזכאות למשכנתה בתנאים מועדפים ניתנת בעיקר לזוגות חסרי דירה, עולים חדשים, משפחות חד-הוריות ורווקים מעל גיל 30. גובה המשכנתה נקבע בשקלול של גיל הזוג, שנות הנישואים, מספר הילדים, משך השירות בצבא או בשירות לאומי, מספר האחים של כל אחד מהם, וכמובן מיקום הנכס שהם מבקשים לרכוש.
- ומהם אותם תנאים מועדפים?
בעקבות ביטול המענקים לפני יותר משנה, צומצמו ההטבות להלוואות מסובסדות בלבד. לפי הנחיות החשב הכללי באוצר, הריבית לזכאים שצברו עד 599 נקודות תהיה בהתאם לריבית בשוק, וזכאים שצברו 999 נקודות יזכו גם הם לריבית שוק בלבד, אבל לא גבוהה מ-5.5%. זכאים שצברו 1,000 נקודות זכאות ומעלה יזכו לקבל הלוואה בריבית של 4%.
- ומה יהיו השינויים מתחילת השנה הבאה?
בעקבות הקיצוץ בתקציב משרד השיכון, יבוטלו כליל ההטבות לזכאים שהצליחו לצבור פחות מ-1,000 נקודות זכאות. עבור רווקים תבוטל ההטבה בכל הארץ, ואילו לזוגות צעירים היא תבוטל רק במרכז הארץ (אזורים ב' ו-ג'). חישוב הזכאות, כאמור, הוא עניין מסובך, אולם באופן כללי ניתן לומר שהביטול נוגע בעיקר לזוגות הנשואים פרק זמן קצר יחסית (עד 4 שנים), יש להם ילד אחד, ושלכל אחד מהם יש רק 2 אחים.
- האם בתנאי הריבית היום בבנקים למשכנתאות לא מדובר ממילא בהטבות חסרות משמעות?
יתכן מאוד. כיוון שריבית מובטחת של 5.5% היא לא אטרקציה כל-כך גדולה בימים אלה, מדובר יותר בעניין עקרוני, ובתחושה שביטול הטבה, גם אם היא לא משמעותית כיום, עלול להעיב עוד יותר על מצבו של ענף הנדל"ן. עם זאת, מלבד גובה הריבית, נהנים נוטלי הלוואת הזכאים גם מפטור מעמלה בעת פירעון מוקדם, הנחות על תעריפי השמאות לדירה ופטור מתשלום אגרת ביול (שאמור להתבטל לכולם בתחילת השנה), פרמטרים היכולים להצטבר לסכומים לא מבוטלים. בנוסף, צריך לזכור שהכסף להלוואת הזכאים מגיע מקופת המדינה, מה שמאפשר לבנקים למשכנתאות להוסיף עליו סכום נוסף, ובכך להגדיל את סכום ההלוואה לזוג המבקש זאת. עם צמצום הזכאות, נפגעת למעשה יכולת מינוף הכסף של לא מעט משפחות, שיגלו כעת כי הם יכולים לצאת מהבנק עם סכום נמוך בהרבה.
- אז מה, כדאי לרוץ לבנק ברגע האחרון?
אם אתם זוג ממוצע, שכנראה יתקשה לעבור את רף 1,000 הנקודות, ונראה לכם שאתם עשויים לרכוש דירה בשנה הקרובה, כנראה שכדאי למהר אל הבנק כדי להוציא תעודה. הבנקים למשכנתאות, החרדים בעצמם מירידה בנפח התנועה בסניפים, מעודדים החודש את הלקוחות עם מחירים נמוכים יחסית, לחדש (או להוציא) את תעודת הזכאות שתקנה הטבות למחזיקיה לאורך השנה הבאה. במקביל, מי שרוכש דירה עד סוף 2004 יוכל להמתין בסבלנות ולהוציא תעודת זכאות גם עד סוף ספטמבר בשנה הבאה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
שכירות
|
|
|
|
|
|
|
- מה שיעור המס שחל על משכיר דירה מעבר לאותה תקרת פטור, המתכווצת בשנים הקרובות?
מאחר שמדובר ב"הכנסה שאינה מיגיעה אישית", עומד שיעור המס המינימלי על 30% מההכנסות החייבות. עם זאת, לפי המנגנון הייחודי שנקבע בחוק, כל סכום מעבר לאותה תקרה - מפחית את הפטור ממס בגובה ההפרש, מה שהופך את החישוב למסובך בהרבה. כלומר, אם תקרת הפטור תעמוד על כ-1,200 דולר ואתם משכירים דירות ב-1,400 דולר, הרי שהפטור ממס יחול רק על 1,000 הדולרים הראשונים.
- האם הגזירה חלה על כל משכירי הדירות?
כבר היום יכול כל משכיר דירה לבחור באחד מ-3 מסלולים : מסלול הפטור, שכאמור משתנה בשנה הקרובה ועשוי להתבטל כליל בשנים שלאחריה; מסלול "מס ההכנסות", בגובה 10% מסך ההכנסות מהדירות המושכרות; או מסלול מיסוי רגיל, בהתאם למעמדו של המשכיר (חברה, יחיד וכד').
לאור זאת, מובן שצמצום התקרה רלוונטי רק למי שנהנה עד כה ממסלול הפטור, וכעת נוכח לדעת שלשמחתו או לדאבונו סכום התקבולים מהשכרת הדירה עובר את רף הפטור. מעבר לכך, מי שעסוק רק בחישוב הכספי הפשוט יחסית - צריך לדעת שלכל מסלול הטבות נוספות בצדו. במסלול הפטור ניתן להפחית מההכנסות העולות על תקרת הפטור הוצאות בגין ייצור אותן הכנסות (למעט פחת מוגדל). במסלול המיסוי הרגיל מחשבים את הרווח הנובע מהדירות, בניכוי כל ההוצאות מההשכרה, לרבות הוצאות פחת ומימון. אילו במסלול מס ההכנסות (בגובה 10%) אין ניכוי כלל של ההוצאות, משום שהחישוב נגזר מההכנסות עצמן.
- האם אין חשש שהמס יגולגל בסופו של דבר על השוכרים?
הכל כמובן תלוי במשוואת ההיצע והביקוש, שתכתיב את המחירים בשוק השכירויות. עם זאת, מכיוון שהתשואה על השכרת דירות בישראל גם ככה אינה מרשימה במיוחד (סביב 4%), ועל רקע העובדה שמדי שנה מעדיפים יותר ויותר ישראלים לפנות למסלול של השכרת דירה ולא של רכישה, קיים באמת סיכוי יותר מסביר שבסופו של דבר ציבור השוכרים ייאלץ לספוג את השינוי החדש.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מס שבח
|
|
|
|
|
|
|
- כבעלי חברה ותיקה, אנו מעוניינים למכור חלקת קרקע שאנחנו מחזיקים משנת 1950. האם כדאי להזדרז?
כדאי מאוד. בעקבות תיקון החוק, יעלה שיעור מס השבח שתידרשו לשלם מ-14% ל-15% ב-2005, מה שעשוי להיות סכום לא מבוטל. אגב, גם אם פספסתם את שנת 2004 לא כדאי לוותר על הרעיון, כיוון שבכל שנה יעלה המס ב-1% נוסף .
- אנו שני אחים המחזיקים ביחד בית המוערך במיליון שקל (230 אלף דולר), שלצדו מגרש עם זכויות הנאמדות בעוד מיליון שקל. האם אנחנו צריכים להזדרז ולמכור את הנכס?
בהחלט כן. נכון להיום מסתכלים ברשויות המס על הנכס כמחולק ל-2, ולאור זאת, מאחר שכל אח מחזיק בנכס וזכויות בשווי של פחות מ-1.3 מיליון שקל, לא תידרשו לשלם מס שבח ותיהנו מהפטור על דירת מגורים גם על הזכויות הנוספות. אלא שעל-פי ההערכות, בקרוב יתקבל תיקון החוק שיראה את הנכס כישות אחת. לאור זאת, מכיוון שהסכום הכללי מגיע ל-2 מיליון שקל, תידרשו לשלם מס שבח על סכום לא מבוטל של 700 אלף שקל. רוצו למכור את הבית!
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מה צפוי?
|
|
|
|
|
|
|
* הורדת תקרת הפטור על השכרת דירה: לאחר שבמשך 13 שנה נהנו בעלי דירות מגורים מפטור על הכנסות חודשיות מהשכרה עד לכ-7,000 שקל, עבר לאחרונה תיקון שמגביל את תקרת הפטור ל-5,250 שקל ב-2005, ול-3,500 שקל (800 דולר ) החל ב-2006, כשהמגמה היא לצמצם בהדרגה את הפטור עד ביטולו המוחלט.
* צמצום קבוצת הזכאות: החל בינואר 2005, רוכשי דירה שצברו פחות מ-1,000 נקודות זכאות לא ייהנו מסיוע בשכר דירה.
* ביטול מס בולים: מ-1 בינואר צפוי להתבטל מס בולים (בשיעור 0.4% מהעיסקה ) על הסכמי שכר דירה למגורים, אך לא לעסקים, ועל הסכמי הלוואות ומשכנתאות מכל סוג.
* העלאת שיעור מס שבח היסטורי: מס שבח על מכירת זכויות במקרקעין שנרכשו עד 1948 היה 12%, כשמשנת 1949 ועד 1960 עלה המס בהדרגה מידי שנה ב-1% - מ-13% בשנה הראשונה ועד ל-24% ב-1960. בעקבות תיקון לחוק מיסוי מקרקעין, החל ב-2005 יתווסף לשיעור המס ההיסטורי 1% בכל שנה, עד לתקרה הנהוגה כיום ביתר עיסקאות מס שבח, בשיעור 25%. מאוחר יותר, בעקבות לחצים על רשויות המס, הוחלט שהגזירה תחול רק על חברות המחזיקות בנדל"ן ולא על יחידים.
* הפחתת מס החברות: מס החברות יופחת בתחילת שנת 2005 ב-1%, ל-34%. שנה לאחר מכן יופחת המס ב-2% נוספים , וב-2007 הוא יירד ב-2% נוספים ויתייצב על 30%.
* תיקון 54 לחוק מיסוי המקרקעין: למרות כל העיכובים, צפוי בשבועות הקרובים לעבור התיקון בחוק. אחת הגזירות החדשות נוגעת למכירת דירה עם זכויות בנייה נוספות. נכון להיום, ניתן לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים ועל הזכויות הנוספות, זאת בתנאי ששווי הדירה והזכויות לא עולים על 1.3 מיליון שקל. מעל רף זה ישולם מס שבח על הזכויות הנוספות. לפי התיקון החדש, הרשויות לא יבחנו עוד את המוכר עצמו, אלא את השווי הנכס, כך ששני אחים (למשל יורשים) לא יוכלו לחלק ביניהם את הנכס היקר כדי ליהנות מרף הפטור.
* ביטול הנחות בצפון: לאחר ארבע שנים בהם ניתנו בצפון הנחות של 30% בממוצע לרכישת קרקע לבניית בתים פרטיים, תתבטל ההטבה אוטומטית בסוף השנה. גם אם המאמצים לביטול הגזירה ישאו פרי, צופים שהיקף ההטבה יצטמצם משמעותית.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
להספיק עד ינואר
|
|
|
|
|
|
|
* אם אתם זוג שחושב לקנות דירה וצברתם פחות מ-1,000 נקודות זכאות, הזדרזו להוציא תעודת זכאות.
* משכירי דירות: בדקו היטב אם אתם רוצים להישאר במסלול הפטור על ההשכרה או לעבור לאחת מהחלופות האחרות.
* שוכרי דירה: דאגו לוודא בחוזה שאף אחד לא מתכוון לגלגל עליכם את המס החדש שיוטל בקרוב על המשכיר.
* קבוצה המחזיקה במשותף בדירת מגורים שזכויות בנייה נוספות לצדה - צריכה לשקול ברצינות למכור מהר את הנכס.
* כל מי שחולם על בית פרטי בגליל, צריך להזדרדז ולקנות קרקע עד סוף השנה. במקביל כדאי להירשם ב-27 בדצמבר בחטיבה להתישבות כדי לקבל מגורים זמניים בישוב לחמש שנים.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
