 |
/images/archive/gallery/130/502.jpg בית עם רעפים כחולים
צילום: יחסי ציבור  |
|
|
|
|
| זכרון דברים הוא דרך נוחה לסגור עיסקה בלי כאבי הראש של החוזה. אבל כדאי להיזהר |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
עו''ד דורון שלו
14/3/2005 16:39 |
|
|
|
|
|
|
|
במצוקה הקשה בה מצוי ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, גוברת להיטות המוכרים וקוני הדירות לסגור עסקה במסמך כתוב שיעיד לכאורה על רצינות הצדדים. זאת בניגוד ללחיצת יד והבטחה ג'נטלמנית כמקובל בעבר. במקרים מסוימים אף נדרש הקונה למסור שיק "על חשבון" מחיר הדירה. מצד אחד עומד רצונו של המוכר לדעת כי מצא קונה אשר לא יעלם לטובת עסקה טובה יותר, ומצד שני ישנו רצון הקונה לעגן את מחיר המציאה שהשיג במו"מ מול המוכר. על כן, רבים מתפתים לחתום במועד סגירת העסקה על זכרון דברים. בכדי להבין את משמעות הפעולה והשלכותיה חשוב לדעת מספר עובדות.
ראשית, כאשר זכרון הדברים כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העיסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא בזה, הדין והפסיקה רואים במסמך שלפניהם חוזה לכל דבר וענין. גם אם חסר פרט כלשהו מהפרטים הללו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון הדברים. מקובל להוסיף בזכרון הדברים סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם תוך זמן קצר, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין הדבר שולל את תוקפו העצמאי של זכרון הדברים.
גם רשויות המס רואות במועד עריכת זכרון הדברים כמועד הקובע אשר מקים חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם. זאת, אף אם לא יצאה העסקה המלאה לפועל. במקרה כאמור יש לידע את רשויות המס על ביטול עיסקה למס שבח בכדי להמנע מחבות במס על עיסקה שלא יצאה אל הפועל. חשוב לזכור כי את מס השבח ומס הרכישה בעבור עיסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום העיסקה. מכיוון שרשויות המס רואות את יום העיסקה כיום עריכת זכרון הדברים, הרי שגם במקרה בו נחתם הסכם מכר רק כחודש לאחר החתימה על זכרון הדברים, המס ישולם בהתאם למועד חתימת זכרון הדברים.
מרבית העוסקים בתחום המשפטי ממליצים שלא לחתום על זכרון דברים ביחס לעיסקאות במקרקעין. עבור מרבית האנשים, מהווה עסקת המקרקעין העיסקה הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם מבחינת המחיר. מאחר ולפנינו עיסקה מורכבת, מושפעים תנאי המסחר באופן ניכר מנתונים רבים: האם קיים שעבוד על הנכס? האם נדרשת משכנתא לרכישת הנכס? מה מועד הפינוי והאם הוא מותנה ברכישת דירה אחרת לשימוש המוכר או במכירת הדירה הקיימת של הקונה? כיצד להבטיח את כספי הקונה (הערת אזהרה, נאמנות וכו')? ומשתנים רבים אחרים הדורשים מומחיות, בדיקה ועיון קודם להסכמה אפילו על גובה המחיר, שהוא הגורם המרכזי ביותר עבור הצדדים.
חשוב להיזהר במיוחד במצב בו אחד הצדדים, בדרך כלל המוכר או המתווך מטעמו "שולף מכיסו" זכרון דברים מוכן ומוגמר בגין הנכס, כאשר כל אשר נותר לעשות הוא למלא את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות המדובר במסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר אמון אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים אשר חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות" בלבד.
לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל הניתן מחתימה על זכרון דברים בכל הקשור לעיסקת מכר דירה. יש לערוך תחילה סיכום בעל פה בנוגע לתנאים המרכזיים בעיסקה ולפנות מהר ככל הניתן לעורכי הדין של הצדדים בכדי שאילו יעגנו את ההסכם בכתב. אומנם, יתכנו עיסקאות מסוימות אשר יטורפדו ולא יצאו אל הפועל לאחר בדיקה מדוקדקת שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת במועד, ומלבד שלא להסתבך בעיסקה שאחד הצדדים אינו מעונין או יכול לקיימה מכיוון שלא נבדקו כל התנאים הדרושים להתקיימות העיסקה טרם ההסכמה בן הצדדים.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
דורון שלו
|
|
|
|
| |
| |
|
| |
|
|
|
