 |
/images/archive/gallery/195/173.jpg משכנתאות לגיל השלישי
עיבוד מחשב: דפנה תלמי  |
|
|
|
|
| מה עושים פנסיונרים שזקוקים לכסף? ברוב המקרים, הבנקים לא ממהרים לתת אשראי לבני הגיל השלישי. חברה חדשה מציעה לגימלאים "משכנתה הפוכה": הלוואה של עשרות אלפי דולרים כנגד הדירה, המאפשרת ללווה להתקיים בכבוד בביתו - והכסף יוחזר רק לאחר מותו |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
יהודה שרוני
6/5/2005 8:00 |
|
|
|
|
|
|
|
בשנים האחרונות עולות יותר ויותר סוגיות הנוגעות לבני "גיל הזהב" בישראל, בני ה-65 ומעלה . בדרך כלל ההקשרים לא כל כך נעימים, כמו קיצוץ קיצבאות הזיקנה או ייקור בתוכניות הביטוח הסיעודי. אבל לעיתים ההקשרים חיוביים יותר, כמו בניית תוכניות פיננסיות ייחודיות לבני הגיל השלישי (כפי שמתכננים בימים אלה בקבוצת מגדל), הכשרת יועצי השקעות המתמחים בייעוץ לקבוצת הגיל הזאת (תוכנית לימודים שהושלמה
בימים אלה במכללת רמת גן) ומיזמים ייחודיים בתחומי הנדל"ן והמשכנתאות.
אחד המיזמים בתחום זה הוא מיזם "המשכנתה ההפוכה", המאפשר לבני הגיל המדובר להמיר את דירת המגורים שלהם בסכום כסף חד פעמי או בתזרים מזומנים עתידי - ולהישאר לגור בדירה. המיזם הראשון בתחום זה שיצא לדרך הוא מיזם בית מניב, המשותף לבנק דיסקונט, ענק המשכנתאות האמריקני פייננשל פרידום וקבוצת יזמים מקומית.
|
|
 |
|
 |
|
|
|
|
|
 |
|
 |
|
הפנסיה לא מספיקה
|
|
|
 |
|
|
|
ההתייחסות לאוכלוסיית גיל הזהב מצריכה טיפול מיוחד ודרך חשיבה שונה מהמקובלת במקרה של לקוחות מהשורה. בכל מקום בעולם, וגם בישראל, נהוג להתייחס לקבוצת אוכלוסייה זו ביתר זהירות, להימנע מהרפתקאות פיננסיות מיותרת, ובהרבה מקרים לערב בהחלטות הנוגעות להם גם את בני משפחתם (בדרך כלל הילדים).
מדובר בקבוצת אוכלוסייה גדולה יחסית - כ-10% מכלל האוכלוסייה בישראל, 670 אלף בני אדם, הם בני 65 או יותר. העלייה בתוחלת החיים מגדילה כל הזמן את חלקה היחסי של אוכלוסייה זו מכלל האוכלוסייה, ולפי ההערכות, בשנת 2020 יהיו בישראל למעלה ממיליון בני 65 ומעלה.
במקביל לגידול בחלקה היחסי של קבוצה זו באוכלוסייה, עולה גם המודעות לסגנון החיים שלה ולצרכים הפיננסיים הייחודיים לה. חלק גדול מבני הגיל השלישי היו משועבדים מרבית חייהם הבוגרים למשכנתה (לפי נתוני הלמ"ס, 80% מהזוגות המבוגרים גרים בדירה שבבעלותם), ועם יציאתם לפנסיה הם אמנם נותרו עם דירה ששווה כמה מאות אלפי דולרים - אבל עם פנסיה לא הולמת: הפנסיה הממוצעת בקרנות הוותיקות של ההסתדרות (מבטחים, מקפת, ו קג"מ) אינה עולה על 5,000 שקל בחודש.
מחקר שביצעו כלכלני בית מניב מעלה כי חלק גדול מקשישים אלה זקוקים להכנסה נוספת, למימון טיפולי בריאות ולצרכים אחרים. מצד שני, הם אינם רוצים למכור את דירתם. "אנחנו מעוניינים להמשיך לגור בבית שלנו. הוא מסמל עבורנו את ההגנה והביטחון לאיכות חיים טובה", אמרו קשישים בתשובה לשאלות סוקרי בית מניב. אז איך מרבעים את המעגל - איך משאירים את הקשישים בביתם עד יום מותם, אבל מספקים להם הכנסה נוספת ומאפשרים להם לחיות בכבוד? "זה בדיוק מה שאנחנו מנסים לעשות", אומר מנכ"ל בית מניב, אמנון מדר.
מדר, לשעבר מנכ"ל ישראכרט, מכיר היטב את המערכת הפיננסית המקומית. הוא מודע לכך שהחברה שלו נכנסה לתחום עיסוק קשה במיוחד, המצריך ידע רב, סבלנות ובעיקר נכונות לעול לטווח הארוך, שכן בטווח הקצר פעילות החברה תהיה רווחית פחות.
"יחד עם השותף הבינלאומי (פייננשל פרידום, המחזיקה במחצית משוק המשכנתאות ההפוכות האמריקני) והשותף האסטרטגי המקומי (דיסקונט), אנחנו חושבים על הטווח הארוך. בחלק מהפעילות שלנו ננסה לחנך את השוק ולשנות את הנורמות", אומר מדר, "לא נעשה קיצורי דרך - נפעל בזהירות רבה, עם גילוי נאות מירבי ותוך שיתוף פעולה עם מקבל ההלוואה ובני משפחתו. יש לנו סבלנות".
גם ג' ים מהוני, מנהל העסקים של פייננשל פרידום, לא מאמין בקיצורי דרך, וסבור שהנוסחה להצלחה היא פעולה לטווח הארוך ולקיחת מרווחי ביטחון גדולים. לדבריו, "המשכנתה ההפוכה נועדה לאפשר לאוכלוסייה המבוגרת לסיים את חייה בכבוד. התחלנו לפעול בתחילת שנות ה-90', וב-3 השנים הראשונות לא מכרנו שום משכנתה. פשוט למדנו את השוק והשקענו לטווח הארוך. עד היום נתנו 150 אלף הלוואות, בהיקף של 3.5 מיליארד דולר. הפוטנציאל הוא עצום".
מדר : "בשנתיים האחרונות ערכנו סקר מקיף של השוק ובדקנו איך ניתן להיכנס אליו. איתרנו את פייננשל פרידום, ושמחנו מאוד שהם שיתפו אותנו באסטרטגיה העיסקית שלהם. זה יחסוך לנו הרבה מאוד טעויות ויאפשר לנו להסתמך על ניסיונם העשיר".
בשנים האחרונות ניסו לא מעט גופים להיכנס לתחום בצורה כזאת או אחרת. ההצלחה, אם בכלל, היתה מועטה. גם בימים אלה ממש בודקות מספר חברות ביטוח (כמו אריה מקבוצת כלל ביטוח) את האפשרות להיכנס לשוק המשכנתה ההפוכה. אין ספק שהמתעניינים בשוק יעקבו אחר הפעילות של בית מניב, ויגיבו בהתאם.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
איך זה עובד
|
|
|
|
|
|
|
ההלוואה החדשה מיועדת בשלב זה לבני 67 ומעלה, המחזיקים בבית ששוויו 200 אלף דולר לפחות. הם יוכלו לקבל הלוואה של 35%-30% משווי הבית (כלומר 70-60 אלף דולר), שתוחזר לאחר מותם. סכום ההלוואה הסופי נקבע, בין השאר, על סמך מיקום הבית, מצבו וגיל הלווה. מובן שככל שהלווה מבוגר יותר, רמת הסיכון של החברה יורדת. בשום מקרה לא ניתן יהיה לפנות את הלווים מביתם.
על-פי כללי הפעילות של בית מניב, ההלוואה המירבית שהחברה תעמיד תגיע לחצי מיליון דולר. המקבילה האמריקנית, אגב, דיווחה על עיסקה שבה ניתן אשראי בסכום של 3 מיליון דולר לבית בבוורלי הילס, ששוויו נאמד ב-12 מיליון דולר.
כל ההוצאות הכרוכות בביצוע ההלוואה - הוצאות ריבית (העומדת על 6.9% לשנה ), הוצאות חד פעמיות שעשויות להגיע ל-2%, הוצאות אחזקת הבית (140 שקל לחודש) והשמאות - יצטרפו לחשבון הסופי של ההלוואה. כלומר, עם קבלת הכסף הלקוח אינו צריך לשלם דבר, והוא לא יחוייב בריבית פיגורים. מצד שני, אם יש ללווה או לבני משפחתו מקור כספי, הם רשאים להחזיר את ההלוואה מיידית, ללא שום קנסות. רק במקרה שהלווים עוזבים את הדירה לתקופה של 12 חודשים לפחות, הם יחוייבו בהחזר מיידי של ההלוואה.
לפי ההסכם, הלווה יקבל 50% מהכסף מיידית, ואת היתרה תוך 5 שנים. לווה שמעוניין בהפיכת הכסף לתוכנית שבמסגרתה יקבל תקבולים חודשיים, יכול לעשות זאת באמצעות תוכניות מיוחדות שיוצעו לו באמצעות בנק דיסקונט או בנקים אחרים.
לאחר מות הלווים, רשאים היורשים להשיב לחברה את כספי ההלוואה, בתוספת הריבית ושאר ההוצאות (בין אם באמצעות מכירת הדירה ובין אם לאו). אם היורשים אינם מעוניינים בכך, תמכור החברה את הבית, תנכה את הסכומים המגיעים לה על פי הסכם ההלוואה - ואת היתרה תעביר ליורשים.
"הניסיון בעולם מוכיח כי ב-99% מהמקרים , בני המשפחה דואגים בסופו של דבר לפרוע את ההלוואה, כך שהדירה נותרת בבעלותם", אומר מדר. מדר מסביר את הריבית הגבוהה וההוצאות האחרות הכרוכות בעיסקה באופיה הייחודי של ההלוואה. "זו הלוואה שאנו נותנים לתקופה בלתי מוגבלת, בלי אפשרות לתבוע נכסים אחרים של הלקוח, וללא אפשרות מעשית לתבוע את פרעונה המיידי. ברמת סיכון כזו יש צורך במרווחי ביטחון מתאימים".
החברה הכשירה יועצי אשראי, שהונחו לנהוג בזהירות מירבית בעת ביצוע העיסקה. בכל מקרה תיעשה העיסקה בנוכחות עורך דין, שיסייע להבהיר לגימלאי את משמעות העיסקה. בית מניב אינה מתכוונת לבצע שיווק אגרסיבי, אלא להיכנס לשוק בצורה הדרגתית ולהגיע ללקוחות באמצעות סוכנים, עורכי דין ומפה לאוזן.
גורמים נוספים בשוק, כאמור, יעקבו אחרי המיזם החדש, וייתכן שבית מניב תמצא מולה תחרות. "אנו לא חוששים מתחרות", אומר איש העסקים אלי גרבר, מנהל השיווק של המיזם, "אנו מקווים שתהיה תחרות הוגנת, שכן מדובר באוכלוסייה ייחודית שיש להתייחס אליה בצורה שונה, ולא כל אחד מסוגל לכך".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
"נעקוב אחר הפעילות"
|
|
|
|
|
|
|
ומה אומרים על המשכנתה החדשה מקבלי ההחלטות באוצר ובבנק ישראל? הממונה על שוק ההון והביטוח באוצר, אייל בן-שלוש, רואה בכך תופעה חיובית. לדבריו, "אני יודע על מספר יוזמות בתחום הזה. חשוב מאוד שכל הפעילים בתחום המשכנתה ההפוכה יפעלו בצורה הוגנת, עם גילוי נאות מירבי. נעקוב מקרוב אחר הפעילות בתחום זה".
גם המשנה לנגיד בנק ישראל, מאיר סוקולר, רואה בחיוב את הרחבת הפעילות הפיננסית לתחום המשכנתה ההפוכה. "מניסיוני האישי, אני יכול לומר שהפעלת המשכנתה ההפוכה תפתור הרבה בעיות. חלק גדול מהדירות במרכזי הערים נמצאות בבעלות קשישים, שעד כה התקשו לנצלן כדי להגדיל את הכנסתם. המשכנתה ההפוכה נותנת להם הזדמנות ראשונה מסוגה לפתור את הבעיה", אמר . סוקולר, המתמחה בין השאר בתחום הגיל השלישי, מעריך שהמיזם יביא למהפכה של ממש. "המשכנתה ההפוכה היא דוגמה לאופן שבו שכלול השווקים הפיננסיים יכול לפתור בעיות חברתיות".
סוקולר מציע להוציא לפועל מספר צעדים משלימים, שהעיקרי שבהם הוא ההכרה בהוצאות הריבית והמימון לצורך מס. המשנה לנגיד מדגיש את משנה הזהירות בה יש לפעול בתחום זה: "בתחום הזה חשוב לא רק המימון, אלא גם הצד הפסיכולוגי של הקשר עם הגימלאי. צריך להקפיד להסביר היטב ללווים ולילדיהם את משמעות המשכנתה ההפוכה".
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
